ZÍSKAVA DAŇ PRI PREDAJI NEHNUTEĽNOSTI V ŠPANIELSKU – IRPF PRI PREDAJI – MODEL 210 & MODEL 100

Ako vlastník nehnuteľnosti v Španielsku pri PREDAJI musíte zaplatiť to, čomu hovoríme „Ganancia Patrimonial", taktiež známy ako "Kapitálové zisky“ v angličtine alebo “Plus-hodnota" francuzsky, "Meerwaarden“ v holandčine alebo “Capitalgewinn” v nemčine atď. Táto daň z predaja je súčasťou všeobecnej dane z príjmu.

Ak chcete vedieť, ako táto daň funguje, venujte pozornosť nasledujúcim pojmom:

 1.- CENA KÚPY NEHNUTEĽNOSTI:  Celková suma zaplatená z ceny nadobudnutia pri kúpe nehnuteľnosti. 

2.- VÝDAVKY A DANE SPOJENÉ S NÁKUPOU:  Tento koncept zahŕňa celkovú sumu výdavkov a daní, ktoré boli zaplatené a ktoré boli spojené s nákupom:

– Notárske a pozemkové poplatky

– Suma zaplatená na DPH a kolkovnom (v prípade nových nehnuteľností) alebo dani z prevodu (v prípade opätovného predaja)  

– Profesionálne poplatky: Odmeny realitnej kancelárie, odmeny právnikov atď. 

 3.- REFORMY, PRÁCE A VYLEPŠENIA VYKONANÉ NA NEHNUTEĽNOSTI:   Je veľmi dôležité vedieť, že nie všetky reformy budú akceptované ako zníženie dane z kapitálových výnosov. Španielska administratíva bude akceptovať len tie  reformy, ktoré sa považujú za „štrukturálne“, ako napríklad „rehabilitácia“ alebo „rozšírenie“ stavieb.  

Za účelom dosiahnutia zníženia IRPF je možné zvážiť aj nadstavby vykonané v nehnuteľnosti. Španielsky daňový úrad sa domnieva, že „rozšírenie“ pozostáva z procesu, ktorým sú do nehnuteľnosti začlenené nové prvky, ktoré sa získajú ako dielo/stavba v nehnuteľnosti, čo dáva väčšiu výrobnú kapacitu. „Do tohto konceptu vstúpia nové stavby, nadstavby plôch a pod. Náklady na tieto rozšírenia by sa tiež dali vypočítať ako vyššia nadobúdacia hodnota.

Ale pozor, opravy a konzervačné práce, ktoré sa vykonávajú v dome, sa nedajú vypočítať s cieľom znížiť výšku kapitálového zisku, keďže nejde o práce zamerané na zlepšenie domu alebo jeho rozšírenie, ale na jeho udržanie v perfektnom stave na užívanie a pôžitok.

A na odlíšenie „zlepšovacích prác“ od „konzervačných prác“ daňový úrad uvádza, že „opravy a konzervácie sú také, ktorých cieľom je zachovať životnosť nehnuteľnosti a jej produkčnú alebo úžitkovú kapacitu, pričom je možné považovať za predĺženie alebo vylepšenia také, ktoré vedú buď k zvýšeniu kapacity alebo obývateľnosti nehnuteľnosti, ako aj k predĺženiu jej životnosti. V prípade, že ste vykonali rekonštrukčné práce, môžu byť podľa charakteru klasifikované ako zlepšenia alebo nadstavby, pričom v takom prípade je potrebné ich zohľadniť pri výpočte obstarávacej hodnoty prevádzaného majetku alebo nákladov na konzerváciu alebo opravu, ktoré by sa pri uvedenom výpočte nemali brať do úvahy.

Na záver stojíme pred otázkou dokazovania, ktorá sa musí riešiť od prípadu k prípadu v závislosti od charakteru vykonávaných prác.

 4.- ZADRŽANIE KAPITÁLOVÝCH ZISKOV: V prípade predajca nie je daňovým rezidentom v Španielsku, z ceny predaja sa účtuje zrážka vo výške 3 %. Táto suma sa neplatí predajcovi a musí sa zaplatiť daňovému úradu ako „záloha“ pre nadchádzajúce vyhlásenie o kapitálových ziskoch, ktoré bude predložené po predaji. Kupujúci je povinný „zadržať“ 3 % z ceny na zaplatenie a vložiť ich španielskemu daňovému úradu ako „platbu vopred“ z kapitálových výnosov, ktoré má zaplatiť predávajúci.

