GUANYA DE L'IMPOST A PAGAR EN VENDER UNA PROPIETAT A ESPANYA – IRPF EN VENDA – MODEL 210 I MODEL 100

Com a propietari d'un immoble a Espanya, en VENDER, has de pagar el que anomenem “Ganancia Patrimonial", també conegut com "Guanys sobre el capital" en anglès, o "Més valor" en francès, "Meerwaarden" en holandès, o "Kapitalgewinn” en alemany, etc. Aquest impost sobre la venda forma part de l'Impost general sobre la Renda.

Per saber com funciona aquest impost, si us plau, presteu atenció als conceptes següents:

 1.- PREU DE COMPRA DE LA PROPIETAT:  Import total pagat sobre el preu d'adquisició quan es va comprar l'immoble. 

2.- DESPESES I IMPOSTOS ACOMPANYS A LA COMPRA:  Aquest concepte engloba l'import total de les despeses i impostos que s'han pagat relacionats amb la compra:

– Honoraris de notari i registre de la propietat

– Import pagat de l'IVA i de l'impost de timbre (en cas de propietats noves) o de l'impost de transmissions (en cas de revenda)  

– Honoraris professionals: honoraris d'agent immobiliari, honoraris d'advocat, etc. 

 3.- REFORMES, OBRES I MILLORES REALITZADES A LA PROPIETAT:   És molt important saber que no totes les reformes s'acceptaran com a reducció de l'Impost sobre la Plusvàlua. Purament, l'administració espanyola acceptarà només això  reformes que es consideren «estructurals», com «rehabilitació» o «ampliació» de construccions.  

També es poden considerar ampliacions realitzades a l'immoble per tal d'obtenir una reducció de l'IRPF. L'Agència Tributària espanyola considera que l'"ampliació" consisteix en un procés pel qual s'incorporen nous elements a un immoble, obtenint com a obra/construcció a l'immoble la qual cosa dóna una major capacitat productiva. “En aquest concepte entraran les noves construccions, ampliacions de superfície, etc realitzades a la finca. El cost d'aquestes ampliacions, de la mateixa manera, es podria calcular com un valor d'adquisició superior.

Però, compte, no es poden computar les obres de reparació i conservació que es fan a l'habitatge amb l'objectiu de reduir l'import de la plusvàlua, ja que no es tracta d'obres destinades a la millora o ampliació de l'habitatge, sinó a mantenir-lo en perfecte estat d'ús i gaudi.

I per diferenciar les “obres de millora” de les “obres de conservació”, l'Hisenda indica que “les reparacions i conservacions són aquelles destinades a mantenir la vida útil de l'immoble i la seva capacitat productiva o d'ús, mentre que es poden considerar com a ampliacions. o millores aquelles que resultin, ja sigui en un augment de la capacitat o habitabilitat de l'immoble, així com en una allargament de la seva vida útil. En cas d'haver realitzat obres de rehabilitació, segons la naturalesa d'aquestes, es podran qualificar com a millores o ampliacions, en aquest cas s'han de tenir en compte a l'hora de calcular el valor d'adquisició de l'immoble transmès, o despeses de conservació o reparació, que no s'ha de tenir en compte en aquest càlcul.

Com a conclusió, ens trobem davant d'una qüestió d'evidència, que s'ha de resoldre cas per cas en funció de la naturalesa de les obres realitzades.

 4.- RETENCIÓ PER GUANYS DE CAPITAL: En cas de el venedor no és resident fiscal a Espanya, hi ha una retenció del preu de venda del 3 %. Aquest import no es paga al venedor, i s'ha de pagar a l'oficina d'impostos com a "retenció" de la propera declaració de plusvàlua que es presentarà després de la venda. El comprador té l'obligació de “retenir” el 3% del preu a pagar i ingressar-lo a l'Agència Tributària espanyola, com a “pagament anticipat” de la plusvàlua a pagar del venedor.

