L'extinció del condomini (CE) (o "Anul·lació de la copropietat") consisteix en la transmissió de la propietat d'un bé, que no es pot dividir, quan un dels copropietaris adquireix la plena propietat del bé a la resta de els copropietaris, i que acaba, en nombroses ocasions, amb una compensació (dinerària o no).
En quins casos trobem un “Condominium” o “Copropietat” en una propietat?
- Quan 2 o més persones decideixen comprar una propietat juntes, i compartir el percentatge de copropietat
- En cas d'herència, quan s'acrediti que, per llei, o per testament, la propietat d'un determinat immoble es reparteix proporcionalment als hereus.
- En una altra Procés judicial o judicial
Normalment, hi ha dues maneres de procedir a la rescissió de la copropietat:
1.- Amb acord judicial on ho considerin Tribunals on es confirmi que l'immoble anirà a parar únicament a un dels copropietaris.
2 exemples:
a) El divorci; En cas de divorci, quan hi hagi una Sentència judicial que estableixi que els béns propietat d'un matrimoni només van a un d'ells.
b) Extinció oficial de la copropietat en els jutjats. Podria haver-hi un altre procés judicial on es decideixi anul·lar els copropietaris.
En ambdós casos, la Sentència del Tribunal es presenta en el sistema espanyol i serveix per obrir un procés on només un dels copropietaris obtindrà el 100% de la propietat.
2.- Acord entre parts: Venda d'una de les parts a l'altra
Sempre és possible que un dels copropietaris decideixi comprar o vendre la seva part a l'altre.
Quin és el principal avantatge de l'extinció de la copropietat?
L'aspecte principal d'aquesta operació està directament relacionat amb els impostos ja que, tot i que un dels copropietaris “adquireix” la part de la copropietat de la resta, des del punt de vista fiscal, aquesta transacció no està gravada com a "venda".
Depenent de la regió espanyola, la "venda" està gravada entre un 6 i un 10 % sobre el preu de la venda. Però la CE només tributa al 0,5-1,5% (segons les regions)
Aquesta és la transacció típica que es fa en cas de divorci o separació.
Exemple:
“A” i “B” estan casats i compren un pis per 150.000 EUR a Màlaga. 2 anys després, decideixen divorciar-se i acorden que "A" aconsegueixi l'apartament. "A" paga 75.000 EUR a "B" per adquirir la seva part.
Considerant-se com a CE, els impostos per a aquesta transacció no seran del 8 % (Impost sobre Transferències d'Andalusia=6.000 EUR), sinó de l'1,5 % = 1.125 EUR.
Conclusió: "A" + "B" estan estalviant 6.000 - 1.125 EUR = 4.875 EUR, ja que aquesta transacció es considera com una EC en lloc d'una venda.
Per tant, l'EC és una opció perfecta en cas de divorci.
IMPORTANT!: Però, en cas que la propietat es carregui amb a hipoteca, tot i que l'immoble pot ser totalment adquirit per l'altra part (“A”, en el cas de l'exemple), el banc pot no acceptar deixar “B” fora de la hipoteca. Si això passa, tot i que al Registre de la Propietat “B” està fora de la propietat, si el banc no accepta cancel·lar la seva responsabilitat hipotecaria, aleshores “B” continuarà sent el responsable d'aquesta i, per tant, continuarà sent deutor de la hipoteca al banc.
Per tal d'evitar aquesta situació indesitjable, abans de prendre la decisió de deixar l'immoble a un dels copropietats, és important demanar assessorament previ al seu banc per conèixer quina seria la posició hipotecaria de la part que abandona l'immoble. D'aquesta manera, convé signar, primer, l'extinció de condomini, posteriorment, per procedir a la formalització de la nova hipoteca.
La subordinació a la tributació ve determinada pel “caràcter monetari” de la compensació. És a dir, per considerar-se com una extinció de condomini, per tant, en cas de compensar amb mercaderies, s'entén que es tracta d'un "permuta" (també conegut com a "SWAP") i aleshores la transacció es considera com una "venda". ”, i gravat com a “venda”.
Quin és el cas és que no hi ha cap pagament per "comprar" l'altra part, o no hi ha sentència judicial o judicial? Podria ser possible que una de les parts "doni" o "doni" la seva part a l'altra?
Això és possible, però no es considerarà "Extinció de la copropietat", per tant, no tindrà els privilegis fiscals d'aquest concepte. Es considerarà una "donació".
I, en cas de “Donació”, doncs, haurem d'estar regulats per l'impost de donacions, que és un impost autonòmic, per tant, regulat de manera diferent segons les regions.
En el cas de la Comunitat Valenciana, la donació té una bonificació consistent en una exempció d'impostos fins a 100.000 euros de l'import donat entre pares i fills. Però, aquesta bonificació en impostos no s'aplica a les donacions entre cònjuges. Així, en cas de donació d'una part del propietari de l'immoble a l'altre, essent cònjuges, es podria derivar en impostos elevats quantitats a pagar.
L'impost sobre donacions és encara més elevat quan els copropietaris no estan casats.
Per tant, és molt important rebre l'assessorament legal adequat a l'hora de prendre la decisió d'extinció o dissolució del Condomini o Copropietat.
Com s'ha explicat EC on no hi ha pagament es pot considerar una "donació": Un aspecte molt important de la CE és que hi ha d'haver un "pagament" o una "compensació" a l'altra part. És a dir, qui abandona l'immoble ha de ser "pagat" o "compensat" per qui rep la propietat. Si no hi ha cap pagament, llavors, la transacció es pot considerar com un "regal" i després la transacció es pot gravar com una "donació". I això és realment important per ser considerat ja que una "donació" està gravada fins i tot més que una herència. "Impost de donacions" sol ser el mateix que per "Impost de successions", i les donacions entre cònjuges no solen tenir tant reduccions i beneficis com per herència.
Un EC on el pagament és amb un altre actiu es pot considerar com una "venda": És molt important saber que quan la compensació de l'adquirent es fa amb un altre actiu, llavors, la transacció es pot considerar com un "SWAP" i després gravar com una "venda".
A la Comunitat Valenciana, aquesta opció ofereix un avantatge fiscal important, per la qual cosa, l'impost associat (Impost d'Actes Jurídics Documentats) té atribuït un 1,5 %, més despeses notarials, i, si es transmet la propietat d'una part d'un bé a canvi d'una indemnització, fiscalment és preferible aquesta opció en comptes de l'opció de compra, per tant, per a aquesta última s'aplica una atribució fiscal del 10 % (en altres regions aquest impost potser del 8-10 %).
Finalment, en el cas de la tributació de NO RESIDENTS, en cas de no hi ha “excés d'adjudicació” no hi ha cap 3 % a retenir del soci que cedeix la part a l'altre.
Però, en les extincions de condomini amb excés d'adjudicació i compensació en diners, segons l'article 25.2 del text refós de la Llei de l'impost sobre la renda dels no residents, sobre el valor de l'excés s'ha de practicar una retenció del 3% per a la liquidació d'aquest impost, sempre que s'hagi produït una alteració patrimonial i actualització del valor de l'immoble.
Fonts:
– Reial Decret de 24 de juliol de 1889.
– Gestió Fiscal General.
– Reial Decret Legislatiu 1/1993, de 24 de setembre.
– Llei Tributària de No Residents.