VINSTER SKATT ATT BETALA VID SÄLJNING AV EN FASTIGHET I SPANIEN – IRPF PÅ REA – MODELL 210 & MODELL 100

Som ägare av en fastighet i Spanien, när du SÄLJER, måste du betala vad vi kallar "Ganancia Patrimonial", också känd som "Realisationsvinster" på engelska eller "Plusvärde" på franska, "Meerwaarden" på holländska, eller "Kapitalgewinn” på tyska etc. Denna skatt vid försäljning är en del av den allmänna inkomstskatten.

Var uppmärksam på följande begrepp för att veta hur denna skatt fungerar:

 1.- PRIS PÅ FASTIGHETSKÖP:  Totalt belopp som betalades på köpeskillingen när fastigheten köptes. 

2.- KOSTNADER OCH SKATTER SOM FÖRENAS TILL KÖPET:  Detta koncept omfattar det totala beloppet på utgifter och skatter som betalats som var kopplade till köpet:

– Notarie- och fastighetsregisteravgifter

– Belopp som betalats på moms och stämpelskatt (vid nya fastigheter) eller överlåtelseskatt (vid återförsäljning)  

– Yrkesarvoden: Fastighetsmäklararvoden, advokatarvoden m.m. 

 3.- REFORMER, ARBETEN OCH FÖRBÄTTRINGAR Gjorda PÅ FASTIGHETEN:   Det är mycket viktigt att veta att inte alla reformer kommer att accepteras som sänkning av reavinstskatten. Rent, den spanska administrationen kommer att acceptera just dessa  reformer som anses vara "strukturella", som "rehabilitering" eller "utbyggnader" av konstruktioner.  

Tillbyggnader gjorda i fastigheten kan också övervägas för att få en minskning av IRPF. Det spanska skattekontoret anser att "förlängning" består av en process genom vilken nya element införlivas i en fastighet, erhålls som ett arbete/konstruktion i fastigheten vilket ger en större produktionskapacitet. ”I det här konceptet kommer de nybyggnationer, yttillbyggnader etc som görs på fastigheten. Kostnaden för dessa förlängningar skulle likaså kunna beräknas som ett högre anskaffningsvärde.

Men se upp, reparations- och konserveringsarbeten som görs i huset kan inte beräknas i syfte att minska reavinstens storlek, eftersom det inte är arbeten som syftar till att förbättra huset eller bygga ut det, utan att hålla det i perfekt skick för användning och nöje.

Och för att särskilja ”förbättringsarbetena” från ”bevarandearbetena” anger Skatteverket att ”reparationer och konserveringar är sådana som syftar till att bibehålla fastighetens livslängd och dess produktions- eller användningskapacitet, samtidigt som det är möjligt att betrakta som förlängningar. eller förbättringar som leder till, antingen i en ökning av fastighetens kapacitet eller beboelighet, samt en förlängning av dess livslängd. Om du har utfört renoveringsarbeten kan de, beroende på arten av dessa, klassificeras som förbättringar eller tillbyggnader, i vilket fall de måste beaktas vid beräkning av anskaffningsvärdet för den överlåtna fastigheten, eller kostnader för bevarande eller reparation, som inte bör beaktas vid nämnda beräkning.

Som slutsats står vi inför en bevisfråga, som måste lösas från fall till fall beroende på arten av de utförda arbetena.

 4.- RETENTION FÖR KAPITALVINSTER: Om säljaren är icke skattemässigt bosatt i Spanien, det finns en retention från försäljningspriset på 3 %. Detta belopp betalas inte till säljaren och måste betalas till skattekontoret som en "retention" för den kommande kapitalvinstdeklarationen som kommer att presenteras efter försäljningen. Köparen är skyldig att "behålla" de 3 % av priset att betala och sätta in dem på det spanska skattekontoret, som en "förskottsbetalning" av kapitalvinsten som ska betalas från säljaren.

