Prenehanje etažne lastnine (ES) (ali »preklic solastnine«) pomeni prenos lastništva sredstva, ki ga ni mogoče razdeliti, pri čemer eden od solastnikov pridobi celotno lastništvo sredstva na preostali del solastnikov, kar se večkrat konča z odškodnino (denarno ali ne).
V katerih primerih najdemo na nepremičnini »Etažno lastništvo« ali »Solastništvo«?
- Ko se 2 ali več oseb odločita za nakup nepremičnine skupaj, in delitev odstotka solastnine
- V primeru dedovanja, ko je potrjeno, da se po zakonu ali z oporoko deli lastnina na določeni nepremičnini sorazmerno med dediče.
- V drugi Sodišče ali sodni postopek
Običajno obstajata dva načina za nadaljevanje odpovedi solastnine:
1.- S sodnim sporazumom, kjer ga obravnavajo sodišča, kjer se potrdi, da bo lastnina pripadla samo enemu od solastnikov.
2 primera:
a) Ločitev; V primeru razveze zakonske zveze, ko obstaja sodba sodišča, ki določa, da premoženje v lasti zakoncev pripada samo enemu od njiju.
b) Uradno prenehanje solastnine na sodiščih. Lahko pride do drugega sodnega postopka, kjer se odloči za izbris solastnikov.
V obeh primerih je kazen sodišča predstavljena v španskem sistemu in se uporablja za začetek postopka, v katerem bo samo eden od solastnikov dobil 100 % lastnine.
2.- Dogovor med strankama: Prodaja enega od delov drugi stranki
Vedno je možno, da se eden od solastnikov odloči za nakup ali prodajo svojega dela drugemu.
Kaj je glavna prednost prenehanja solastnine?
Glavni vidik te transakcije je neposredno povezan z davki, saj čeprav eden od solastnikov »pridobi« del solastnine od ostalih, z davčnega vidika ta transakcija ni obdavčena kot "prodaja".
Odvisno od španske regije je »prodaja« obdavčena od 6 do 10 % na prodajno ceno. Toda ES je obdavčen le z 0,5-1,5 % (odvisno od regij)
To je tipična transakcija v primeru ločitve ali ločitve.
primer:
“A” in “B” sta poročena in kupita stanovanje za 150.000 EUR v Malagi. 2 leti kasneje se odločita za ločitev in dogovorita se, da "A" dobi stanovanje. "A" plača 75.000 EUR "B" za pridobitev svojega deleža.
Ker se šteje za ES, davki za to transakcijo ne bodo 8 % (Andaluški davek na prenos=6.000 EUR), ampak 1,5 % = 1.125 EUR.
Zaključek: »A«+»B« prihranita 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR, saj se ta transakcija šteje za EC namesto prodaje.
Torej je ES popolna možnost v primeru ločitev.
POMEMBNO!: Toda v primeru, da je nepremičnina zaračunana z a hipoteka, čeprav lahko lastnino v celoti pridobi druga stranka (»A« v primeru tega primera), banka morda ne bo sprejela, da »B« ne bo vključena v hipoteko. Če se to zgodi, čeprav je v zemljiški knjigi »B« izven lastnine, če banka ne sprejme izbrisa svoje hipotekarne odgovornosti, bo »B« še naprej odgovorna oseba in bo zato še naprej dolžnik hipoteko na banko.
Da bi se izognili tej nezaželeni situaciji, je pred odločitvijo o prepustitvi nepremičnine enemu od solastnikov pomembno, da prejmete nasvet vaše banke, da vidite, kakšen bi bil hipotekarni položaj osebe, ki nepremičnino zapusti. Tako je primerno najprej podpisati ugasnitev etažne lastnine, kasneje pa nadaljevati s formalizacijo nove hipoteke.
Podrejenost obdavčitvi je določena z "denarno naravo" nadomestila. Z drugimi besedami, obravnavati kot prenehanje etažne lastnine, torej se v primeru kompenzacije z blagom razume, da gre za "barter" (znano tudi kot "SWAP"), nato pa se transakcija šteje za "prodajo". «, in obdavčeno kot »prodaja«.
Kaj je v primeru, da ni plačila za "nakup" drugega dela ali ni sodne/sodne kazni? Ali je možno, da ena od strank drugi »podari« ali »podari« svoj del?
To je možno, vendar se ne bo štelo za »iznever solastnine«, torej ne bo imelo davčnih ugodnosti tega koncepta. Štelo se bo kot "Donacija".
In v primeru “Donacije” bomo torej morali regulirati z davkom na donacije, ki je regionalni davek, torej različno reguliran glede na regije.
V primeru regije Valencia ima donacija bonifikacijo, ki vključuje oprostitev davka do 100.000 EUR od zneska donacije med starši in sinovi. Toda ta bonifikacija pri davkih se ne uporablja pri donacijah med zakoncema. Torej bi lahko v primeru darovanja dela lastnika nepremičnine drugemu, ki sta zakonca, plačali visoke zneske davka.
Davek na darovanje je še višji, če solastniki niso poročeni.
Zato je zelo pomembno, da pridobite ustrezen pravni nasvet, ko sprejemate odločitev o prenehanju ali razvezi etažne ali solastnine.
Kot je razloženo, se lahko ES, kjer ni plačila, šteje za "donacijo": Zelo pomemben vidik ES je, da mora obstajati "plačilo" ali "nadomestilo" drugi strani. Z drugimi besedami, tistemu, ki zapušča lastnino, mora »plačati« ali »kompenzirati« tisti, ki nepremičnino dobi. Če ni nobenega plačila, se lahko transakcija obravnava kot "darilo" in nato se lahko transakcija obdavči kot "donacija". In to je res pomembno upoštevati, saj je "donacija" obdavčena celo višje kot dediščina. »Davek na donacije« je bil enak kot »Davek na dediščino«, donacije med zakoncema pa nimajo toliko znižanj in ugodnosti kot pri dedovanju.
EC, kjer je plačilo z drugim sredstvom, se lahko šteje za "prodajo": Zelo pomembno je vedeti, da se lahko transakcija, ko se nadomestilo pridobitvene stranke izvede z uporabo drugega sredstva, obravnava kot »SWAP« in nato obdavči kot »prodaja«.
v Valencijska skupnost, ta možnost ponuja pomembno davčno ugodnost, zato je davek v zvezi s pravnim dokumentom (Jedical Documented Act Dax) pripisal 1,5 % več notarskih stroškov in, če se lastnina dela blaga prenese v zameno za nadomestilo, fiskalno je boljša ta možnost namesto možnosti nakupa, zato za slednjo velja 10-odstotni davčni pripis (v drugih regijah je ta davek morda 8-10%).
Nazadnje, v primeru obdavčitve NEPREBIVALCI, v primeru ni "presežek razsojanja" ni nobenih 3 %, ki bi jih moral obdržati partner, ki daje delež drugemu.
Vendar, pri uničenju etažne lastnine z ekscesom sodbe in odškodnine v denarju, v skladu z 25.2. odstavkom XNUMX. člena prečiščenega besedila zakona o dohodnini nerezidentov, na vrednost presežka je treba izvajati zadržanje 3 % za likvidacijo tega davka, pod pogojem, da je prišlo do premoženjske spremembe in posodobitve vrednosti stavbe.
Viri:
– Kraljevi odlok z dne 24. julija 1889.
– Splošno fiskalno upravljanje.
– Kraljevi zakonodajni odlok 1/1993, 24. september.
– Zakon o davku za nerezidente.