การทำให้ถูกต้องตามกฎหมายของการก่อสร้างโดยไม่ต้องมีใบอนุญาต

ระเบียบข้อบังคับของสเปนระบุว่า เพื่อให้การก่อสร้างสามารถเข้าถึงทะเบียนทรัพย์สินได้ พนักงานรับรองเอกสารต้องกำหนดให้มีใบอนุญาตก่อสร้าง และเอกสารประกอบการก่อสร้างทั้งหมด รวมถึงใบรับรองการทำงานขั้นสุดท้าย เป็นต้น

พระราชกฤษฎีกาที่ 2015/30 ลงวันที่ XNUMX ตุลาคม พ.ศ. XNUMX (ฉบับรวมกฎหมายที่ดิน)

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ของอาคารเหล่านั้นที่สร้างขึ้นโดยไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างเป็นอย่างไร?  

ในกรณีเหล่านี้ กฎหมายที่ดินฉบับเดียวกันได้กำหนดไว้ในมาตรา 28.4 ว่าสิ่งปลูกสร้าง อาคารและสิ่งปลูกสร้างเหล่านั้นซึ่งไม่เหมาะสมอีกต่อไปที่จะใช้มาตรการเพื่อสถาปนาความถูกต้องตามกฎหมายของเมืองที่บ่งบอกถึงการรื้อถอนเนื่องจากการหมดอายุของข้อจำกัด ช่วงเวลาที่สอดคล้องกัน อาจเข้าถึงทะเบียนทรัพย์สินได้

วัตถุประสงค์ของอาคารเพื่อเข้าถึงทะเบียนทรัพย์สินคืออะไร?  

เหตุผลพื้นฐานสำหรับเรื่องนี้ก็คือ การก่อสร้างที่ไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของทะเบียนทรัพย์สินไม่สามารถเป็นส่วนหนึ่งของธุรกรรมทางกฎหมายใดๆ ได้ นั่นคือคุณไม่สามารถซื้อ ขาย รับมรดก จำนอง จ่ายภาษี ฯลฯ

ด้วยการเข้าถึงทะเบียนทรัพย์สินช่วยให้การก่อสร้างเป็นเป้าหมายของการจราจรตามกฎหมายและเป็นส่วนหนึ่งของสิทธิ์ในทรัพย์สินของเจ้าของ และยิ่งไปกว่านั้น มันบอกเป็นนัยว่าทรัพย์สินดังกล่าวไม่สามารถรื้อถอน รื้อถอน หรือทำลายโดยระบบกฎหมายได้ ด้วยเหตุนี้เจ้าของจึงรวมทรัพย์สินไว้ในการก่อสร้างดังกล่าวแม้ว่าจะถูกสร้างขึ้นโดยไม่มีใบอนุญาตก็ตาม

แต่เมื่อการก่อสร้างที่สร้างขึ้นโดยไม่มีใบอนุญาตไปที่ทะเบียนทรัพย์สินนั้นถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่? กล่าวอีกนัยหนึ่งถือว่าถูกกฎหมาย 100% หรือไม่?

คำตอบนั้นซับซ้อน 

ดังที่เราได้กล่าวไว้ก่อนหน้านี้ การเข้าถึงการก่อสร้างโดยไม่มีใบอนุญาตในการจดทะเบียนทรัพย์สิน หมายถึงการทำให้การก่อสร้างนี้มองเห็นได้ตามกฎหมาย

ในคำอื่น ๆ เมื่อการก่อสร้างถูกสร้างขึ้นโดยมีใบอนุญาตก่อสร้าง สภาเทศบาลเมืองจะได้รับแจ้งว่ากำลังดำเนินการก่อสร้าง และระบบกฎหมายของสเปนรับทราบการก่อสร้างดังกล่าว นอกจากนี้ยังได้รับแจ้งเมื่อการก่อสร้างนี้เสร็จสมบูรณ์ผ่านใบรับรองการเสร็จสิ้นงานของสถาปนิก และการประกาศในสำนักงานของทนายความผ่านการประกาศที่เกี่ยวข้องของการก่อสร้างใหม่ ด้วยวิธีนี้ การก่อสร้างที่สร้างด้วยใบอนุญาตก่อสร้างจะถูกระบุและรับรู้โดยอัตโนมัติโดยระบบกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม การก่อสร้างที่สร้างขึ้นโดยไม่มี ใบอนุญาตก่อสร้างไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของการจราจรที่ถูกกฎหมายเพราะไม่ได้รายงานการก่อสร้างต่อหน่วยงานของรัฐ . อาจมีบันทึกการก่อสร้างดังกล่าวเพื่อวัตถุประสงค์ในการเสียภาษีที่ดินและ Ibi แต่นี่ไม่ได้หมายความว่าหน่วยงานที่รับผิดชอบในการควบคุมและควบคุมงานในอาณาเขตเพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างถูกกฎหมาย ได้ตระหนักถึงการก่อสร้างทางกฎหมายนี้

