“COMPLEMENTARIALETTERS” španskega davčnega urada, ko ste kupili ugodno nepremičnino (poceni cena)
V zadnjih nekaj letih se srečujemo s strankami, ki so od območnega davčnega urada prejele pisma, v katerih so jih pozvali k plačilu dodatnega davka pri nakupu njihove nepremičnine. Koncept je enostavno razložiti: po španski zakonodaji davčni urad je je dobil možnost preglasitve prijavljenih vrednosti transakcij, da bi zahteval dodatni davek na podlagi tega, da je bila prijavljena cena "pod tržno vrednostjo".
Te črke se trenutno imenujejo "komplementarne".
To zadevo vam bomo razložili na primeru.
Slikanje, da imate nepremičnino za nadaljnjo prodajo v postopku nakupa za ceno 345.000 EUR, v regiji Valencia.
Vrednost te transakcije je 345.000 EUR
Ta cena se imenuje REALNA KOMERCIALNA VREDNOST in je vrednost, ki se uporablja za izračun davkov, ki izhajajo iz nakupa, in tistih za prodajo.
V primeru nadaljnje prodaje je davek, ki ga je treba uporabiti, nakupni davek (Transfer Tax – ITP), ki v Valencii znaša 10 % cene.
Vendar, čeprav je vrednost nakupa 345.000 EUR (REALNA VREDNOST), ima španska uprava do 4-5 let, da pregleda in ponovno preuči ceno, ki se uporablja kot osnova za davek in se plača za to nepremičnino (REALNA VREDNOST). Torej lahko uprava v tem obdobju 5 let pregleda transakcijo in lahko v svojih merilih upošteva, da je vrednost, ki se uporabi za izračun davka na to prodajo, namesto plačane cene (REALNA VREDNOST). 345.000 EUR mora biti višji, npr. 400.000 EUR. To zadnjo vrednost imenujemo FISKALNA VREDNOST ("Valor Fiscal").
V tem primeru bo španska uprava morda zahtevala, da plačate razliko v obeh vrednostih, REALNI VREDNOSTI (345.000 EUR.) in FISKALNO VREDNOST (tista, ki jo je izračunala uprava: 400.000 EUR). Torej lahko uprava od vas zahteva, da plačate 10 % davek za 400.000 EUR, namesto za 345.000 EUR.
In način izračuna davka za plačilo bo na podlagi preseženega zneska pri uporabi fiskalne vrednosti. S tem primerom:
- 10 % od realno-poslovne vrednosti je 34.500 EUR
- 10 % od davčne vrednosti je 40.000
40.000 – 34.500 = 5.500 EUR, ki jih je treba plačati kot presežek
Ali obstaja kakršen koli način za zaznavanje fiskalne vrednosti nepremičninske transakcije?
Da, obstaja, na uradna stran podjetja Catastro vendar morate imeti uradno digitalno potrdilo v Španiji. Običajno mora to storiti vaš odvetnik, ko je postopek nakupa odprt.
Vendar pa lahko španska uprava v 4-5 letih preišče in izpodbija Real-Commercial ceno, dogovorjeno s kupcem-prodajalcem, tudi če to vrednost pridobi na uradni strani Catastro. Torej, da bi vam zagotovili morebitne preglede na tem objektu, bi bilo priporočljivo, da na dan nakupa opravite CENITEV nepremičnine s strani strokovnjaka – ARHITEKTA. Ta VREDNOTENJE bo španski upravi pomagalo dokazati PRAVO VREDNOST nepremičnine in imeli boste več argumentov za nasprotovanje prihodnjim morebitnim pregledom teh vrednosti v prihodnosti.