DAVEK NA DOBIČEK, KI JE TREBA PLAČATI PRI PRODAJI NEPREMIČNINE V ŠPANIJI – IRPF OB PRODAJI – MODEL 210 IN MODEL 100

Kot lastnik nepremičnine v Španiji morate pri PRODAJI plačati tisto, kar imenujemo "Ganancia Patrimonial", poznan tudi kot "Kapitalski dobički” v angleščini ali “Plus-vrednost" v francoščini, "Meerwaarden” v nizozemščini ali “Kapitalgewinn” v nemščini itd. Ta davek na prodajo je del splošnega dohodnine.

Če želite izvedeti, kako deluje ta davek, bodite pozorni na naslednje koncepte:

 1.- CENA NAKUPA NEPREMIČNINE:  Skupni znesek, plačan od nakupne cene ob nakupu nepremičnine. 

2.- STROŠKI IN DAVKI, PRIDRUŽENI NAKUPU:  Ta koncept zajema skupni znesek plačanih stroškov in davkov, ki so bili povezani z nakupom:

– Notarske in zemljiškoknjižne takse

– Znesek, plačan za DDV in kolkovino (v primeru novih nepremičnin) ali davek na prenos (v primeru ponovne prodaje)  

– Stroški poklica: honorarji nepremičninskega posrednika, odvetniški honorarji itd. 

 3.- REFORME, DELA IN IZBOLJŠAVE NA NEPREMIČNINI:   Zelo pomembno je vedeti, da vse reforme ne bodo sprejete kot znižanje davka na kapitalski dobiček. Čisto te bo španska uprava sprejela  reform, ki veljajo za »strukturne«, kot so »obnova« ali »razširitev« konstrukcij.  

Prav tako je mogoče razmisliti o razširitvah nepremičnine, da bi dosegli znižanje IRPF. Španski davčni urad meni, da je »razširitev« sestavljena iz postopka, s katerim se v nepremičnino vključijo novi elementi, ki se pridobijo kot delo/gradnja v nepremičnini, ki daje večjo proizvodno zmogljivost. »V ta koncept bodo vstopile novogradnje, prizidki, itd., ki so narejeni na nepremičnini. Prav tako bi lahko stroške teh razširitev izračunali kot višjo nabavno vrednost.

Ampak, pozor, popravil in konzervatorskih del, ki se izvajajo v hiši, ni mogoče izračunati z namenom zmanjšanja višine kapitalskega dobička, saj ne gre za dela za izboljšanje hiše ali njeno razširitev, temveč za vzdrževanje v popolnem stanju za uporabo in uživanje.

In da bi razlikovali »izboljšava« od »konzervatorskih del«, davčni urad navaja, da »so popravila in konzervacije tista, ki so namenjena ohranjanju življenjske dobe nepremičnine in njene proizvodne ali uporabne zmogljivosti, medtem ko jih je mogoče obravnavati kot podaljšanje ali izboljšave, ki povzročijo bodisi povečanje zmogljivosti ali bivalne sposobnosti nepremičnine, pa tudi podaljšanje njene dobe koristnosti. V primeru, da ste izvajali obnovitvena dela, jih glede na naravo le-teh lahko uvrstimo med izboljšave ali dozidave, v tem primeru jih je treba upoštevati pri izračunu nabavne vrednosti prenesenega premoženja ali stroškov konzerviranja ali popravila, ki jih pri omenjenem izračunu ne bi smeli upoštevati.

Kot zaključek se soočamo z dokaznim vprašanjem, ki ga je treba reševati od primera do primera, odvisno od narave izvedenih del.

 4.- ZADRŽANJE ZA KAPITALSKI DOBIČEK: V primeru prodajalec ni davčni rezident v Španiji, je pridržek od prodajne cene 3 %. Ta znesek se ne plača prodajalcu in ga je treba plačati davčnemu uradu kot »pridržek« za prihajajočo izjavo o kapitalskih dobičkih, ki bo predstavljena po prodaji. Kupec ima obveznost, da "zadrži" 3 % cene za plačilo in jih položi na španski davčni urad kot "predplačilo" kapitalskega dobička, ki ga plača prodajalec.