นอกจากนี้ หากเป็นกรณีนี้ กล่าวคือ หากฝ่ายบริหารทราบว่ามีการก่อสร้างที่ผิดกฎหมาย ก็จะต้องดำเนินการโดยอัตโนมัติโดยสั่งให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเนื่องจากถือว่าผิดกฎหมาย

สิ่งที่เกิดขึ้นคือไฟล์ การบริหารสเปน , เนื่องจากหลักการเดียวกันของการรักษาความปลอดภัยในการจราจรทางกฎหมายของการดำเนินการทางกฎหมายและเชิงพาณิชย์, ไม่สามารถมีระยะเวลาไม่แน่นอนในการดำเนินการกับงานและการก่อสร้างที่ดำเนินการอย่างผิดกฎหมาย

ด้วยกฎข้อบังคับระดับภูมิภาคของสเปนที่ต่างกันจะกำหนดเวลาสูงสุดสำหรับหน่วยงานภาครัฐในการตรวจจับงานและการก่อสร้างที่สร้างขึ้นโดยไม่มีใบอนุญาต ดังนั้นจึงสามารถลงโทษพวกเขาด้วยการลงโทษทางปกครอง ค่าปรับ และแม้แต่คำสั่งให้รื้อถอน หลังจากเวลานี้โดยที่ฝ่ายบริหารไม่ได้ตรวจพบหรือไม่ได้กระทำการใดๆ ต่อการก่อสร้าง ก็จะกลายเป็นสิ่งถูกกฎหมายและได้มรดกในทรัพย์สินของเจ้าของ

ในกฎหมายของสเปน คำนี้แตกต่างกันตามชุมชนปกครองตนเองที่แตกต่างกัน

ตอนนี้เราจะพูดถึงสองกรณีคือ ชุมชนบาเลนเซีย และอันดาลูเซีย

 

ชุมชนวาเลนเซีย

ในชุมชนบาเลนเซีย กฎข้อบังคับจะขึ้นอยู่กับ กฎหมายที่ 5/2014 วันที่ 25 กรกฎาคม เรื่อง “การวางผังเมือง การวางผังเมืองและภูมิทัศน์” ของชุมชนวาเลนเซีย (รู้จักกันดีในนาม ” โลตัส “) ซึ่งได้รับการแก้ไขเมื่อ 2019 ผ่านกฎหมายของวันที่ 5 กุมภาพันธ์ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2019

กฎหมายฉบับนี้กำหนดไว้ดังนี้ ระยะเวลาหมดอายุ :

 เพื่อกำหนดระยะเวลาหมดอายุของการดำเนินการของฝ่ายบริหารในกรณีเหล่านี้ จำเป็นต้องแยกความแตกต่างระหว่างสองกรณี:

• ที่ดินไม่พัฒนา ชนบท มีการป้องกัน . สำหรับงานที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่ไม่ได้รับการพัฒนาหรือได้รับการคุ้มครอง ไม่มีวันหมดอายุ .

ดังนั้น ไม่ว่าความเป็นไปได้ของการลงโทษทางการเงินจะสิ้นสุดลงหรือไม่ก็ตาม ฝ่ายบริหารสามารถสั่งรื้อถอนงานที่สร้างขึ้นโดยไม่มีใบอนุญาตได้ตลอดเวลา เนื่องจากอย่างที่เราพูด สิทธิ์ของฝ่ายบริหารไม่ได้กำหนดไว้

• เมืองหรือที่ดินที่พัฒนาแล้ว: สำหรับที่ดินที่สามารถพัฒนาได้ในเมืองนั้น ระยะเวลาจำกัดสำหรับการก่อสร้างที่เมื่อ LOTUP มีผลบังคับใช้ (สิงหาคม 2024) ไม่ได้กำหนดระยะเวลาหมดอายุตามกฎหมายก่อนหน้านี้คือ 15 ปี. อายุความเดิมคือ 4 ปี