ZÁKLAD DANE

Predaj španielskych nehnuteľností sa odvodzuje z kapitálových ziskov voči predajcom z „čistého zisku“ získaného z predaja podľa nasledujúceho vzorca: 

Cena predaja – Cena obstarania – Náklady a dane z obstarania – Náklady na «štrukturálne reformy» vykonané na nehnuteľnosti

SADZBA DANE

Po vypočítaní základu tejto dane „Čistý zisk“ sa sadzba dane, ktorú musíte zaplatiť, líši od vašej daňovej situácie v Španielsku, keď ste RESIDENT V ŠPANIELSKU alebo NEREZIDENT V ŠPANIELSKU: 

– obyvatelia Španielska – MODEL 100:

V prípade, že ste považovaný za «španielskeho daňového rezidenta» (čo znamená, že platíte daň z príjmu v Španielsku ako španielsky rezident), potom po vypočítaní kapitálových ziskov budete mať na dani tieto výhody:

• ŽIADNE KAPITÁLOVÉ ZÍSKY ZA TRVALÝ BÝVANIE: V prípade, že nehnuteľnosť, ktorú predávate, je vaším trvalým pobytom (používate ju viac ako 3 roky ako „trvalý domov“), budete mať nasledujúce výhody:
  • Ak máte menej ako 65 rokov: Neplatíte CG za sumy získané z predaja «reinvestované» do nadobudnutia novej nehnuteľnosti, ktorá bude slúžiť ako vaše trvalé bydlisko. Na túto «reinvestíciu» máte 2 roky (po 2 rokoch bez toho, aby ste tieto sumy investovali, budete zdanení v plnej výške).
  • Ak ste starší ako 65 rokov: Za sumy získané predajom CG neplatíte. A to aj v prípade, že „neinvestujete“ do novej nehnuteľnosti.
• NIE 3 % ZADRŽANIE: Po dokončení predaja dostanete od kupujúceho plnú sumu ceny bez akéhokoľvek zadržania.

sadzba dane v prípade daňových rezidentov
Čistý zisk	Sadzba dane
Do 6000€	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

– Španielski nerezidenti – Model 210:   Fixná sadzba dane: 19%

Príklad výpočtu kapitálových ziskov: 

• Kúpili ste nehnuteľnosť na ďalší predaj v roku 2015 za cenu 200.000 XNUMX EUR.
• V tom momente ste zaplatili 24.000 12 EUR, čo je 10 % nákladov: 2 % daň z prevodu a prechodu + XNUMX % notár, kataster, poplatky za advokáta atď.
• Potom ste urobili vnútorné reformy za 17.000 XNUMX EUR (výmena dlažby, oprava bazéna, nové okná).
• O niekoľko rokov neskôr ste postavili garáž v hodnote 20.000 XNUMX EUR

Potom ste sa rozhodli teraz predať za cenu 260.000 XNUMX EUR.

Aký je kapitálový zisk z tohto predaja?

POZNÁMKA: Predtým, ako urobíme výpočet, musíme vás informovať, že španielska administratíva zváži všetky vyššie uvedené koncepcie na zníženie dane, okrem „vnútornej reformy“ v hodnote 17.000 XNUMX EUR. Dôvodom je to, že „vnútorné“ reformy, ktoré nie sú „štrukturálnymi“ reformami, sa nezohľadňujú ako daňové výhody.

Používame vzorec:

260.000 (cena predaja) - 200.000 (Cena akvizície) – 24.000 20.000 (výdavky a dane z nadobudnutia) – XNUMX XNUMX (nová garáž) =

16.000 eur

Toto je «Čistý zisk», ktorý sa má dosiahnuť predajom

Keďže sadzba za Kapitálové zisky je 19 %, výška dane za Kapitálové zisky bude:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 eur

 SPÔSOB PLATBY DANE

V prípade Španielski daňoví REZIDENTI, daň sa priznáva spolu s ostatnými príjmami, dôchodkami, platom atď. v rámci globálneho daňového priznania k dani z príjmov, ktoré sa má predložiť do konca júna nasledujúceho roka.