OSNOVA DAVKA

Prodaja španskih nepremičnin izhaja iz obveznosti kapitalskih dobičkov do prodajalcev na "čisti dobiček", pridobljen s prodajo, z naslednjo formulo: 

Prodajna cena – Nakupna cena – Odhodki in davki na pridobitev – Stroški »strukturnih reform«, izvedenih na nepremičnini

DAVČNA STOPNJA

Ko izračunate osnovo za ta davek »Neto dobiček«, se davčna stopnja, ki jo morate plačati, razlikuje od vašega davčnega položaja v Španiji kot ŠPANSKI REZIDENT ali ŠPANSKI NEZIDENT: 

– Španski rezidenti – MODEL 100:

V primeru, da se štejete za »španskega davčnega rezidenta« (kar pomeni, da plačujete dohodnino v Španiji kot španski rezident), boste po izračunu kapitalskih dobičkov imeli naslednje ugodnosti pri davku:

• BREZ KAPITALSKIH DOBIČKOV ZA STALNO PREBIVALIŠČE: V primeru, da je nepremičnina, ki jo prodajate, vaše stalno prebivališče (uporabljate jo že več kot 3 leta kot svoj «stalni dom»), boste imeli naslednje ugodnosti:
  • Če ste mlajši od 65 let: Ne plačate CG za zneske pridobljene prodaje, »reinvestirane« v pridobitev nove nepremičnine, ki se uporablja kot vaše stalno prebivališče. Za to »ponovno vlaganje« imate na voljo 2 leti (če ste minili 2 leti brez vlaganja teh zneskov, boste v celoti obdavčeni).
  • Če ste starejši od 65 let: Ne plačate CG za zneske, pridobljene pri prodaji. In to tudi, če ne "reinvestirate" v novo nepremičnino.
• BREZ 3 % ZADRŽAVE: Ob zaključku prodaje prejmete od kupca celoten znesek cene brez zadrževanja.

davčna stopnja v primeru davčnih rezidentov
Čisti dobiček	Stopnja davka
Do 6000 €	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

– Španski NErezidenti – Model 210:   Fiksna davčna stopnja: 19%

Primer izračuna kapitalskih dobičkov: 

• V letu 2015 ste kupili nepremičnino za nadaljnjo prodajo za 200.000 EUR.
• V tistem trenutku ste plačali 24.000 EUR, kar je 12 % stroškov: 10 % davek na prenos + 2 % notarska, zemljiška knjiga, odvetniški stroški itd.
• Nato ste naredili notranje reforme za 17.000 EUR (menjava obdelave tal, popravilo bazena, nova okna).
• Nekaj ​​let kasneje ste zgradili garažo v vrednosti 20.000 EUR

Nato ste se odločili za prodajo zdaj za ceno 260.000 EUR.

Kakšen je kapitalski dobiček, ki izhaja iz te prodaje?

OPOMBA: Preden naredimo izračun, moramo sporočiti, da bo španska uprava upoštevala vse zgoraj navedene koncepte za znižanje davka, razen tistega za »notranje reforme« v vrednosti 17.000 EUR. Razlog za to je, da se »notranje« reforme, ki niso »strukturne«, ne upoštevajo za davčne ugodnosti.

Uporabljamo formulo:

260.000 (prodajna cena) - 200.000 (cena nakupa) – 24.000 (Stroški in davki pri nakupu) – 20.000 (Nova garaža) =

16.000 EUR

To je »čisti dobiček«, ki ga dobimo s prodajo

Ker je stopnja za kapitalske dobičke 19 %, bo znesek davka na dobiček iz kapitala:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

 NAČIN PLAČILA DAVKA

V primeru Španski davčni REZIDENTI, se davek prijavi skupaj s preostalimi dohodki, pokojninami, plačo itd. kot del globalne napovedi o dohodnini, ki se predloži pred koncem junija naslednjega leta.

  V primeru Nedavčni rezidenti v Španiji, način plačila kapitalskih dobičkov je naslednji:

• OB ZAKLJUČKU PRODAJE: 3 % ZADRŽEVANJE: Po zaključku prodaje španska uprava prisili kupca, da zadržuje 3 % od vrednosti prodajne cene. Torej ne prejmete celotne dogovorjene cene. Kupec obdrži 3 % celotne cene in jih je dolžan položiti na davčni urad. To se naredi "isti dan po zaključku prodaje".

