Številni so primeri, v katerih kupec predlaga pridobitev novogradnje pod režimom užitka in golo lastnino. To razlikovanje je pomembno, saj sta obe predpostavki različno obdavčeni. Na tak način, da:
– Nepremičnina v novogradnjah je obdavčena z DDV + AJD
– Uživanje je obdavčeno z ITP (Davek na prenos)
Umetnost. 20. Ley DDV izrecno določa, da bo konstituiranje pravic uporabe in uživanja (Uživanje) oproščeno plačila DDV. Poleg tega člen 7.5 Zakona o davku na prenos določa, da bo pravica do užitka obdavčena s tem davkom, če je oproščena plačila DDV.
Zato v času, ko pridobitev nove gradbene nepremičnine se opravi:
– Lastništvo medveda/golega bo obdavčeno z IVA+AJD
– Uživanje bo obdavčeno z ITP – Transfer Tax
Zato bo moral kupec od prvega trenutka nakupne transakcije obvestiti graditelja/razvijalca o svoji nameri za pridobitev nepremičnine po ločeni formuli uživanje – golo lastništvo.
In to zato, ker mora ista prodajna pogodba vsebovati naslednje:
– To izrecno dokazuje, da je pridobljeno golo premoženje, ločeno od užitka.
– Da je ovrednoten ravno tisti del cene, ki je obdavčen z DDV + AJD ali ITP.
– Da so plačila, ki jih je treba opraviti na račun cene užitka, navedena v pogodbi kot ločena od plačil golega premoženja.
– Predlagatelj in kupec morata ob zaključku nakupa predložiti ustrezen seznam plačil, v katerem je utemeljeno, da je sorazmerni del omenjenih plačil pravilno opravljen, tako kot užitek kot golo premoženje.
Uživanje je lahko začasno ali dosmrtno. Kar zadeva vaš izračun, lahko obiščete dober razlagalni članek s klikom tukaj.
V PRIMERU PRIDOBITVE UŽIVKA Z UPORABO DRUŽBE ALI PRAVNE OSEBE
V primerih, ko bo nepremičnina namenjena gospodarski dejavnosti prevzemnika, je zelo pogosto najti pridobitne formule, v katerih je družba ali pravna oseba, ki pridobi užit.
V teh primerih korporativnega pridobivanja užitka je treba povedati, da sta mehanizem in delovanje pri upravljanju te pridobitve je popolnoma enak kot v primeru, ko fizična oseba pridobi omenjeno užitk. Edina razlika je le pri izračunu užitka te pravne osebe.
Pravilo za izračun je naslednje:
– Uživanje pravne osebe bo 2 % za vsako leto trajanja, z omejitvijo 30 let.
Zato vrednost užitka pri gospodarskih družbah v nobenem primeru ne sme presegati 60 %.
Prav tako je treba upoštevati, da do te mere prenos užitka se šteje za opravljanje storitev, v skladu s 11. členom 3. Zakona o DDV, it ni mogoče odpovedati OPROSTITI DDV če bi bile zahteve za to izpolnjene, saj je to mogoče le v zvezi z dobavami blaga, ne pa tudi z opravljanjem storitev.
Za več informacij v zvezi s konceptom in izračunom užitka priporočamo obisk specializirane strani za ta namen:
https://spanishsolicitors.com/usufruct-in-spain-right-to-use-the-property