กล่าวอีกนัยหนึ่ง เป็นไปได้ที่จะประกาศงานโดยไม่ต้องมีใบอนุญาต ตราบใดที่มันเคยทำเสร็จมาก่อน สิงหาคม 20, 2010 . วันที่นี้สำคัญมากเพราะมันหมายถึง สี่ปี ก่อนการมีผลบังคับใช้ของ LOTUP ซึ่งตรงกับวันที่ 20 สิงหาคม 2014

โดยที่ งานบนที่ดินในเมืองหรือที่ดินที่พัฒนาแล้ว ณ วันที่กฎหมายนี้ใช้บังคับ กำหนดให้มีระยะเวลาก่อสร้างเกินสี่ปี (นั่นคือ การก่อสร้างทั้งหมดที่สร้างเสร็จก่อนเดือนสิงหาคม 2010) ให้ถูกกฎหมายได้ โดยเข้าไปที่ทะเบียนทรัพย์สิน . .

อย่างไรก็ตาม สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินในเมืองที่พัฒนาได้ซึ่งสร้างขึ้นโดยไม่มีใบอนุญาตภายหลังวันที่ 20 สิงหาคม 2010 เช่น ปี 2011 ปี 2012 ปี 2013 เป็นต้น ระยะเวลาจำกัดคำสั่งรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จะ15ปี .

สิ่งเดียวกันนี้เกิดขึ้นกับสิ่งปลูกสร้างที่สร้างขึ้นบน ที่ดินไม่พัฒนาทั่วไป ซึ่ง อาจเข้าถึงทะเบียนทรัพย์สินได้หากสร้างขึ้นก่อนวันที่ 20 สิงหาคม 2010

อย่างไรก็ตาม และที่สำคัญมาก สิ่งก่อสร้างเหล่านั้นบนที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาซึ่งสร้างเสร็จเมื่อเดือนสิงหาคม 2010 อยู่ภายใต้ระบอบการปกครองที่ไม่อาจกำหนดได้ของ Law Five/2014 ของ LOTUP 

และในส่วนของ คุ้มครองที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา เฉพาะสิ่งปลูกสร้างที่ไม่มีใบอนุญาตที่แล้วเสร็จก่อนวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2002 เท่านั้นที่สามารถประกาศได้

ที่เป็นเช่นนี้เพราะวันที่นี้เกิดขึ้นพร้อมกับช่วงเวลาสี่ปีที่ควบคุมในกฎหมายก่อนหน้าและมีผลใช้บังคับของกฎหมายเมืองวาเลนเซีย 16/2003 ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2006 ซึ่งกำหนดขึ้นอย่างไม่สามารถแก้ไขได้ สำหรับที่ดินที่ได้รับการคุ้มครอง

 

ดาลูเซีย

สิ่งเดียวกันนี้เกิดขึ้นในแคว้นอันดาลูเซีย แม้ว่าจะไม่มีความแตกต่างระหว่างเมืองและการทำให้เป็นเมือง ในทั้งสองกรณีกฎหมายการวางผังเมืองอันดาลูเซีย 7/2022 ในถ้อยคำหลังจากแก้ไขครั้งล่าสุดเมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2012 เพิ่มระยะเวลาการ จำกัด สิทธิของฝ่ายบริหารเพื่อเรียกร้องให้รื้อถอนงานจาก 4 เป็น 6 ปี . สร้างขึ้นโดยไม่มีใบอนุญาต

 เช่นเดียวกับในชุมชนวาเลนเซีย ช่วงเวลานี้เป็นที่เข้าใจกันว่าใช้ได้กับงานที่ไม่มีใบอนุญาต ซึ่งพ้นกำหนดระยะเวลา 4 ปีที่กำหนดไว้ในกฎหมายก่อนหน้าในวันที่ได้รับอนุมัติกฎหมาย กล่าวอีกนัยหนึ่ง สิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่สร้างขึ้นก่อนวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2008 สามารถถูกกฎหมายได้

ดังนั้นสำหรับสิ่งก่อสร้างที่สร้างขึ้นหลังจากวันที่นี้ อายุความถึง 6 ปี

 