SKATTENS GRUND

Försäljningen av spanska fastigheter ger kapitalvinstansvar till säljare på "Nettovinsten" som erhålls från försäljningen med följande formel: 

Försäljningspris – Förvärvspris – Kostnader och skatter vid förvärv – Kostnad för «strukturreformer» gjorda på fastigheten

SKATTENIVÅ

När du väl har beräknat basen för denna skatt "Nettovinst", skiljer dig skattesatsen som du ska betala från din skattesituation i Spanien som RESIDENT i Spanien eller FRÅN SPANIENS INOMHÅLLANDE: 

– Spanska invånare-MODEL 100:

Om du anses vara «spansk skattebosatt» (vilket innebär att du betalar din inkomstskatt i Spanien som bosatt i Spanien), kommer du, när kapitalvinsten har beräknats, att ha följande förmåner på skatten:

• INGA KAPITALVINST FÖR PERMANENT BOSTAD: Om fastigheten du säljer är din permanentbostad (du har använt den i mer än 3 år som din "permanenta bostad"), kommer du att ha följande fördelar:
  • Om du är yngre än 65 år: Du betalar inte CG för beloppen av den erhållna försäljningen «återinvesterade» i förvärvet av en ny fastighet som ska användas som din permanenta bostad. Du har 2 år på dig att praktisera denna «återinvestering» (förbi 2 år utan att investera dessa belopp kommer du att beskattas i sin helhet).
  • Om du är äldre än 65 år: Du betalar inte CG för de belopp som erhålls vid försäljningen. Och detta även om du inte «återinvesterar» i en ny fastighet.
• INGEN RETENTION 3 %: När försäljningen är slutförd får du hela priset från köparen utan att retentionen är tillämplig.

skattesats i fråga om skattskyldiga
Nettoförtjänst	sKATTESATS
Upp till 6000 €	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

– Spanska icke bosatta – Modell 210:   Fast skattesats: 19%

Exempel på realisationsvinstberäkning: 

• Du köpte en återförsäljningsfastighet 2015 för ett pris av 200.000 XNUMX EUR.
• I det ögonblicket betalade du 24.000 12 EUR, vilket är 10 % av utgifterna: 2 % överföringsskatt + XNUMX % notarie, fastighetsregister, advokatarvoden, etc.
• Sedan gjorde du interna reformer för 17.000 XNUMX EUR (byte av bearbetning av golvet, reparation av poolen och nya fönster).
• Några år senare byggde du ett garage för ett värde av 20.000 XNUMX EUR

Då bestämde du dig för att sälja nu för ett pris av 260.000 XNUMX EUR.

Vad är kapitalvinsten från denna försäljning?

OBS: Innan vi gör beräkningen måste vi informera om att den spanska administrationen kommer att överväga alla ovanstående koncept för att sänka skatten, förutom den för «interna reformer» till ett värde av 17.000 XNUMX EUR. Anledningen till detta är att "interna" reformer som inte är "strukturella" reformer inte övervägs för skatteförmåner.

Vi använder formeln:

260.000 (Reapriset) - 200.000 (förvärvspris) – 24.000 (Utgifter och skatter vid förvärv) – 20.000 (Ny Garage) =

16.000 EUR

Detta är "Nettovinsten" som ska erhållas med försäljningen

Eftersom skattesatsen för kapitalvinster är 19 % kommer skattebeloppet för kapitalvinster att vara:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 EUR

 SÄTT FÖR BETALNING AV SKATTEN

I fall att Spansk skatt INvånare, deklareras skatten tillsammans med resten av inkomster, pensioner, löner etc som en del av den globala inkomstskattedeklarationen som ska presenteras före utgången av juni följande år.

  I fall att Icke skatt bosatta i Spanien, sättet att betala kapitalvinster är följande:

• VID SLUTFÖRANDE AV FÖRSÄLJNINGEN: 3 % RETENTION: När försäljningen har slutförts tvingar den spanska administrationen köparen att göra ett RETENTION av de 3 % av värdet av försäljningspriset. Du får alltså inte det fulla överenskomna priset. Köparen behåller de 3 % av det totala priset och han är skyldig att deponera det hos Skatteverket. Detta görs "samma dag som försäljningens slutförande".