BASE DE L'IMPOST

La venda d'immobles espanyols deriva en el passiu de plusvàlua davant dels venedors sobre el “Guany net” obtingut de la venda amb la fórmula següent: 

Preu de venda – Preu d'adquisició – Despeses i Impostos d'adquisició – Cost de les «reformes estructurals» realitzades a l'immoble

TAXA D'IMPOST

Un cop calculada la Base d'aquest impost “Benefici net”, el tipus impositiu a pagar difereix de la seva situació fiscal a Espanya com a RESIDENT Espanyol o NO RESIDENT ESPANYOL: 

– Residents espanyols-MODEL 100:

En cas que estiguis considerat com a «Resident Fiscal espanyol» (és a dir, estàs pagant el teu IRPF a Espanya com a resident espanyol), aleshores, un cop calculats les Plusvàlues, tindreu els següents beneficis en l'impost:

• SENSE GUANYA DE CAPITAL PER RESIDÈNCIA PERMANENT: En cas que l'immoble que veneu sigui la vostra residència permanent (la feu servir durant més de 3 anys com a «habitatge permanent»), aleshores tindreu els següents avantatges:
  • Si sou menors de 65 anys: No pagueu a CG els imports de la venda obtingut «reinvertits» en l'adquisició d'un immoble nou per utilitzar-lo com a residència permanent. Teniu 2 anys per practicar aquesta «reinversió» (passats 2 anys sense invertir aquestes quantitats, tributareu íntegrament).
  • Si tens més de 65 anys: No pagues a CG les quantitats obtingudes en la venda. I això encara que no "reinverteixis" en una propietat nova.
• NO RETENCIÓ DEL 3%: En finalitzar la venda, rebràs l'import total del preu del comprador sense cap retenció aplicable.

tipus impositiu en cas de residents fiscals
Benefici net	Taxa tributària
Fins a 6000 €	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

– NO Residents espanyols -Model 210:   Tipus impositiu fix: 19%

Exemple de càlcul de guanys de capital: 

• Vau comprar una propietat de revenda l'any 2015 per un preu de 200.000 EUR.
• En aquell moment, vau pagar 24.000 EUR, que és el 12% de les despeses: 10% Impost sobre transmissions + 2% honoraris de notari, catastral, procurador, etc.
• Després, vau fer reformes interiors per 17.000 EUR (canvi de conreu del terra, reparació de la piscina, i finestres noves).
• Uns anys després vas construir un garatge per un valor de 20.000 euros

Aleshores, vau decidir vendre'l ara per un preu de 260.000 EUR.

Quina és la plusvàlua derivada d'aquesta venda?

NOTA: Abans de fer el càlcul, hem d'informar que l'administració espanyola tindrà en compte tots els conceptes anteriors per reduir l'impost, excepte el de «reformes internes» per valor de 17.000 euros. La raó d'això és perquè les reformes «internes» que no són reformes «estructurals» no es consideren beneficis fiscals.

Utilitzem la fórmula:

260.000 (Preu de venda) - 200.000 (Preu d'adquisició) – 24.000 (Despeses i impostos d'adquisició) – 20.000 (Garaje nou) =

16.000 euros

Aquest és el «Guany net» que s'obté amb la venda

Com que el tipus de plusvàlua és del 19%, l'import de l'impost per a les plusvàlues serà:

16.000 * 19 % = 3.040 euros

 FORMA DE PAGAMENT DE L'IMPOST

En cas de RESIDENTS fiscals espanyols, l'impost es declara juntament amb la resta de rendes, pensions, salari, etc. com a part de la declaració global de l'IRPF a presentar abans de finals de juny de l'any següent.

  En cas de NO residents fiscals a Espanya, la forma de pagar les plusvàlues és la següent:

• EN FINALITZAR LA VENDA: 3 % DE RETENCIÓ: En finalitzar la venda, l'administració espanyola obliga el comprador a fer una RETENCIÓ del 3 % del valor del Preu de la venda. Per tant, no rebeu el preu total acordat. El comprador es queda amb el 3 % del preu total i té l'obligació de dipositar-lo a l'Agència Tributària. Això es fa «el mateix dia de finalització de la venda».

NOTA: Seguint l'exemple anterior, en cas que el preu de la venda fos de 260.000 EUR, la retenció que ha de fer el comprador seria de 260.000 * 3 % = 7.800 euros.

