Extinction of Condominium (EC) (eller "Indragning av samäganderätt") består i överföring av äganderätten till en tillgång, som inte kan delas, där en av delägarna förvärvar den fulla äganderätten till tillgången till resten av delägarna, och det slutar, vid ett flertal tillfällen, med en ersättning (monetär eller inte).
I vilka fall hittar vi en "Bostadsrätt" eller "Samboskap" på en fastighet?
- När två eller flera personer bestämmer sig för att köpa en fastighet tillsammans, och dela andelen samägande
- Vid arv, när det bekräftas att äganderätten från en bestämd egendom enligt lag eller testamente delas proportionellt med arvtagarna.
- I andra domstol eller rättsprocess
Vanligtvis finns det två sätt att gå vidare med en uppsägning av samägande:
1.- Med ett rättsligt avtal där det prövas av Tribunals där det bekräftas att egendomen endast kommer att gå till en av delägarna.
2 exempel:
a) Skilsmässa; I fall av skilsmässa, där det finns en domstolsdom som fastställer att egendomen som ägs av ett gift par går till endast en av dem.
b) Officiellt utplåning av samägande vid domstolar. Det kan finnas andra rättsliga processer där delägarna beslutas att avbrytas.
I båda fallen presenteras domstolens mening i det spanska systemet och den används för att öppna en process där endast en av delägarna kommer att få 100 % av fastigheten.
2.- Avtal mellan parter: Sälja en av delarna till den andra parten
Det är alltid möjligt att en av delägarna bestämmer sig för att köpa eller sälja sin del till den andre.
Vilken är den främsta fördelen med utsläckningen av samägande?
Huvudaspekten av denna transaktion är direkt relaterad till skatter eftersom, även om en av delägarna "förvärvar" delen av samägandet från resten, ur skattesynpunkt beskattas inte denna transaktion som "en försäljning".
Beroende på den spanska regionen, beskattas "rean" från 6-10 % på försäljningspriset. Men EG beskattas endast med 0,5-1,5 % (beroende på regioner)
Detta är den typiska transaktionen som görs vid skilsmässa eller separation.
Exempelvis:
"A" och "B" är gifta och köper en lägenhet för 150.000 2 EUR i Malaga. Två år senare bestämmer de sig för att skiljas och de kommer överens om att "A" får lägenheten. "A" betalar 75.000 XNUMX EUR till "B" för att förvärva sin del.
Eftersom den betraktas som en EG kommer skatten för denna transaktion inte att vara 8 % (Andalusiens överföringsskatt=6.000 1,5 EUR), utan 1.125 % = XNUMX EUR.
Slutsats: "A"+"B" sparar 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR eftersom denna transaktion betraktas som en EC istället för en försäljning.
Så EC är ett perfekt alternativ i händelse av äktenskapsskillnad.
VIKTIGT!: Men i det fall att fastigheten är belastad med en inteckning, även om egendomen helt kan förvärvas av den andra parten ("A", i fallet med exemplet), kan banken inte acceptera att lämna "B" utanför bolånet. Om detta händer, fastän i fastighetsregistret "B" är utanför fastigheten, om banken inte accepterar att säga upp sitt inteckningsansvar, kommer "B" att fortsätta att vara en person som ansvarar för det och därför kommer den att fortsätta att vara gäldenär till bolånet till banken.
För att undvika denna oönskade situation, innan du fattar beslutet att överlåta fastigheten till en av medägarna, är det viktigt att få tidigare råd från din bank för att se vad som skulle vara bolåneställningen för den part som lämnar fastigheten. På så sätt är det lämpligt att först underteckna utrotningen av bostadsrätt, senare för att fortsätta med formaliseringen av den nya bolånet.
Underställningen till beskattning bestäms av ersättningens "monetära karaktär". Med andra ord, för att betraktas som en utsläckning av bostadsrätt, så, vid kompensation med varor, är det underförstått att det är en "byteshandel" (även känd som "SWAP") och då betraktas transaktionen som en "försäljning" ”, och beskattas som en ”försäljning”.
Vad är fallet om det inte finns någon betalning för att "köpa" den andra delen, eller att det inte finns någon rätts-/domstolsdom? Kan det vara möjligt att en av parterna "ger" eller "donerar" sin del till den andra?
Detta är möjligt, men det kommer inte att betraktas som "utrotning av samäganderätt", så det kommer inte att ha de skatteprivilegier som detta koncept har. Det kommer att betraktas som en "donation".
Och i fallet med "Donation", då måste vi regleras av donationsskatt, som är en regional skatt, så regleras olika beroende på region.
När det gäller Valencia-regionen har Donation en bonification som består av en skattefri upp till 100.000 XNUMX EUR från donationsbeloppet mellan föräldrar och söner. Men denna bonifiering i skatter tillämpas inte heller i donationer mellan makar. Så, i händelse av donation av en del av fastighetsägaren till den andra, som är makar, kan få höga skattebelopp att betala.
Donationsskatten är ännu högre när delägare inte är gifta.
Så det är mycket viktigt att få rätt juridisk rådgivning när man fattar beslutet att släcka eller upplösa bostadsrätten eller samägandet.
Som förklarat kan EC där det inte finns någon betalning betraktas som en "donation": En mycket viktig aspekt från EG är att det ska ske en ”betalning” eller ”kompensation” till den andra parten. Den som lämnar fastigheten ska med andra ord ”betalas” eller ”kompenseras” av den som får fastigheten. Om det inte finns någon betalning kan transaktionen betraktas som en "gåva" och då kan transaktionen beskattas som en "donation". Och detta är verkligen viktigt att betraktas som en "donation" beskattas ännu högre än ett arv. "Donationsskatt" brukar vara samma som enligt "Arvsskatt", och donationer mellan makar brukar inte ha så mycket som rabatter och förmåner som per arv.
Ett EC där betalningen är med en annan tillgång kan betraktas som en "försäljning": Det är mycket viktigt att veta att när ersättningen från den förvärvande parten görs med en annan tillgång, då kan transaktionen betraktas som en "SWAP" och sedan beskattas som en "försäljning".
I Valencianska gemenskapen, detta alternativ erbjuder viktiga skattemässiga fördelar, så den associerade skatten (Juridical Documented Act Tax) har tillskrivit 1,5 % mer notarialkostnader, och om egendomen för en del av en vara överförs i utbyte mot en kompensation, skattemässigt är det att föredra detta alternativ istället för köpoption, så för det senare gäller en skattetillskrivning på 10 % (i andra regioner kanske denna skatt 8-10 %).
Slutligen, vid beskattning av Icke bosatta, om det finns ingen "excess of judication" det finns inte några 3 % att behålla från partnern som ger delen till den andre.
Men, i utrotning av bostadsrätt med överskjutande dom och ersättning i pengar, enligt artikel 25.2 i den konsoliderade texten till lagen om inkomstskatt för icke bosatta, på värdet av överskottet måste det tillämpas en retention på 3 % för avveckling av denna skatt, förutsatt att det har skett en förmögenhetsändring och uppdatering av byggnadens värde.
Källor:
– Kunglig förordning av den 24 juli 1889.
– Allmän finansförvaltning.
– Kunglig lagförordning 1/1993, 24 september.
– Skattelag för icke bosatta.