CARTES COMPLEMENTÀRIES de l'Agència Tributària espanyola quan vau comprar un immoble barat (preu barat)
En els darrers anys, hem anat veient clients que rebien cartes de l'oficina tributària regional on se'ls demanava un impost addicional a pagar per la compra de les seves propietats. El concepte és fàcil d'explicar: segons la legislació espanyola, l'oficina tributària té va tenir la capacitat d'anul·lar els valors declarats de les transaccions per demanar un impost addicional sobre la base que el preu declarat era "per sota del valor de mercat".
Aquestes cartes s'anomenen actualment “complementàries”.
T'explicarem aquest tema seguint un exemple.
Imatge que tens una propietat de revenda en procés d'adquisició per un preu per 345.000 euros, a la Comunitat Valenciana.
El valor d'aquesta transacció és 345.000 euros
Aquest preu s'anomena VALOR COMERCIAL REAL i és el valor utilitzat per calcular els impostos derivats de la compra i els de la venda.
En cas de revenda, l'impost a aplicar és l'impost de compra (Impost de Transferències – ITP), que, a València, és del 10% del preu.
No obstant això, encara que el valor de la compra és 345.000 euros (VALOR REAL), l'administració espanyola disposa de fins a 4-5 anys per inspeccionar i reconsiderar el preu que s'utilitza com a base de l'impost i que s'abona a aquest immoble (el VALOR REAL). Així, durant aquest període de 5 anys l'administració podrà inspeccionar l'operació i pot considerar en els seus criteris que el valor a utilitzar per calcular l'impost sobre aquesta venda, en comptes del preu pagat (VALOR REAL), és 345.000 euros ha de ser més alt, per exemple, 400.000 euros. Aquest darrer valor és el que anomenem VALOR FISCAL (“Valor Fiscal").
Si aquest fos el cas, l'administració espanyola podria exigir-vos que pagueu la diferència en ambdós valors, el VALOR REAL (345.000 euros.) i el VALOR FISCAL (el calculat per l'administració: 400.000EUR). Així, doncs, l'administració pot exigir-vos que pagueu l'impost del 10% respecte a 400.000 EUR, en comptes de 345.000 EUR.
I la forma de calcular l'impost a pagar serà sobre l'import superat quan s'utilitzi el Valor Fiscal. Utilitzant aquest exemple:
- El 10 % del valor real-comercial és de 34.500 EUR
- El 10% del valor fiscal és de 40.000
40.000 – 34.500 = 5.500 EUR a pagar pel que fa a l'excés
Hi ha alguna manera de detectar el valor fiscal d'una transacció immobiliària?
Sí, n'hi ha, a la lloc oficial de Catastro però cal tenir un Certificat digital oficial a Espanya. Normalment, el vostre advocat ho ha de fer quan el procés de compra estigui obert.
No obstant això, fins i tot obtenint aquest Valor del lloc oficial de Catastro, durant 4-5 anys l'administració espanyola podrà investigar i impugnar el preu Real-Comercial pactat amb el comprador-venedor. Així doncs, per tal de garantir-vos qualsevol inspecció sobre aquest habitatge, seria recomanable que un especialista –ARQUITECTE– fes una VALORACIÓ de l'immoble en la data de compra. Aquesta VALORACIÓ ajudarà a demostrar a l'administració espanyola el VALOR REAL de l'immoble, i tindríeu més arguments per oposar-vos a futures eventuals inspeccions d'aquests valors en el futur.