• ABANS DE 4 MESOS DESPRÉS DE FINALITZACIÓ DE LA VENDA: DECLARACIÓ DE GUANYS DE CAPITAL 19% aplicable a tots dos, nacionals de la UE i fora de la UE): Un cop finalitzada la venda, teniu 6 mesos per presentar la «Declaració de plusvàlua» a l'Agència Tributària espanyola. En aquesta declaració, vostè (o el seu advocat) ha de calcular l'impost seguint l'exemple anterior. En aquest cas, l'import que has de pagar és de 3.040 EUR.

NOTA: Tal com s'explica aquí, la plusvàlua derivada d'aquesta operació és de 3.040 EUR. Com que t'han retingut amb un import superior (7.800 EUR), doncs, tens un «crèdit» amb l'administració espanyola per la diferència.

Per tant, si l'administració espanyola us deté 7.800 EUR per l'impost CG, ja que el resultat final de l'impost és només de 3.040 EUR, l'administració espanyola us haurà de «reemborsar» la diferència: 7.800-3.040 = 4.760 euros.

Com reclamar aquesta devolució? El vostre advocat ha d'incloure aquest fet a la mateixa Declaració de plusvàlues, per presentar-lo a l'Agència Tributària.

 NOTA: Normalment els propietaris confonen la “Residència Fiscal Espanyola” amb la “Residència Espanyola”.

És a dir, la gent pensa que la «Tarjeta de Residència Espanyola, o «Certificado de Residència» obtinguda a la Policia Nacional Espanyola, és suficient per demostrar que són «Residents Espanyols per Impostos», i, malauradament, no és així.

La "Targeta de residència espanyola"(O"Certificació de residència espanyola"), no és el document vàlid per canviar la teva consideració fiscal com a "Resident Fiscal".

La Targeta de Residència Espanyola (o Certificat) només serveix per declarar que estàs “vivint” a Espanya, per tal de facilitar que la Policia tingui un millor control sobre els residents en una zona determinada.

Per convertir-se en resident espanyol per impostos, i després començar a pagar els vostres impostos a Espanya com a ciutadà espanyol normal, heu d'obtenir el CERTIFICACIÓ FISCAL DE RESIDENCIAL ESPANYOL expedit per l'Agència Tributària o Duanes espanyoles, i llavors començaràs a pagar els teus impostos a Espanya, i no al teu país d'origen.

I, a més, un cop hagis de declarar a l'oficina tributària del teu país que ets resident fiscal espanyol i que no vols continuar com a residència fiscal al teu país,

Per tant, si us plau, consulteu amb el vostre assessor fiscal els impostos que està pagant actualment perquè, encara que no siguis Resident Espanyol, hauries d'estar declarant i pagant l'IRPF NO RESIDENTS.

____________________________________________________________________________

 

Per què practicar la retenció del 3% del venedor?

Perquè representa una garantia per a l'administració espanyola que els impostos derivats de la plusvàlua obtinguda pel venedor es pagaran a Espanya.

 

Què passa si no es paga la retenció del 3%? 

En el cas que la retenció no sigui practicada pel comprador, l'administració espanyola podrà executar el deute per aquest pagament en els béns o immobles objecte de la venda.

Amb la qual cosa, en el cas que el comprador no efectuï el pagament, ni retengui al venedor, podrà patir els eventuals processos d'execució del deute, i si escau, embargament de l'immoble adquirit.

 

Un cop aplicada la retenció del 3%, què ha de fer el venedor?

 

Haureu de presentar la declaració tributària, aquest model 210, en el termini de quatre mesos des de la data de signatura de la venda.

 

En aquest cas, en el cas que s'hagi retingut inferior a l'import resultant del càlcul de la plusvàlua, és a dir, si s'han retingut al venedor 10,000 euros, i el resultat del còmput de la plusvàlua és de 15,000 euros. . , hauràs d'aportar els 5,000 € restants amb la presentació del model 210, en el termini de quatre mesos a comptar des de la data de venda.