OBS: Om du följer exemplet ovan, om priset för försäljningen var 260.000 260.000 EUR, skulle köparens retention vara 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

• FÖRE 4 MÅNADER EFTER SLUTFÖRANDE AV FÖRSÄLJNINGEN: DEKLARATION AV REALVINST 19% gäller både EU- och icke-EU-medborgare): Efter avslutad försäljning har du 6 månader på dig att presentera «Kapitalvinstdeklarationen» för det spanska skattekontoret. I denna deklaration måste du (eller din advokat) beräkna skatten enligt exemplet ovan. I det här fallet är beloppet du måste betala 3.040 XNUMX EUR.

OBSERVERA: Som förklaras här är kapitalvinsten från denna transaktion på 3.040 7.800 EUR. Eftersom du hölls kvar med ett högre belopp (XNUMX XNUMX EUR), så har du en «kredit» hos den spanska administrationen för mellanskillnaden.

Så, om den spanska administrationen har 7.800 3.040 EUR för CG-skatt från dig, eftersom det slutliga resultatet av skatten endast är 7.800 3.040 EUR, måste den spanska administrationen "återbetala" dig mellanskillnaden: XNUMX XNUMX-XNUMX = 4.760 EUR.

Hur gör man anspråk på denna återbetalning? Din advokat måste inkludera detta faktum på samma kapitalvinstdeklaration, för att uppvisa det för skattekontoret.

 OBS: Vanligtvis förväxlar ägare det "spanska skattehemmet" med det "spanska bostaden".

Med andra ord, folk tror att det "spanska uppehållskortet", eller "uppehållstillstånd" som erhållits av den spanska nationella polisen, är tillräckligt för att visa att de är "spanska bosatta för skatter", och tyvärr är så inte fallet.

Den "Spanskt uppehållskort”(Eller”Spansk uppehållstillstånd"), är inte det giltiga dokumentet för att ändra din skattemässiga övervägande som "skatteboende".

Det spanska uppehållskortet (eller certifikatet) tjänar endast till att deklarera att du "bor" i Spanien, för att underlätta för polisen att ha bättre kontroll över invånarna i ett bestämt område.

För att bli spansk bosatt för skatter, och sedan börja betala dina skatter i Spanien som en normal spansk medborgare, måste du skaffa SKATTEBETECKNING FÖR SPANSK BOENDE utfärdat av det spanska skattekontoret eller den spanska tullen, och sedan börjar du betala dina skatter i Spanien, och inte i ditt ursprungsland.

Och även, när du väl behöver deklarera till skattemyndigheten från ditt land att du är spansk skattebosatt och att du inte vill fortsätta som skattehemvist i ditt land-

Så snälla, kolla med din skatterådgivare vilka skatter som du för närvarande betalar eftersom, även om du inte är spansk bosatt, bör du deklarera och betala inkomstskatten som inte är invånare.

____________________________________________________________________________

 

Varför praktisera 3% retention från säljaren?

Eftersom det representerar en garanti för den spanska förvaltningen att de skatter som härrör från den kapitalvinst som säljaren har erhållit kommer att betalas i Spanien.

 

Vad händer om 3% retention inte betalas? 

I händelse av att behållningen inte praktiseras av köparen, kan den spanska administrationen verkställa skulden för nämnda betalning i varorna eller fastigheterna som är föremål för försäljningen.

Med vilken, i händelse av att köparen inte gör betalningen, och inte heller håller tillbaka säljaren, kan han drabbas av de eventuella processerna för utförande av skulden, och i hans fall, beslag av den förvärvade egendomen.

 

Vad måste säljaren göra när retentionen på 3 % har tillämpats?

 

Du måste visa upp skattedeklarationen, modell 210, inom en period av fyra månader från datumet för undertecknandet av försäljningen.

 

I det här fallet, i det fall att mindre än beloppet från beräkningen av realisationsvinsten har hållits inne, det vill säga om 10,000 15,000 € har hållits inne från säljaren, och resultatet av beräkningen av reavinsten är 5,000 210 € . , måste du bidra med de återstående €XNUMX XNUMX med presentationen av XNUMX-modellen, inom fyra månader efter försäljningsdatumet.

 

I annat fall, om säljaren har innehållit ett belopp som är större än det belopp som följer av betalningen av reavinstskatt, har han rätt att få det beloppet tillbaka. Detta måste uppvisas inom fyra månader från försäljningsdatum.