  V prípade NEdaňoví rezidenti v Španielsku, spôsob, ako zaplatiť kapitálové zisky, je nasledujúci:

• PRI DOKONČENÍ PREDAJA: 3 % ZÁDRŽNÉ: Po dokončení predaja núti španielska administratíva kupujúceho, aby zložil ZADRŽANIE 3 % z hodnoty ceny predaja. Nedostanete teda plnú dohodnutú cenu. Kupujúci si ponechá 3 % z celkovej ceny a je povinný ich zložiť na Daňovom úrade. Toto sa vykonáva „v ten istý deň po dokončení predaja“.

POZNÁMKA: Podľa vyššie uvedeného príkladu, v prípade, že cena predaja bola 260.000 260.000 EUR, zádržné náklady zo strany kupujúceho by boli 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 eur.

• PRED 4 MESIACMI PO UKONČENÍ PREDAJA: VYHLÁSENIE O KAPITÁLOVÝCH ZISKOCH 19% platí pre občanov EÚ aj občanov mimo EÚ): Po dokončení predaja máte 6 mesiacov na predloženie «Vyhlásenie o kapitálových ziskoch» španielskemu daňovému úradu. V tomto priznaní musíte vy (alebo váš právnik) vypočítať daň podľa vyššie uvedeného príkladu. Suma, ktorú musíte zaplatiť, je v tomto prípade 3.040 XNUMX EUR.

POZNÁMKA: Ako je vysvetlené tu, kapitálové zisky odvodené z tejto transakcie sú 3.040 EUR. Keďže ste boli zadržaní s vyššou sumou (7.800 XNUMX EUR), máte na rozdiel od španielskej administratívy «kredit».

Takže, ak vám španielska administratíva zadrží 7.800 3.040 EUR za daň CG, keďže konečný výsledok dane je len 7.800 3.040 EUR, potom vám španielska administratíva musí «vrátiť» rozdiel: XNUMX XNUMX – XNUMX XNUMX = 4.760 eur.

Ako požiadať o túto refundáciu? Váš právnik musí túto skutočnosť uviesť v tom istom Vyhlásení o kapitálových výnosoch, ktoré predloží daňovému úradu.

 POZNÁMKA: Majitelia si zvyčajne zamieňajú „španielsku daňovú rezidenciu“ so „španielskym pobytom“.

Inými slovami, ľudia si myslia, že «Španielsky pobytový preukaz alebo «Potvrdenie o pobyte» získaný v španielskej národnej polícii stačí na preukázanie toho, že sú «španielskymi rezidentmi pre dane», a bohužiaľ to tak nie je.

"španielska rezidenčná karta“(Alebo„Španielska certifikácia pobytu“), nie je platným dokladom na zmenu vašej daňovej úvahy ako „daňového rezidenta“.

Španielsky pobytový preukaz (alebo certifikát) slúži len na vyhlásenie, že „žijete“ v Španielsku, aby polícii uľahčil lepšiu kontrolu nad obyvateľmi v určitej oblasti.

Aby ste sa mohli stať španielskym rezidentom pre danea potom začnete platiť dane v Španielsku ako bežný španielsky občan, musíte získať DAŇOVÉ OSVEDČENIE ŠPANIELSKEHO OBYVATEĽA vydané španielskym daňovým úradom alebo španielskou colnou správou a potom začnete platiť dane v Španielsku a nie vo svojej krajine pôvodu.

A tiež, keď budete musieť vyhlásiť daňovému úradu z vašej krajiny, že ste španielskym daňovým rezidentom a že si neželáte pokračovať v daňovej rezidencii vo vašej krajine –

Preto si, prosím, overte u svojho daňového poradcu dane, ktoré v súčasnosti platíte, pretože aj keď nie ste rezidentom Španielska, mali by ste priznať a zaplatiť DAŇ Z PRÍJMU NEREZIDENTOV.

____________________________________________________________________________

 

Prečo praktizovať 3% zadržanie od predajcu?

Pretože predstavuje záruku pre španielsku administratívu, že dane odvodené z kapitálového zisku získaného predávajúcim budú zaplatené v Španielsku.

 

Čo sa stane, ak 3% zádržné nebudú zaplatené? 

V prípade, že kupujúci neuplatní zadržanie, španielska správa môže vykonať dlh za uvedenú platbu na tovare alebo nehnuteľnostiach, ktoré sú predmetom predaja.

S čím v prípade, že kupujúci neuskutoční platbu, ani nezadrží predávajúceho, môže utrpieť prípadné procesy exekúcie dlhu a v jeho prípade zaistenie nadobudnutého majetku.