OPOMBA: V primeru, da je bila prodajna cena 260.000 EUR po zgornjem primeru, bi bila retenzija tlorisa s strani kupca 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

• PRED 4 MESECI PO ZAKLJUČKU PRODAJE: IZJAVA O KAPITALSKIH DOBIČKAH 19% velja za državljane EU in držav NEEU): Po zaključku prodaje imate 6 mesecev časa, da španskemu davčnemu uradu predložite »izjavo o kapitalskih dobičkih«. V tej izjavi morate vi (ali vaš odvetnik) izračunati davek po zgornjem primeru. V tem primeru je znesek, ki ga morate plačati, 3.040 EUR.

OPOMBA: Kot je razloženo tukaj, je kapitalski dobiček iz te transakcije 3.040 EUR. Ker ste bili zadržani z višjim zneskom (7.800 EUR), imate torej »kredit« pri španski upravi za razliko.

Torej, če vam španska uprava zadrži 7.800 EUR za CG davek, saj je končni rezultat davka le 3.040 EUR, vam mora španska uprava »vrniti« razliko: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Kako zahtevati to vračilo? Vaš odvetnik mora to dejstvo vključiti v isto izjavo o kapitalskih dobičkih, ki jo predloži davčnemu uradu.

 OPOMBA: Lastniki navadno zamenjujejo »špansko davčno prebivališče« s »špansko prebivališče«.

Z drugimi besedami, ljudje mislijo, da je "španska izkaznica za prebivanje ali "potrdilo o prebivanju", pridobljena v španski nacionalni policiji, dovolj za dokaz, da so "španski rezidenti za davke", in na žalost ni tako.

"Španska rezidenčna izkaznica"(Ali"Špansko potrdilo o prebivanju«), ni veljaven dokument za spremembo vašega davčnega obračuna kot »davčnega rezidenta«.

Španska izkaznica za prebivanje (ali potrdilo) služi samo za izjavo, da "živite" v Španiji, da se policiji omogoči boljši nadzor nad prebivalci na določenem območju.

Da bi postal španski rezident za davke, nato pa začnite plačevati davke v Španiji kot običajni španski državljan, morate pridobiti DAVČNO POTRDILO ŠPANSKOGA REZIDENTA izdal španski davčni urad ali španska carina, nato pa boste začeli plačevati davke v Španiji in ne v državi izvora.

In tudi, ko morate davčnemu uradu iz svoje države izjaviti, da ste španski davčni rezident in da ne želite nadaljevati kot davčno rezidentstvo v svoji državi-

Zato pri svojem davčnem svetovalcu preverite davke, ki jih trenutno plačujete, ker tudi če niste rezident Španije, bi morali prijaviti in plačevati DAVK NA DOHODKI NEREZIDENTI.

____________________________________________________________________________

 

Zakaj vaditi 3-odstotno zadržanje od prodajalca?

Ker predstavlja jamstvo za špansko upravo, da bodo davki, ki izhajajo iz kapitalskega dobička, ki ga pridobi prodajalec, plačani v Španiji.

 

Kaj se zgodi, če 3% zadržanje ni plačano? 

V primeru, da kupec ne izvaja zadržanja, lahko španska uprava izterja dolg za omenjeno plačilo v blagu ali nepremičninah, ki so predmet prodaje.

S čimer lahko v primeru, da kupec ne izvrši plačila, niti ne zadrži prodajalca, utrpi morebitne postopke izvršbe dolga in v njegovem primeru rubež pridobljenega premoženja.

 

Kaj mora prodajalec storiti, ko se uporabi 3-odstotno zadržanje?

 

Davčno napoved, model 210, boste morali predložiti v roku štirih mesecev od datuma podpisa prodaje.

 

V tem primeru v primeru, da je bil zadržan manj kot znesek, ki izhaja iz izračuna kapitalskega dobička, to je če je bilo od prodajalca zadržanih 10,000 €, rezultat izračuna kapitalskega dobička pa je 15,000 €. . , boste morali preostalih 5,000 € prispevati ob predstavitvi modela 210, in sicer v roku štirih mesecev od dneva prodaje.

