PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI VE ŠPANĚLSKU PLATÍ DAŇ – IRPF PŘI PRODEJI – MODEL 210 & MODEL 100

Jako vlastník nemovitosti ve Španělsku musíte při PRODEJI zaplatit to, čemu říkáme „Ganancia Patrimonial", také známý jako "Kapitálové zisky“ v angličtině nebo “Plusová hodnota" francouzsky, "Meerwaarden“ v holandštině nebo “Kapitálový zisk” v němčině atd. Tato daň z prodeje je součástí obecné daně z příjmu.

Abyste věděli, jak tato daň funguje, věnujte prosím pozornost následujícím pojmům:

 1.- CENA KOUPI NEMOVITOSTÍ:  Celková částka zaplacená z ceny pořízení při koupi nemovitosti. 

2.- NÁKLADY A DANĚ SPOJENÉ S NÁKUPEM:  Tento koncept zahrnuje celkovou částku výdajů a daní, které byly zaplaceny a které souvisely s nákupem:

– Notářské poplatky a poplatky za katastr nemovitostí

– Částka zaplacená na DPH a kolkovném (v případě nových nemovitostí) nebo dani z převodu (v případě dalšího prodeje)  

– Profesionální odměny: odměny realitnímu makléři, odměny advokáta atd. 

 3.- REFORMY, PRÁCE A VYLEPŠENÍ PROVEDENÉ NA MAJETKU:   Je velmi důležité vědět, že ne všechny reformy budou přijaty jako snížení daně z kapitálových výnosů. Španělská administrativa přijme pouze ty  reformy, které jsou považovány za „strukturální“, jako je „rehabilitace“ nebo „rozšíření“ staveb.  

Za účelem snížení IRPF lze také zvážit rozšíření nemovitosti. Španělský daňový úřad považuje „rozšíření“ za proces, kterým jsou do nemovitosti začleněny nové prvky, které se získávají jako dílo/výstavba v nemovitosti, která dává větší výrobní kapacitu. „Do tohoto konceptu vstoupí nové stavby, plošné nástavby atd. provedené na pozemku. Náklady na tato rozšíření by se rovněž daly vypočítat jako vyšší pořizovací hodnota.

Ale pozor, opravy a konzervační práce, které se provádějí v domě, nelze vypočítat s cílem snížit výši kapitálového zisku, protože nejde o práce zaměřené na vylepšení domu nebo jeho rozšíření, ale na jeho udržení v perfektním stavu pro užívání a požitek.

A pro odlišení „zlepšovacích prací“ od „konzervačních prací“ uvádí finanční úřad, že „opravy a konzervace jsou takové, které mají za cíl zachovat životnost nemovitosti a její produkční nebo užitnou kapacitu, přičemž je možné uvažovat o prodloužení nebo vylepšení ta, která vedou buď ke zvýšení kapacity nebo obyvatelnosti nemovitosti, jakož i k prodloužení její životnosti. V případě, že jste provedli renovační práce, mohou být podle povahy klasifikovány jako modernizace nebo přístavby, v takovém případě je třeba je vzít v úvahu při výpočtu pořizovací hodnoty převáděného majetku nebo nákladů na konzervaci nebo opravu, které by neměly být v uvedeném výpočtu brány v úvahu.

Na závěr stojíme před otázkou dokazování, kterou je nutné řešit případ od případu v závislosti na povaze prováděných prací.

 4.- ZADRŽENÍ KAPITÁLOVÉHO ZISKU: V případě prodejce není daňovým rezidentem ve Španělsku, z ceny prodeje je srážka ve výši 3 %. Tato částka se neplatí prodejci a musí být zaplacena finančnímu úřadu jako „záloha“ pro nadcházející prohlášení o kapitálových ziscích, které bude předloženo po prodeji. Kupující má povinnost „zadržet“ 3 % z ceny k zaplacení a uložit je španělskému finančnímu úřadu jako „zálohu“ kapitálových zisků, které mají být zaplaceny prodávajícím.