คาตาโลเนีย

สามารถพูดได้เช่นเดียวกันในคาตาโลเนีย พระราชกฤษฎีกา 1/2010 ลงวันที่ 3 สิงหาคม อนุมัติข้อความแก้ไขของกฎหมายการวางผังเมืองของคาตาลัน ได้เพิ่มระยะเวลาจำกัดการดำเนินการเพื่อฟื้นฟูความถูกต้องตามกฎหมายของเมืองของอาคารจาก 4 ปี เป็น 6 ปี

นั่นคือเพื่อเรียกร้องให้รื้อถอนหรือรื้อถอน

อย่างไรก็ตาม ในแคว้นกาตาลุญญา จะไม่มีการตีความคำภาษาอันดาลูเซียนและบาเลนเซียซึ่งเริ่มใช้ระยะเวลาขยายใหม่ 6 ปี ตามเกณฑ์ของคาตาลัน งานที่สร้างขึ้นก่อนการอนุมัติของกฎหมาย นั่นคือ 3 สิงหาคม 2010 จะมีอายุความ 4 ปี และที่สร้างขึ้นในภายหลัง ระยะจะเป็น 6

 ตกลง. เข้าใจ!. ดังนั้น หากฉันมีการก่อสร้างโดยไม่มีใบอนุญาตซึ่งระยะเวลาที่กำหนดไว้ในกฎหมายของชุมชนปกครองตนเองของฉันได้ผ่านไปโดยไม่ได้รับการลงโทษ บ้านของฉันจะเป็นบ้าน 100% หรือไม่

คำตอบค่อนข้างซับซ้อน

ตามที่เราระบุไว้ในรายงานนี้ การผ่านระยะเวลาในการลงโทษ/ลงโทษการก่อสร้างให้อำนาจในการลงทะเบียนการก่อสร้างดังกล่าวในทะเบียนทรัพย์สิน

ซึ่งหมายความว่า เจ้าของสามารถ "เป็นเจ้าของ" งานได้โดยไม่ต้องมีใบอนุญาต สามารถจำนอง ให้เช่า ขาย รับมรดก บริจาค ฯลฯ ดังนั้น ระบบสเปนไม่สามารถสั่งรื้อถอนได้

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าระบบของสเปนจะยอมรับการก่อสร้างดังกล่าวว่าถูกกฎหมาย ไม่สามารถให้สิทธิและข้อดีทั้งหมดที่การก่อสร้างตามกฎหมายมีได้ . กล่าวอีกนัยหนึ่ง ระบบสเปนไม่สามารถดูดซึมสิ่งปลูกสร้างที่ผิดกฎหมายที่ไม่เคารพกฎหมาย ที่ไม่จ่ายภาษีการก่อสร้าง สถาปนิก ฯลฯ ให้กับงานด้านกฎหมายที่ผ่านขั้นตอนเหล่านี้ ถูกสร้างขึ้นตามกฎหมาย และถูก พวกเขาจ่ายภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมด

ด้วยเหตุนี้ สิ่งปลูกสร้างเหล่านี้ที่สร้างขึ้นโดยไม่มีใบอนุญาต แต่ได้รับการจดทะเบียนในทะเบียนทรัพย์สิน จึงมีการจัดรายการในลักษณะพิเศษ พวกเขาถูกเรียกว่าโครงสร้างที่ "ไม่เป็นระเบียบ"

การก่อสร้างประเภทนี้อยู่ภายใต้ข้อจำกัดบางประการเกี่ยวกับการก่อสร้างทางกฎหมาย:

• พวกเขาไม่ได้รับอนุญาตมากกว่างานปฏิรูปที่จำกัดการอนุรักษ์ ความปลอดภัย และสุขภาพ จึงไม่ได้รับอนุญาตให้ดำเนินการฟื้นฟูสมรรถภาพ
• ไม่อนุญาตให้ขยายงานก่อสร้างที่มีอยู่
• ในกรณีที่การก่อสร้างถูกรื้อถอนโดยธรรมชาติ (เนื่องจากสาเหตุทางธรรมชาติ ความพินาศ ภัยพิบัติ น้ำท่วม ฯลฯ) จะไม่สามารถสร้างขึ้นใหม่ได้ ไม่สามารถสร้างใหม่ได้

 

 

ที่มา: ทลาคอร์ป