DAVKI, KI JE treba plačati PRI NAJEMU NEPREMIČNINE V ŠPANIJI KOT nerezident (model 210)

Ko ste lastnik nepremičnine v Španiji in niste ŠPANSKI REZIDENT, in je ne uporabljate kot stalno prebivališče, morate VSAKO LETO predložiti davčno napoved za svojo nepremičnino, in to, tudi če je nepremičnina v najemu ali nenajemna . In to se naredi preko LETNE DAVČNE IZJAVE za PRIPISANE DOHODKOVE (2 % katastrske vrednosti/leto).

In ko oddate nepremičnino v najem in prejmete »dohodek«, morate prijaviti v istem trenutku, ko prejmete dohodek, v ČETRTETNI IZJAVE.

Ko najamete nepremičnino, prejmete »dohodek«, ki je predmet španskega »davka na dohodek« v Španiji, ki se razlikuje glede na to, ali ste »španski davčni rezident« ali »španski nerezident«.

Če ste rezident, je davek dohodnina rezidentov (IRPF-»Impuesto de la Renta de las Personas Físicas« – MODEL 100), če pa niste rezident, pa je davek dohodnina nerezidentov (IRPFNR- »Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes« – MODEL 210).

Če ste »španski davčni rezident«, morate svoje dohodke od najema prijaviti v naši LETNI DAVČNI izjavi (model 100).

Ampak, če ste nešpanski davčni rezident, morate svoje dohodke prijaviti v davku na dohodek nerezidentov (model 210) na naslednji način:

– ČETRETJE:  Ko oddajate svojo nepremičnino v najem, imate izjavo o teh dohodkih v istem četrtletju leta, v katerem so ustvarjeni. Torej, tukaj v tej objavi smo obravnavali primer, pri katerih je najemnina za "turistične" namene, lahko pa tudi za "stanovanjske" namene. V obeh primerih morate dohodke prijaviti v ustreznem četrtletju dneva.

 »Stanovanjska najemnina«: pomeni, da najemate za »stanovanjske« namene, pri čemer ga srednjeročno najemajo družine ali posamezniki za »bivanje« in ne za »turizem«.

– LETNO – PRIPISANI PRIHODKI: Kot rezident ali kot nedavčni rezident morate izdelati letno davčno napoved (IRPF/IRPFNR). Torej, za obdobja v letu, ko ne oddajate nepremičnine v najem kot nerezident, morate plačati davek (temu pravimo »pripisani dohodek«), in to je prijavljeno na koncu naslednjega leto.

 

 Primer:

Ste nerezident in pridobite najemnino za turistično nepremičnino februarja 2022.

1.- Četrtletna izjava: Ta dohodek morate prijaviti v istem četrtletju. Predstavitev teh izjav je treba opraviti pred 20 dni po koncu četrtletja. V primeru primera je treba prihodke od najemnine od četrtletja januar-marec prijaviti v davčnih napovedih, ki jih je treba predložiti pred 20.th aprila 2022.

Preostanek leta 2015 ni več najemnine na nepremičnini.

2.- Letna izjava: Nato morate pred koncem naslednjega leta 2016 predložiti davčno napoved in plačati čas, ko nepremičnina ni bila oddana.

Obveščamo vas torej, da imate ob najemu nepremičnine za turistične namene, skupaj z PRAVNO obvezo registracije nepremičnine, DAVČNO OBVEZNOST prijaviti dohodek ČETRTTLETNO, nato pa LETNO do konca leta.

Ali moram plačati DDV?:

Glede tega vprašanja je na trgu velika zmeda. Zgolj dohodki od najemnin niso obdavčeni z DDV.

Torej, če svojo nepremičnino uporabljate za oboje, stanovanjske ali turistične namene, NI TREBA IZDATI RAČUN in transakcijo NI OBVEZEN Z DDV.

Ampak, to je samo v primeru, da so dohodki, ki jih prejmete, SAMO ZA NAJEM. Ko pa ponujate druge storitve, podobne hotelskim, na primer:

– Restavracija, hrana, zajtrk

– Čiščenje v notranjosti stanovanja

– pranje brisač, rjuh itd.

V teh primerih morate IZDAJTE RAČUN in obračunati DDV na vašo storitev.

Zahteve bodo:

– Izstavite račun vsakemu od vaših gostov

– obračunati DDV (10 %)

– DDV prijavi četrtletno

– Letno prijaviti DDV

– Registrirati se kot podjetnik pri davčnem uradu

– Četrtletno prijaviti dohodnino

– Letno prijaviti dohodnino

  • B) DAVKA ZA PLAČANJE

    Pojasnilo zgoraj, zdaj bomo razmislili, kako plačati dohodke, prejete preko počitniške hiše.

    Do neto zneskov, prejetih od najemnine, v primeru, da prebivate v kateri od držav EU+Icelnad+Norveška,  lahko zmanjšate:

    – Sorazmerne obresti (ne kapitala) hipoteke (ali katere koli druge vrste kredita, uporabljenega za nakup nepremičnine), plačane za pridobitev nepremičnine.

    – Sorazmerna svetovna taksa, odvoz smeti, stanovanjsko zavarovanje, skupnostne pristojbine itd.

    – Proporcionalna reforma, vzdrževanje, pohištvo, oprema, voda, elektrika, internet itd.

    – Marketing, reklama, odvetniki itd.

    – Amortizacija premoženja, pohištva in gospodinjskih aparatov

    POMEMBNA OPOMBA: V primeru, da ste rezident države izven EU (ZDA, UK, Kanada, Mehika, Rusija itd.), zgoraj navedenih stroškov ne morete odbiti od davčne osnove.

