„COMPLEMENTARIALETTERS“ od španělského daňového úřadu, když jste koupili výhodnou nemovitost (levná cena)
V posledních letech jsme svědky klientů, kteří dostávali dopisy od krajského finančního úřadu, kde byli požádáni o doplatek daně z nákupu jejich nemovitostí. Pojem lze snadno vysvětlit: podle španělského práva daňový úřad má získala schopnost přepsat deklarované hodnoty transakcí s cílem požádat o dodatečnou daň na základě toho, že deklarovaná cena byla „pod tržní hodnotou“.
Tato písmena se v současnosti nazývají „complementarias“.
Tuto záležitost vám vysvětlíme na příkladu.
Zobrazování, že máte nemovitost v procesu dalšího prodeje za cenu 345.000 EUR, v regionu Valencie.
Hodnota této transakce je 345.000 EUR
Tato cena se nazývá SKUTEČNÁ OBCHODNÍ HODNOTA a je to hodnota používaná k výpočtu daní odvozených z nákupu a daní za prodej.
V případě dalšího prodeje se uplatňuje daň z nákupu (daň z převodu – ITP), která ve Valencii činí 10 % z ceny.
Nicméně i když hodnota nákupu je 345.000 EUR (SKUTEČNÁ HODNOTA), španělská administrativa má 4–5 let na to, aby zkontrolovala a přehodnotila cenu použitou jako základ daně a zaplacenou za tuto nemovitost (SKUTEČNÁ HODNOTA). Takže během tohoto období 5 let může administrativa kontrolovat transakci a může ve svých kritériích zvážit, že hodnota, která se má použít pro výpočet daně z tohoto prodeje, je namísto zaplacené ceny (REÁLNÁ HODNOTA) 345.000 EUR musí být vyšší, např. 400.000 EUR. Tato poslední hodnota je to, co nazýváme FISKÁLNÍ HODNOTA (“Valor Fiscal").
Pokud tomu tak bude, španělská administrativa může vyžadovat, abyste zaplatili rozdíl v obou hodnotách, tedy SKUTEČNOU HODNOTU (345.000 EUR.) a FISKÁLNÍ HODNOTU (vypočtenou správou: 400.000 10 EUR). Administrativa tedy může vyžadovat, abyste zaplatili 400.000% daň ve vztahu k 345.000 XNUMX EUR namísto XNUMX XNUMX EUR.
A způsob výpočtu daně k zaplacení bude z překročené částky při použití Fiskální hodnoty. Pomocí tohoto příkladu:
- 10 % z reálné komerční hodnoty je 34.500 XNUMX EUR
- 10 % z fiskální hodnoty je 40.000 XNUMX
40.000 34.500 – 5.500 XNUMX = XNUMX XNUMX EUR k úhradě jako za přeplatek
Existuje nějaký způsob, jak zjistit fiskální hodnotu transakce s nemovitostmi?
Ano, existuje, na oficiální stránky od Catastro ale musíte mít oficiální digitální certifikát ve Španělsku. Obvykle to musí udělat váš právník, když je proces nákupu otevřený.
Nicméně i po získání této hodnoty z oficiální stránky Catastro může španělská administrativa během 4-5 let prošetřit a napadnout skutečnou komerční cenu dohodnutou s kupujícím-prodávajícím. Abychom se tedy mohli zaručit před případnými kontrolami tohoto watu, bylo by doporučeno nechat si provést OCENĚNÍ nemovitosti specialistou – ARCHITEKTEM – v den nákupu. Toto OCENĚNÍ pomůže španělské správě demonstrovat SKUTEČNOU HODNOTU nemovitosti a měli byste více argumentů, abyste se postavili proti budoucím případným kontrolám těchto hodnot v budoucnu.