ZÁKLAD DANĚ

Prodej španělských nemovitostí odvozuje v kapitálových ziscích závazek vůči prodejcům z „čistého zisku“ získaného prodejem podle následujícího vzorce: 

Cena prodeje – Cena pořízení – Náklady a daně z pořízení – Náklady na «strukturální reformy» provedené na nemovitosti

SAZBA DANĚ

Po vypočítání základu této daně „Čistý zisk“ se sazba daně, kterou máte zaplatit, liší od vaší daňové situace ve Španělsku jako španělský RESIDENT nebo ŠPANĚLSKÝ NEREZIDENT: 

– Španělští obyvatelé – MODEL 100:

V případě, že jste považováni za «španělského daňového rezidenta» (což znamená, že svou daň z příjmu platíte ve Španělsku jako španělský rezident), pak po výpočtu kapitálových zisků budete mít na dani následující výhody:

• ŽÁDNÉ KAPITÁLOVÉ ZÍSKY ZA TRVALÉ BYDLENÍ: V případě, že nemovitost, kterou prodáváte, je vaším trvalým bydlištěm (používáte ji více než 3 roky jako svůj «trvalý domov»), budete mít následující výhody:
  • Pokud je vám méně než 65 let: Neplatíte CG za částky získané z prodeje „reinvestované“ do pořízení nové nemovitosti, která bude sloužit jako vaše trvalé bydliště. Na tuto «reinvestici» máte 2 roky (po 2 letech bez investování těchto částek budete zdaněni v plné výši).
  • Pokud jste starší 65 let: Za částky získané prodejem CG neplatíte. A to i v případě, že „nereinvestujete“ do nové nemovitosti.
• NE 3 % ZADRŽENÍ: Po dokončení prodeje obdržíte od kupujícího plnou částku ceny bez případného zadržování.

daňová sazba v případě daňových rezidentů
Čistý zisk	Sazba daně
Až 6000 XNUMX €	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

– Španělští NErezidenti – Model 210:   Fixní daňová sazba: 19%

Příklad výpočtu kapitálových zisků: 

• Koupili jste nemovitost k dalšímu prodeji v roce 2015 za cenu 200.000 XNUMX EUR.
• V tu chvíli jste zaplatili 24.000 12 EUR, což je 10 % nákladů: 2 % daň z převodu + XNUMX % notáře, katastru nemovitostí, poplatky za advokáta atd.
• Poté jste provedli vnitřní reformy za 17.000 XNUMX EUR (výměna dlažby, oprava bazénu a nová okna).
• O několik let později jste postavili garáž v hodnotě 20.000 XNUMX EUR

Pak jste se rozhodli prodat nyní za cenu 260.000 XNUMX EUR.

Jaké jsou kapitálové zisky z tohoto prodeje?

POZNÁMKA: Než provedeme výpočet, musíme vás informovat, že španělská administrativa zváží všechny výše uvedené koncepty pro snížení daně, s výjimkou „vnitřních reforem“ v hodnotě 17.000 XNUMX EUR. Důvodem je to, že „vnitřní“ reformy, které nejsou „strukturálními“ reformami, nejsou považovány za daňové výhody.

Použijeme vzorec:

260.000 (cena prodeje) - 200.000 (cena pořízení) – 24.000 20.000 (náklady a daně z pořízení) – XNUMX XNUMX (nová garáž) =

16.000 EUR

Toto je «Čistý zisk», který má být získán prodejem

Vzhledem k tomu, že sazba pro kapitálové zisky je 19 %, bude výše daně pro kapitálové zisky:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 EUR

 ZPŮSOB PLATBY DANĚ

V případě Španělští daňoví RESIDENTI, daň se přiznává spolu se zbytkem příjmů, důchodů, platu atd. jako součást globálního přiznání k dani z příjmu, které má být předloženo do konce června následujícího roku.

  V případě NEdaňoví rezidenti ve Španělsku, způsob, jak zaplatit kapitálové zisky, je následující:

• PŘI DOKONČENÍ PRODEJE: 3 % ZÁRUKA: Po dokončení prodeje nutí španělská administrativa kupujícího provést ZÁDRŽ ve výši 3 % z hodnoty ceny prodeje. Nedostanete tedy plnou dohodnutou cenu. Kupující si ponechá 3 % z celkové ceny a je povinen je složit na Finančním úřadě. To se provádí „tentýž den po dokončení prodeje“.

