Zánik kondominia (ES) (neboli „zrušení spoluvlastnictví“) spočívá v převodu vlastnictví věci, kterou nelze rozdělit, kdy jeden ze spoluvlastníků nabude plné vlastnictví věci na zbytek spoluvlastníků, a to v mnoha případech končí kompenzací (peněžní či nikoli).
V jakých případech najdeme na nemovitosti „Condomininum“ nebo „Spoluvlastnictví“?
- Když se 2 a více osob rozhodnou koupit nemovitost společně, a podílu procenta spoluvlastnictví
- V případě dědictví, je-li potvrzeno, že ze zákona nebo ze závěti se vlastnictví z určité nemovitosti dělí poměrně mezi dědice.
- V jiné Soud nebo soudní proces
Obvykle existují 2 způsoby, jak postupovat při ukončení spoluvlastnictví:
1.- Se soudní dohodou, kde je posouzeno Tribunály, kde je potvrzeno, že nemovitost připadne pouze jednomu ze spoluvlastníků.
2 příklady:
a) Rozvod; V případě rozvodu, kdy existuje rozsudek soudu, který stanoví, že majetek ve vlastnictví manželského páru připadne pouze jednomu z nich.
b) Úřední zánik spoluvlastnictví u soudů. Mohlo by dojít k jinému soudnímu řízení, kde se rozhodne o zrušení spoluvlastníků.
V obou případech je rozsudek soudu uveden ve španělském systému a používá se k zahájení procesu, kdy pouze jeden ze spoluvlastníků získá 100 % majetku.
2.- Dohoda mezi stranami: Prodej jedné z částí druhé straně
Vždy je možné, že se jeden ze spoluvlastníků rozhodne koupit nebo prodat svou část druhému.
Jaká je hlavní výhoda Zániku spoluvlastnictví?
Hlavní aspekt této transakce přímo souvisí s daněmi, protože ačkoli jeden ze spoluvlastníků „nabývá“ část spoluvlastnictví od zbytku, z daňového hlediska není tato transakce zdaněna jako „prodej“.
V závislosti na španělském regionu je „prodej“ zdaněn 6-10 % z ceny prodeje. Ale ES je zdaněno pouze 0,5-1,5 % (v závislosti na regionech)
Toto je typická transakce prováděná v případě rozvodu nebo rozchodu.
Příklad:
„A“ a „B“ jsou manželé a kupují si byt v Malaze za 150.000 2 EUR. O 75.000 roky později se rozhodnou rozvést a dohodnou se, že "A" dostane byt. „A“ zaplatí XNUMX XNUMX EUR „B“ za získání své části.
Vzhledem k tomu, že se jedná o ES, nebudou daně za tuto transakci činit 8 % (Andalucía Transfer Tax=6.000 1,5 EUR), ale 1.125 % = XNUMX EUR.
Závěr: „A“+“B“ ušetří 6.000 1.125 – 4.875 XNUMX EUR = XNUMX XNUMX EUR, protože tato transakce je považována za EC namísto prodeje.
EC je tedy perfektní volbou v případě rozvod.
DŮLEŽITÉ!: Ale v případě, že je nemovitost zatížena a hypotéka, ačkoli nemovitost může být plně nabyta druhou stranou („A“, v případě příkladu), banka nemusí akceptovat vynechání „B“ z hypotéky. Pokud se to stane, i když je v katastru nemovitostí „B“ mimo nemovitost, pokud banka nepřijme zrušení své hypoteční odpovědnosti, pak „B“ bude nadále osobou, která má na starosti, a bude tedy i nadále dlužníkem hypotéku do banky.
Abyste se vyhnuli této nežádoucí situaci, je důležité si před rozhodnutím o přenechání nemovitosti některému ze spoluvlastníků předem poradit od vaší banky, jaká by byla hypoteční pozice toho, kdo nemovitost přenechává. Takto je vhodné podepsat nejprve zánik bytu, později přistoupit k formalizaci nové hypotéky.
Podřízenost zdanění je dána „peněžní povahou“ kompenzace. Jinými slovy, aby to bylo považováno za zánik bytu, takže v případě kompenzace zbožím se rozumí, že jde o „barter“ (také známý jako „SWAP“) a poté je transakce považována za „prodej“. “ a zdaněny jako „prodej“.
Co je to v případě, že neexistuje žádná platba za „nákup“ druhé části nebo neexistuje žádný soudní/soudní rozsudek? Bylo by možné, aby jedna ze stran „dala“ nebo „darovala“ svou část druhé?
To je možné, ale nebude to považováno za „Zánik spoluvlastnictví“, takže nebude mít daňová zvýhodnění tohoto konceptu. Bude to považováno za „dar“.
A v případě „Dárcovství“ pak budeme muset regulovat darovací daní, což je regionální daň, takže regulovaná různě v závislosti na regionech.
V případě regionu Valencie má dar bonus spočívající v osvobození od daně až do výše 100.000 XNUMX EUR z částky darované mezi rodiči a syny. Tato bonifikace v daních se však neuplatňuje ani u darů mezi manželi. Takže v případě darování části vlastníka nemovitosti druhému, manželovi, by mohly být vyvozeny vysoké daňové částky k zaplacení.
Daň z darování je ještě vyšší, když spoluvlastníci nejsou manželé.
Je tedy velmi důležité získat řádnou právní radu, když přijímáte rozhodnutí o zániku nebo zrušení kondominia nebo spoluvlastnictví.
Jak bylo vysvětleno, EC tam, kde neexistuje žádná platba, lze považovat za „dar“: Velmi důležitým aspektem ze strany ES je, že musí existovat „platba“ nebo „kompenzace“ druhé straně. Jinými slovy, ten, kdo opouští nemovitost, musí být „zaplacen“ nebo „kompenzován“ tím, kdo nemovitost získá. Pokud nedojde k žádné platbě, pak může být transakce považována za „dar“ a poté může být transakce zdaněna jako „dar“. A to je opravdu důležité brát v úvahu, protože „darování“ je zdaněno ještě vyšší daní než dědictví. „Darační daň“ je stejná jako u „Dědické daně“ a dary od manželů nemají tolik slev a výhod jako u dědictví.
EC, kde je platba s jiným aktivem, lze považovat za „prodej“: Je velmi důležité vědět, že když je kompenzace od nabývající strany provedena pomocí jiného aktiva, pak může být transakce považována za „SWAP“ a poté zdaněna jako „prodej“.
v Valencian Community, tato možnost nabízí významnou fiskální výhodu, takže k dani spojené (daň z právních předpisů) byly připsány o 1,5 % více notářských nákladů, a pokud je vlastnictví části zboží převedeno výměnou za náhradu, Fiskálně je výhodnější tato varianta namísto kupní opce, takže pro ni platí daňové přiznání 10 % (v ostatních regionech tato daň možná 8-10 %).
Konečně, v případě zdanění NEBYLÉ, v případě nedochází k „nadbytečnému rozhodnutí“, nejsou zde žádná 3 % k zadržování od partnera, který dává část druhému.
Ale, při zánikech kondominia s nadměrným soudním řízením a náhradou v penězích, podle článku 25.2 konsolidovaného znění zákona o dani z příjmů nerezidentů, na hodnotě přebytku se musí praktikovat retence 3 % na likvidaci této daně, pokud došlo k majetkové změně a aktualizaci hodnoty stavby.
Zdroje:
– Královský výnos ze dne 24. července 1889.
– Obecné fiskální řízení.
– Královský legislativní dekret 1/1993, 24. září.
– Zákon o dani z nerezidentů.