 

Det är viktigt vid denna tidpunkt, det vill säga i händelse av att det finns en returrätt på 3 %, eller en del av nämnda behållning till den spanska förvaltningen, kommer detta att kräva att säljaren tidigare har uppfyllt de skatteförpliktelser som den han var skyldig som ägare i Spanien i sitt begrepp som icke-bosatt. Det vill säga till presentationen av den årliga tillräknade inkomstskatten från IRPFNR, för andra bostad, till vilken alla fastighetsägare i Spanien är skyldiga som icke-bosatta. Normalt kommer denna skyldighet att krävas under en period av fyra år. Med andra ord kommer den spanska administrationen inte att kräva att tillräknade inkomstskatter ska regleras, som inte betalas ut efter de senaste fyra åren före försäljningsdatumet.

 

Hur mycket tid har den spanska administrationen på sig för att återbetala överskottet på 3 % som innehållits?

 

Administrationen har 6 månader på sig att återbetala det överskjutande behållet. Efter 6 månader är förvaltningen skyldig att återbetala nämnda belopp jämte dröjsmålsränta.

 

Särskild försiktighet måste iakttas med återlämnandetiden eftersom den spanska administrationen i vissa fall kan ta mer än ett år på sig att genomföra återlämnandet.

 

Det ska också beaktas att förvaltningen har upp till FYRA ÅR på sig att praktisera returen eller återbetalningen. Därför, i händelse av att det tar dig mer än ett år att få en återbetalning, måste du anlita en specialists tjänster för att paralysera utgångsperioderna för rätten att få återbetalning.

 

Finns det en skyldighet att behålla 3 % i fallet med donationer av fastigheter i Spanien?

 

När det gäller donationer av fastigheter belägna i Spanien, eftersom dessa är gratis, finns det inget pris att betala för dem, det vill säga det finns inget vederlag, det finns ingen skyldighet att hålla inne 3 % av värdet av donationen eller ange den genom modell 211.

 

Vid bostadsrättsupplösning, eller utsläckning av samäganderätt, är det obligatoriskt att innehålla 3 %?

 

Inte normalt . Upplösningen av bostadsrätten är med andra ord en neutral dispositiv handling, som inte genererar en förmögenhetsöverlåtelse för någon av parterna. Därför anses det inte finnas någon vinst.

 

Men , för det fall en av delägarna tillerkänns en större del än den som tillhör honom , kommer i detta fall att anses att nämnda del utgör en realisationsvinst för delägaren, varmed, retention måste övas. på 3 % på nämnda överskjutande del . 

Med andra ord, låt oss till exempel föreställa oss att det finns ett fall där "A" och "B" har en fastighet i Spanien där 65% delas för "A" och 35% för "B". Om det i detta fall sker en bostadsrättsupplösning där det konstateras att var och en behåller 50 % av egendomen, kommer det att anses att ”B” har fått 15 % mer än vad han tillskjutit. Det vill säga att bidra med ett värde på 35 % erhålls ett resultat på 50 %, med vilket det 15 % överskottet kommer att betraktas som en realisationsvinst, och "A" kommer att tvingas behålla 3 % av värdet av de 15 % för att "B".

På samma sätt, låt oss föreställa oss att det finns ett annat exempel där ”B” får, utöver sina 35 % av egendomen, en kontantkonversation på 50,000 3 €. På samma sätt skulle den kontanta ersättningen vara föremål för XNUMX % retention, eftersom den representerar en av de befintliga tillgångarna i "B".

 

 __________________________________________________________________________

 

 

ANDRA SKATTER FÖR SÄLJARE-PLUSVALÍA

Främst, PLUSVALÍA, är en skatt över ökningen av värdet på marken där din fastighet är, från köp- och försäljningstiden. Det är den enda skatten som vi inte har möjlighet att beräkna innan försäljningen, eftersom beror på specifika kriterier från Rådhuset.

I dessa fall räcker ett kvarhållande från köparen till säljaren för att täcka betalningen av denna skatt. Sammantaget när säljaren lämnar landet efter försäljningen.