 

En cas contrari, si el venedor ha retingut un import superior a l'import que resulti del pagament de l'impost sobre plusvàlua, tindrà dret a que es retorni aquesta quantitat. Aquest s'ha de presentar en un termini de quatre mesos des de la data de venda.

 

És important en aquest punt, és a dir, en el cas que hi hagi un dret de devolució del 3%, o part d'aquesta retenció a l'administració espanyola, això requerirà que el venedor hagi complert prèviament amb les obligacions tributàries a les quals aquest estava obligat com a propietari a Espanya en el seu concepte de no resident. És a dir, a la presentació de l'impost anual sobre la renda imputat de l'IRPFNR, de segona residència, al qual estan obligats com a no residents tots els propietaris d'immobles a Espanya. Normalment, aquesta obligació s'exigirà durant un període de quatre anys. És a dir, l'administració espanyola no exigirà que es regularitzi l'impost sobre la renda imputat, no pagat més enllà dels darrers quatre anys anteriors a la data de venda.

 

Quant de temps té l'administració espanyola per retornar l'excés del 3% retingut?

 

L'administració té 6 mesos per retornar l'excés de retenció realitzat. Transcorreguts 6 mesos, l'administració estarà obligada a retornar aquesta quantitat juntament amb els interessos de demora.

 

Cal tenir especial cura amb el termini de la devolució ja que l'administració espanyola pot trigar en alguns casos més d'un any a realitzar la devolució.

 

També s'ha de tenir en compte que l'administració té un màxim de QUATRE ANYS per practicar la devolució o el reemborsament. Per tant, en el cas que trigui més d'un any a obtenir la devolució, caldrà contractar els serveis d'un especialista per paralitzar els terminis de caducitat del dret a obtenir la devolució.

 

Hi ha l'obligació de practicar la retenció del 3%, en el cas de donacions d'immobles a Espanya?

 

En el cas de donacions d'immobles ubicats a Espanya, com que aquests són gratuïts, no hi ha preu a pagar per ells, és a dir, no hi ha contraprestació, no hi ha obligació de retenir el 3% del valor de la donació o introduint-la a través del model 211.

 

En el cas de dissolució de condomini, o extinció de la copropietat, és obligatòria la retenció del 3%?

 

Normalment no . És a dir, la dissolució del condomini és un acte dispositiu neutre, que no genera transmissió patrimonial per a cap de les parts. Per tant, no es considera que hi hagi benefici.

 

No obstant això , en el cas que a un dels cotitulars se li adjudiqui una part superior a la que li correspon , en aquest cas, es considerarà que aquesta part constitueix una plusvàlua per al copropietari, amb la qual cosa, s'ha de practicar la retenció. del 3% sobre aquesta part sobrant . 

És a dir, per exemple, imaginem que hi ha un cas en què “A” i “B” tenen una propietat a Espanya en la qual es comparteix el 65% per a “A” i el 35% per a “B”. En aquest cas, si es produeix una dissolució de condomini en què s'estableixi que cadascú conserva el 50% de la propietat, es considerarà que “B” ha obtingut un 15% més del que ha aportat. És a dir, aportant un valor del 35% s'obté un resultat del 50%, amb el qual, aquell 15% excedent es considerarà com a plusvàlua, i "A" es veurà obligat a retenir el 3% del valor d'aquest 15% per "B".

De la mateixa manera, imaginem que hi ha un altre exemple en què “B” rep, a més del seu 35% de la propietat, una conversa en efectiu de 50,000 €. De la mateixa manera, aquesta compensació en metàl·lic estaria subjecta a una retenció del 3%, perquè representa un dels actius existents de “B”.

 

 __________________________________________________________________________

 

 

ALTRES IMPOSTOS PER A VENEDORS-PLUSVALÍA

Principalment, la PLUSVALÍA, és un impost sobre l'increment del valor del terreny en el qual es troba la seva propietat, des del moment de la compra i la venda. És l'únic impost que no estem en condicions de calcular prèviament a la venda, perquè depèn de criteris concrets de l'Ajuntament.

En aquests casos, una retenció del comprador al venedor és suficient per cobrir el pagament d'aquest impost. En general, quan el venedor abandona el país després de la venda.