 

V nasprotnem primeru, če je prodajalec zadržal znesek, večji od zneska, ki izhaja iz plačila davka na kapitalski dobiček, bo imel pravico do vračila tega zneska. To mora biti predloženo v štirih mesecih od datuma prodaje.

 

Na tej točki je pomembno, da v primeru, da obstaja pravica do vračila 3 % ali dela omenjenega zadržanja španski upravi, bo to zahtevalo, da je prodajalec predhodno izpolnil davčne obveznosti, ki jih bil je dolžan kot lastnik v Španiji v svojem konceptu nerezidenta. To je na predstavitev letnega pripisanega davka na dohodek IRPFNR drugega prebivališča, ki so ga dolžni plačati vsi lastniki nepremičnin v Španiji kot nerezidenti. Običajno se ta obveznost zahteva za obdobje štirih let. Z drugimi besedami, španska uprava ne bo zahtevala, da se pripisani davki na dohodek uredijo in ne plačajo več kot zadnja štiri leta pred datumom prodaje.

 

Koliko časa ima španska uprava, da vrne zadržani presežek 3 %?

 

Uprava ima 6 mesecev časa, da vrne opravljeno preseženo zadržanje. Po 6 mesecih bo uprava dolžna vrniti navedeni znesek skupaj z zamudnimi obrestmi.

 

Posebno pozornost je treba nameniti roku vračila, saj lahko španska uprava v nekaterih primerih vzame več kot eno leto za izvedbo vračila.

 

Upoštevati je treba tudi, da ima uprava do ŠTIRI LETA, da izvaja vračilo ali povračilo. Torej, v primeru, da boste potrebovali več kot eno leto, da dobite vračilo, boste morali najeti storitve strokovnjaka, ki bo ohromil roke poteka pravice do vračila.

 

Ali je v primeru donacij nepremičnin v Španiji obvezno 3 % zadržanje?

 

V primeru donacij nepremičnin, ki se nahajajo v Španiji, ker so te brezplačne, zanje ni treba plačati nobene cene, kar pomeni, da ni nadomestila, ni obveznosti zadrževanja 3 % vrednosti donacijo ali vnos prek modela 211.

 

Ali je v primeru razveze etažne lastnine oziroma prenehanja solastnine obvezen 3% odtegljaj?

 

Ne običajno . Z drugimi besedami, razveza etažne lastnine je nevtralno dispozitivno dejanje, ki ne povzroči prenosa premoženja za nobeno stranko. Zato se ne šteje, da obstaja dobiček.

 

Vendar , v primeru, da se enemu od solastnikov prisodi večji del od tistega, ki mu pripada , se bo v tem primeru štelo, da navedeni del predstavlja kapitalski dobiček za solastnika, s katerim zadrževanje je treba vaditi. 3 % na navedeni presežni del . 

Z drugimi besedami, na primer, predstavljajmo si, da obstaja primer, v katerem imata »A« in »B« nepremičnino v Španiji, v kateri je 65 % deljenih za »A« in 35 % za »B«. V tem primeru, če pride do razveze etažne lastnine, pri kateri se ugotovi, da ima vsak 50% lastnine, se šteje, da je »B« pridobil 15% več, kot je prispeval. To pomeni, da je prispevanje vrednosti 35 % prineslo rezultat 50 %, pri čemer se bo teh 15 % presežka štelo za kapitalski dobiček, »A« pa bo prisiljen zadržati 3 % vrednosti teh 15 % za "B".

Na enak način si predstavljajmo, da obstaja še en primer, v katerem ”B” prejme poleg svojih 35% premoženja še gotovinski pogovor v višini 50,000 €. Na enak način bi bilo omenjeno nadomestilo v denarju predmet 3-odstotnega zadržanja, ker predstavlja eno od obstoječih sredstev »B«.

 

 __________________________________________________________________________

 

 

DRUGI DAVKI ZA PRODAJALCE-PLUSVALÍA

V glavnem, PLUSVALÍA, je davek na povečanje vrednosti zemljišča, v katerem je vaša nepremičnina, od nakupa in od časa prodaje. To je edini davek, ki ga pred prodajo ne moremo izračunati, ker je odvisen od posebnih meril mestne hiše.

V teh primerih za kritje plačila tega davka zadostuje zadržanje od kupca do prodajalca. Na splošno, ko prodajalec zapusti državo po prodaji.