POZNÁMKA: Podle výše uvedeného příkladu, v případě, že cena prodeje byla 260.000 260.000 EUR, retenční částka ze strany kupujícího by byla 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

• PŘED 4 MĚSÍCI PO DOKONČENÍ PRODEJE: PROHLÁŠENÍ O KAPITÁLOVÉM ZISKU 19% platí pro občany EU i mimo EU): Po dokončení prodeje máte 6 měsíců na předložení «Prohlášení o kapitálových výnosech» španělskému daňovému úřadu. V tomto prohlášení musíte vy (nebo váš právník) vypočítat daň podle výše uvedeného příkladu. V tomto případě je částka, kterou musíte zaplatit, 3.040 XNUMX EUR.

POZNÁMKA: Jak je zde vysvětleno, kapitálové zisky odvozené z této transakce jsou 3.040 EUR. Protože jste byli zadrženi s vyšší částkou (7.800 XNUMX EUR), máte u španělské správy «kredit» na rozdíl.

Pokud vám tedy španělská správa zadrží 7.800 3.040 EUR za CG daň, protože konečný výsledek daně je pouze 7.800 3.040 EUR, pak vám španělská správa musí «vrátit» rozdíl: XNUMX XNUMX-XNUMX XNUMX = 4.760 EUR.

Jak žádat o toto vrácení peněz? Váš právník musí tuto skutečnost uvést ve stejném prohlášení o kapitálových výnosech, které předloží finančnímu úřadu.

 POZNÁMKA: Majitelé si obvykle pletou „španělskou daňovou rezidenci“ se „španělskou rezidencí“.

Jinými slovy, lidé si myslí, že «španělský pobytový průkaz nebo «potvrzení o pobytu» získaný u španělské národní policie stačí k prokázání toho, že jsou «španělskými rezidenty pro daně», a bohužel tomu tak není.

"Španělská rezidenční karta“(Nebo„Španělská rezidenční certifikace“), není platným dokladem ke změně vašeho daňového protiplnění jako „daňového rezidenta“.

Španělský pobytový průkaz (nebo certifikát) slouží pouze k prohlášení, že „žijete“ ve Španělsku, aby policie měla lepší kontrolu nad obyvateli v určité oblasti.

Aby se stal španělským rezidentem kvůli daníma poté začnete platit daně ve Španělsku jako normální španělský občan, musíte získat DAŇOVÉ OSVĚDČENÍ ŠPANĚLSKÉHO REZIDENTA vydané španělským daňovým úřadem nebo španělským celním úřadem a poté začnete platit daně ve Španělsku, nikoli ve své zemi původu.

A také, jakmile budete muset prohlásit daňovému úřadu ze své země, že jste španělským daňovým rezidentem a že si nepřejete pokračovat jako daňová rezidence ve své zemi-

Ověřte si tedy u svého daňového poradce daně, které aktuálně platíte, protože i když nejste španělským rezidentem, měli byste přiznat a zaplatit DAŇ Z PŘÍJMU NERESIDENTI.

____________________________________________________________________________

 

Proč praktikovat 3% retenci od prodejce?

Protože pro španělskou administrativu představuje záruku, že daně odvozené z kapitálového zisku získaného prodávajícím budou zaplaceny ve Španělsku.

 

Co se stane, když 3% zadržení nebude zaplaceno? 

V případě, že kupující neuplatní zadržování, může španělská správa vymáhat dluh za uvedenou platbu na zboží nebo nemovitosti, které jsou předmětem prodeje.

Čímž v případě, že kupující neprovede platbu, ani nezadrží prodávajícího, může trpět případné procesy exekuce dluhu a v jeho případě zabavení nabytého majetku.

 

Co musí prodejce po uplatnění 3% zadržení udělat?

 

Daňové přiznání, vzor 210, budete muset předložit do čtyř měsíců od data podpisu prodeje.

 

V tomto případě v případě, že byla zadržena méně než částka vyplývající z výpočtu kapitálového zisku, to znamená, pokud bylo prodávajícímu zadrženo 10,000 15,000 EUR, a výsledek výpočtu kapitálového zisku je 5,000 210 EUR . , budete muset přispět zbývajícími XNUMX XNUMX € s představením modelu XNUMX, a to do čtyř měsíců od data prodeje.