    Tako so najpomembnejše razlike v ŠPANSKEM DAVKU DOHODKA ZA NErezidente naslednje:

    • Prebivalci EU+Norveška+Islandija:
      1. Osnova za davek se lahko zmanjša od zgoraj navedenih odhodkov
      2. Davčna stopnja: 19 %
    • Nerezidenti EU
      1. Osnove davka NI MOGOČE zmanjšati za nobene postavke. Torej bo znesek dohodkov, prejetih z najemnino, v celoti obdavčen.
      2. Davčna stopnja 24 %

     Primer:  

    »A« ima hišo na Costa Blanci, ki se ne uporablja kot stalni dom, in se odloči, da jo bo najel prek Airbnb ali katere koli druge podobne platforme.

    • Priglasitev pridobljene najemnine: Hiša je ocenjena na 150.000 EUR, skupna pridobljena najemnina pa je znašala 6.000 EUR v 4 mesecih, maj, junij, julij, avgust 2022.
    1. Svetski davek. Letno je 500 EUR. Torej 500/12*4 = 166,6 EUR. To je sorazmerni znesek davka Sveta v obdobju 4 mesecev, v katerem je bila hiša najena.
    2. Hipotekarne obresti: »A« je tisto leto plačal 1.200 EUR hipotekarne obresti, tako da 400 EUR ustreza obdobju najema.
    3. Stroški skupnosti: Letni so 600 EUR, torej 200 EUR ustreza obdobju najema.
    4. Odvoz smeti: 150/leto. Torej, 50 EUR ustreza obdobju najema.
    5. Zavarovanje hiše: 350/leto. Torej, 33,1 EUR ustreza obdobju najema.
    6. Plačilo marketinških stroškov: 300 EUR
    7. Voda, elektrika, plin, internet: 450 EUR ustreza času najema.

    SKUPNI STROŠKI: 1.599,7 EUR. To bo skupni znesek, ki ga "A" lahko odšteje od prejetih dohodkov. Torej:

    6.000 – 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

    Plača znesek 4.400,3 EUR 836,057 EUR davkov, po spodnji lestvici:

    I.- DAVČNA STOPNJA ZA LETO 2022 –  Prihodki, pridobljeni z najemom nepremičnin NEDAVČNI REZIDENTI :

    • 19 % za državljane EU + Islandija + Norveška: Od osnove za davek lahko ti državljani odštejejo naslednje pojme: -elektrika, voda, elektrika. Svetski davek (IBI), skupnost lastnikov, stroški reform, vzdrževanje in popravila nepremičnine, hipotekarne obresti in amortizacija.
    • 24 % za državljane, ki niso državljani EU (ZDA, Združeno kraljestvo, Kanada, Mehika itd.): Od osnove za davek ti državljani NE MOREJO ODBITI NOBENEGA od zgoraj navedenih stroškov, zato je osnova davka v celoti obdavčena s 24 %.

    II.- STOPNJA ZA ŠPANSKE DAVČNE REZIDENTE 

    DAVČNA STOPNJA ZA REDNE DOHODKE
    Dohodki Stopnja davka
    Do 12.450 € 19%
    12.450 - 20.200 € 24%
    20.200 - 35.200 € 30%
    35.200 - 60.000 € 37%
    60.000 - 300.000 € 45%
    + 300.000 € 47%

     

    DAVČNA STOPNJA ZA PRIHRANEK
    Dohodki Stopnja davka
    Do 6000 € 19%
    6000 - 50.000 € 21%
    50.000 - 200.000 € 23%
    + 200.000 € 26%

    In ta davčna napoved bi morala biti opravljena v 2 napovedih, narejenih v ustreznem četrtletju leta 2021. Na ta način:

    – Najemnina, pridobljena v maju in juniju, bi morala biti prijavljena v četrtletni izjavi pred 20.th julija 2022.

    – Najemnina, pridobljena v juliju in avgustu, bi morala biti prijavljena v četrtletni izjavi pred 20.th od 2022. oktobra.

    • Razglasitev preostalega leta: Ker hiša ni stalno bivališče, mora »A« prijaviti in plačati preostanek leta hiši ni namenjena gospodarska ureditev. Torej, to se plača:

    – V letni napovedi dohodnine. Če je bil »A« rezident Španije, pred koncem junija 2022 in če je bil »A« nerezident, pred 31.12.2022. XNUMX. XNUMX.

    KAJ SE Z NEPREMIČNINO ZGODI ZA OBDOBJE, KI SE NI ODDAJA V LETU?

    V primeru, da najema nepremičnina ni vaše STALNO STANOVANJE, morate plačati davek za čas, ki ni bil najet. Ta davek je povprečje 0,4-0,5 % izračunano od katastrske vrednosti in se prijavi pred koncem NASLEDNJEGA leta.

    V primeru primera je treba ta davek za "prazno" nepremičnino v letu 2022 predložiti pred koncem leta 2023

Kliknite tukaj za izračun davkov v Španiji:

– Španski kalkulator dohodnine za rezidente – Pokojnine, plače in najemnine

– Španski kalkulator dohodnine za nerezidente

– španski kalkulator dohodnine za najem nepremičnin

– Španski davek na prodajo španskih nepremičnin

Kliknite tukaj za ogled naše VIDEO vadnice o DAVKAH NA NAJEM NEPREMIČNIN

Vir: Agencia Tributaria Española