การสูญพันธุ์ของอาคารชุด (EC) (หรือ “การยกเลิกการเป็นเจ้าของร่วม”) ประกอบด้วยการส่งต่อกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ซึ่งไม่สามารถแบ่งออกได้ โดยเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งได้รับกรรมสิทธิ์ทั้งหมดของสินทรัพย์ไปยังส่วนที่เหลือ เจ้าของร่วมและจบลงด้วยค่าตอบแทน (ตัวเงิน หรือไม่ก็ตาม) ในหลายๆ ครั้ง
ในกรณีใดบ้างที่เราพบ "คอนโดมิเนียม" หรือ "กรรมสิทธิ์ร่วม" ในอสังหาริมทรัพย์
- เมื่อบุคคลตั้งแต่ 2 คนขึ้นไปตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน และการแบ่งสัดส่วนการเป็นเจ้าของร่วม
- กรณีรับมรดกเมื่อได้รับการยืนยันว่าโดยกฎหมายหรือโดยพินัยกรรม ความเป็นเจ้าของจากทรัพย์สินที่กำหนดจะแบ่งปันตามสัดส่วนกับผู้รับมรดก
- ในอื่น ๆ ศาลหรือกระบวนการยุติธรรม
โดยปกติแล้ว มี 2 วิธีในการดำเนินการยุติการเป็นเจ้าของร่วม:
1.- ด้วยข้อตกลงการพิจารณาคดีที่มีการพิจารณาโดยศาลซึ่งได้รับการยืนยันว่าทรัพย์สินจะตกเป็นของเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งเท่านั้น
2 ตัวอย่าง:
ก) การหย่าร้าง; ในกรณีการหย่าร้างที่มีคำพิพากษาของศาลกำหนดให้ทรัพย์สินที่เป็นของคู่สมรสตกเป็นของคู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเท่านั้น
b) การยุติความเป็นหุ้นส่วนอย่างเป็นทางการในศาล. อาจมีกระบวนการยุติธรรมอื่นที่ตัดสินให้เจ้าของร่วมถูกยกเลิก
ในทั้งสองกรณี คำพิพากษาของศาลถูกนำเสนอในระบบภาษาสเปน และถูกใช้เพื่อเปิดกระบวนการที่เจ้าของร่วมเพียงคนเดียวเท่านั้นที่จะได้กรรมสิทธิ์ 100 % ของทรัพย์สิน
2.- ข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา: ขายชิ้นส่วนหนึ่งให้กับอีกฝ่ายหนึ่ง
เป็นไปได้เสมอที่เจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งจะตัดสินใจซื้อหรือขายส่วนของตนให้อีกฝ่ายหนึ่ง
ข้อได้เปรียบหลักของการสิ้นสุดของการเป็นเจ้าของร่วมคืออะไร?
ประเด็นหลักของการทำธุรกรรมนี้เกี่ยวข้องโดยตรงกับภาษี เนื่องจากแม้ว่าเจ้าของร่วมรายหนึ่งจะ “ได้รับ” ส่วนหนึ่งของกรรมสิทธิ์ร่วมจากส่วนที่เหลือ จากมุมมองทางภาษี ธุรกรรมนี้ไม่เก็บภาษีเป็น "การขาย".
ขึ้นอยู่กับภูมิภาคของสเปน "การขาย" จะถูกเก็บภาษีจาก 6-10 % ของราคาขาย แต่ EC จะเก็บภาษีเพียง 0,5-1,5 % (ขึ้นอยู่กับภูมิภาค)
นี่เป็นธุรกรรมทั่วไปที่ทำในกรณีของการหย่าร้างหรือแยกทางกัน
ตัวอย่าง:
“A” และ “B” แต่งงานกันและซื้ออพาร์ทเมนต์ราคา 150.000 ยูโรในมาลากา 2 ปีต่อมา ทั้งคู่ตัดสินใจหย่ากันและตกลงให้ “เอ” เป็นฝ่ายอยู่ต่อ “A” จ่าย 75.000 EUR ให้กับ “B” เพื่อซื้อส่วนนั้น
เมื่อพิจารณาว่าเป็น EC แล้ว ภาษีสำหรับธุรกรรมนี้จะไม่ใช่ 8% (ภาษีการโอน Andalucía=6.000 EUR) แต่ 1,5 % = 1.125 EUR
สรุป: “A”+”B” กำลังประหยัด 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR เนื่องจากธุรกรรมนี้ถือเป็น EC แทนการขาย
ดังนั้น EC จึงเป็นตัวเลือกที่สมบูรณ์แบบในกรณีของ หย่า.