 

V opačném případě, pokud prodávající zadržel částku vyšší, než je částka vyplývající z platby daně z kapitálových výnosů, bude mít právo na vrácení této částky. Ten musí být předložen do čtyř měsíců od data prodeje.

 

V tomto okamžiku je důležité, to znamená, že v případě, že existuje právo na vrácení 3 % nebo části uvedeného zadržení španělské správě, bude to vyžadovat, aby prodávající již dříve splnil daňové povinnosti, na které se vztahuje byl zavázán jako vlastník ve Španělsku ve svém pojetí nerezidenta. Tedy k předložení roční imputované daně z příjmu IRPFNR, druhého bydliště, ke které jsou všichni vlastníci nemovitostí ve Španělsku povinni jako nerezidenti. Obvykle bude tato povinnost vyžadována po dobu čtyř let. Jinými slovy, španělská administrativa nebude požadovat, aby byly imputované daně z příjmu legalizovány a nebyly zaplaceny déle než za poslední čtyři roky před datem prodeje.

 

Kolik času má španělská administrativa na vrácení přebytečných 3 % zadržených?

 

Administrativa má 6 měsíců na to, aby vrátila provedené nadměrné zadržení. Po 6 měsících bude správa povinna vrátit uvedenou částku spolu s úrokem z prodlení.

 

Zvláštní pozornost je třeba věnovat termínu navrácení, protože španělské správě může provedení navrácení v některých případech trvat déle než rok.

 

Je třeba také vzít v úvahu, že správa má až ČTYŘI ROKY na procvičení vrácení nebo úhrady. Proto v případě, že vám vrácení peněz bude trvat déle než rok, budete si muset najmout služby specialisty, který paralyzuje lhůty pro vypršení nároku na vrácení peněz.

 

Existuje povinnost praktikovat zadržování 3 % v případě darování nemovitostí ve Španělsku?

 

V případě darování nemovitostí umístěných ve Španělsku, protože tyto jsou bezplatné, neplatí se za ně žádná cena, to znamená, že neexistuje žádná protihodnota, neexistuje žádná povinnost zadržet 3 % z hodnoty nemovitosti. dar nebo jeho zadání prostřednictvím vzoru 211.

 

V případě zrušení bytu, nebo zániku spoluvlastnictví, je povinné zadržet 3%?

 

Normálně ne . Jinými slovy, zrušení kondominia je neutrálním dispozitivním aktem, který nevytváří patrimoniální převod pro žádnou ze stran. Proto se nepovažuje za zisk.

 

Nicméně , v případě, že je jednomu ze spoluvlastníků přiznána větší část, než která mu náleží v tomto případě se bude mít za to, že uvedená část představuje pro spoluvlastníka kapitálový zisk, s nímž retence se musí cvičit. 3 % z uvedené přebytečné části . 

Jinými slovy, například si představme, že existuje případ, kdy „A“ a „B“ mají nemovitost ve Španělsku, kde je 65 % sdíleno pro „A“ a 35 % pro „B“. V tomto případě, pokud dojde k rozpuštění kondominia, při kterém se zjistí, že si každý ponechává 50 % majetku, bude se mít za to, že „B“ získal o 15 % více, než přispěl. To znamená, že přispěje hodnotou 35 % získanou výsledkem 50 %, přičemž tento 15% přebytek bude považován za kapitálový zisk a „A“ bude nucen ponechat si 3 % z hodnoty těchto 15 % "B".

Stejně tak si představme, že existuje další příklad, kdy „B“ obdrží kromě svých 35 % majetku také hotovostní konverzaci ve výši 50,000 3 EUR. Stejně tak by uvedená náhrada v hotovosti podléhala zadržení ve výši XNUMX %, protože představuje jedno ze stávajících aktiv „B“.

 

 __________________________________________________________________________

 

 

OSTATNÍ DANĚ PRO PRODEJCE-PLUSVALÍA

Především PLUSVALÍA je daň za zvýšení hodnoty pozemku, na kterém je vaše nemovitost, od doby nákupu a prodeje. Je to jediná daň, kterou nejsme schopni vypočítat dříve k prodeji, protože závisí na konkrétních kritériích radnice.

V těchto případech stačí na úhradu této daně zádržné ze strany kupujícího vůči prodávajícímu. Celkově, když prodejce po prodeji opouští zemi.