สำคัญ!: แต่ในกรณีที่ทรัพย์สินถูกตั้งข้อหา a จำนองแม้ว่าอีกฝ่ายจะได้ทรัพย์สินทั้งหมด (“A” ในกรณีตัวอย่าง) ธนาคารอาจไม่ยอมรับที่จะปล่อยให้ “B” หลุดจากการจำนอง หากสิ่งนี้เกิดขึ้น แม้ว่าในทะเบียนที่ดิน “B” จะไม่มีทรัพย์สินแล้ว หากธนาคารไม่ยอมรับที่จะยกเลิกความรับผิดชอบจำนอง ดังนั้น “B” จะยังคงเป็นผู้รับผิดชอบในทรัพย์สินดังกล่าว ดังนั้น ธนาคารจะยังคงเป็นลูกหนี้ของ จำนองกับธนาคาร.
เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ไม่พึงปรารถนานี้ ก่อนตัดสินใจทิ้งทรัพย์สินให้ผู้ได้รับรางวัลร่วม สิ่งสำคัญคือต้องขอคำแนะนำก่อนหน้านี้จากธนาคารของคุณเพื่อดูว่าตำแหน่งจำนองของฝ่ายที่ออกจากทรัพย์สินจะเป็นอย่างไร วิธีนี้เหมาะที่จะลงนามในประการแรกการสูญพันธุ์ของอาคารชุดในภายหลังเพื่อดำเนินการตามรูปแบบการจำนองใหม่
การอยู่ใต้บังคับบัญชาของการเก็บภาษีถูกกำหนดโดย "ลักษณะที่เป็นตัวเงิน" ของค่าชดเชย กล่าวอีกนัยหนึ่งถือเป็นการสูญพันธุ์ของคอนโดมิเนียม ดังนั้นในกรณีของการชดเชยด้วยสินค้าจึงเข้าใจว่าเป็น "การแลกเปลี่ยน" (หรือที่เรียกว่า "SWAP") และธุรกรรมนั้นถือเป็น "การขาย " และเก็บภาษีเป็น "การขาย"
ไม่มีการจ่ายเงินเพื่อ "ซื้อ" ส่วนอื่นหรือไม่มีคำพิพากษาของศาล? เป็นไปได้ไหมที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง "ให้" หรือ "บริจาค" ส่วนของตนให้อีกฝ่ายหนึ่ง
เป็นไปได้ แต่จะไม่ถือเป็น "การสิ้นสุดของการเป็นเจ้าของร่วม" ดังนั้นจึงไม่มีสิทธิพิเศษทางภาษีตามแนวคิดนี้ จะถือว่าเป็นการ "บริจาค"
และในกรณีของ ดังนั้น “การบริจาค” เราจะต้องถูกควบคุมโดยภาษีการบริจาคซึ่งเป็นภาษีระดับภูมิภาค ดังนั้น การควบคุมจะแตกต่างกันไปตามภูมิภาค
ในกรณีของภูมิภาคบาเลนเซีย การบริจาคมีการทำบุญแบบปลอดภาษีสูงถึง 100.000 ยูโร จากจำนวนเงินที่บริจาคระหว่างพ่อแม่และลูกชาย แต่การบริจาคภาษีนี้ไม่ได้ใช้กับการบริจาคระหว่างคู่สมรส ดังนั้นในกรณีที่มีการบริจาคส่วนหนึ่งของเจ้าของทรัพย์สินให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งซึ่งเป็นคู่สมรส ก็อาจได้รับจำนวนเงินภาษีที่ต้องจ่ายสูง
ภาษีการบริจาคจะสูงขึ้นเมื่อเจ้าของร่วมไม่ได้แต่งงาน
ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญมากที่จะต้องได้รับคำแนะนำทางกฎหมายที่เหมาะสมเมื่อตัดสินใจดับหรือยุบคอนโดมิเนียมหรือกรรมสิทธิ์ร่วม
ตามที่อธิบาย EC หากไม่มีการชำระเงินถือเป็น "การบริจาค": ลักษณะที่สำคัญมากจาก EC คือจะต้องมี "การจ่ายเงิน" หรือ "การชดเชย" ให้กับอีกฝ่ายหนึ่ง กล่าวอีกนัยหนึ่งคือผู้ที่ออกจากทรัพย์สินจะต้องได้รับการ "จ่าย" หรือ "ชดเชย" โดยผู้ที่ได้ทรัพย์สินไป หากไม่มีการชำระเงินใด ๆ Transaciton อาจถือเป็น "ของขวัญ" และธุรกรรมนั้นอาจถูกหักภาษีเป็น "การบริจาค" และนี่เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งที่จะถือว่า "การบริจาค" นั้นเสียภาษีสูงกว่ามรดก “ภาษีการบริจาค” ใช้เหมือนกับ “ภาษีการรับมรดก” และการบริจาคระหว่างคู่สมรสไม่ได้ใช้เพื่อลดหย่อนและผลประโยชน์มากเท่ากับมรดก
EC ที่มีการชำระเงินด้วยสินทรัพย์อื่นอาจถือเป็น "การขาย": สิ่งสำคัญคือต้องรู้ว่าเมื่อการชดเชยจากฝ่ายที่ได้รับดำเนินการโดยใช้สินทรัพย์อื่น การทำธุรกรรมอาจถือเป็น "SWAP" และจากนั้นจะถูกหักภาษีเป็น "การขาย"
ตัว Vortex Indicator ได้ถูกนำเสนอลงในนิตยสาร ชุมชน Valencianตัวเลือกนี้มีความได้เปรียบทางการเงินที่สำคัญ ดังนั้นภาษีที่เกี่ยวข้อง (ภาษีเอกสารตามพระราชบัญญัติทางกฎหมาย) จึงมีสาเหตุมาจากค่าใช้จ่ายด้านการรับรองเอกสาร 1,5 % และหากมีการโอนทรัพย์สินของสินค้าส่วนหนึ่งเพื่อแลกกับค่าชดเชย ทางบัญชีจะดีกว่าตัวเลือกนี้แทนตัวเลือกการซื้อ ดังนั้นสำหรับตัวเลือกหลังจะใช้การแสดงที่มาทางภาษีกับตัวมันเอง 10 % (ในภูมิภาคอื่นๆ ภาษีนี้อาจจะ 8-10 %)
สุดท้ายในกรณีการเก็บภาษีของ ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัย, เผื่อ ไม่มี "การตัดสินที่มากเกินไป" ไม่มี 3 % ที่จะคงไว้จากหุ้นส่วนที่ให้ส่วนนั้นแก่อีกฝ่ายหนึ่ง
แต่ ในความดับแห่งอาคารชุดโดยเกินคำพิพากษาและชดใช้เป็นเงินตามข้อ 25.2 ของข้อความรวมของกฎหมายภาษีเงินได้ของผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ สำหรับมูลค่าส่วนเกินจะต้องมีการเก็บรักษา 3 % สำหรับการชำระภาษีนี้ โดยมีเงื่อนไขว่ามีการเปลี่ยนแปลงมรดกและการปรับปรุงมูลค่าของอาคาร
แหล่งที่มา:
– พระราชกฤษฎีกา 24 กรกฎาคม 1889
– การบริหารการเงินทั่วไป
– พระราชกฤษฎีกา 1/1993 24 กันยายน
– กฎหมายภาษีที่ไม่ใช่ถิ่นที่อยู่