 

Čo musí predajca urobiť po uplatnení 3 % zadržania?

 

Daňové priznanie, vzor 210, budete musieť predložiť do štyroch mesiacov od dátumu podpísania predaja.

 

V tomto prípade v prípade, ak bola zadržaná menšia suma ako suma vyplývajúca z výpočtu kapitálového výnosu, teda ak bolo predávajúcemu zadržané 10,000 15,000 € a výsledok výpočtu kapitálového výnosu je 5,000 210 € . , zvyšných XNUMX XNUMX € budete musieť prispieť prezentáciou modelu XNUMX, a to do štyroch mesiacov od dátumu predaja.

 

V opačnom prípade, ak predávajúci zadržal sumu vyššiu, ako je suma vyplývajúca zo zaplatenia dane z kapitálových výnosov, bude mať právo na vrátenie tejto sumy. Toto je potrebné predložiť do štyroch mesiacov od dátumu predaja.

 

V tomto bode je dôležité, to znamená, že v prípade, že existuje právo na vrátenie 3 % alebo časti uvedeného zadržania španielskej administratíve, bude to vyžadovať, aby predávajúci predtým splnil daňové povinnosti, na ktoré sa vzťahuje bol povinný ako vlastník v Španielsku vo svojom koncepte nerezidenta. Teda k predloženiu ročnej imputovanej dane z príjmu IRPFNR druhého bydliska, ku ktorej sú povinní všetci vlastníci nehnuteľností v Španielsku ako nerezidenti. Zvyčajne sa táto povinnosť bude vyžadovať na obdobie štyroch rokov. Inými slovami, španielska administratíva nebude požadovať, aby boli imputované dane z príjmu legalizované, nezaplatené za posledné štyri roky pred dátumom predaja.

 

Koľko času má španielska administratíva na vrátenie zadržaných presahujúcich 3 %?

 

Administratíva má 6 mesiacov na vrátenie zadržaného prebytku. Po 6 mesiacoch bude správa povinná vrátiť uvedenú sumu spolu s úrokom z omeškania.

 

Osobitnú pozornosť treba venovať termínu návratu, keďže španielskej administratíve môže v niektorých prípadoch trvať viac ako rok na vykonanie návratu.

 

Je tiež potrebné vziať do úvahy, že administratíva má až ŠTYRI ROKY na vykonanie vrátenia alebo úhrady. Preto v prípade, že vám vrátenie peňazí bude trvať dlhšie ako rok, budete si musieť najať služby špecialistu, ktorý ochromí lehoty uplynutia nároku na vrátenie peňazí.

 

Existuje povinnosť zadržať si 3 % v prípade darovania nehnuteľností v Španielsku?

 

V prípade darovania nehnuteľností nachádzajúcich sa v Španielsku, keďže tieto sú bezplatné, neexistuje žiadna cena za ne, to znamená, že neexistuje žiadna protihodnota, neexistuje žiadna povinnosť zadržať 3 % z hodnoty darovanie alebo jeho zadanie prostredníctvom vzoru 211.

 

V prípade zrušenia kondomínia, alebo zániku spoluvlastníctva, je povinné zraziť 3%?

 

Normálne nie . Inými slovami, zrušenie kondomínia je neutrálny dispozitívny akt, ktorý nevytvára majetkový prevod pre žiadnu zo strán. Preto sa nepovažuje za zisk.

 

Však , v prípade, že sa jednému zo spoluvlastníkov prizná väčšia časť, ako mu patrí v tomto prípade sa bude mať za to, že uvedená časť predstavuje kapitálový zisk pre spoluvlastníka, s ktorým retencia sa musí trénovať. 3 % z uvedenej prebytočnej časti . 

Inými slovami, napríklad, predstavme si, že existuje prípad, keď „A“ a „B“ majú nehnuteľnosť v Španielsku, v ktorej sa 65 % delí pre „A“ a 35 % pre „B“. V tomto prípade, ak dôjde k zrušeniu kondomínia, pri ktorom sa preukáže, že každý si ponecháva 50 % majetku, bude sa mať za to, že „B“ získal o 15 % viac, ako prispel. To znamená, že prispeje hodnotou 35 % získanou ako výsledok 50 %, pričom tento 15 % prebytok sa bude považovať za kapitálový zisk a „A“ si bude musieť ponechať 3 % z hodnoty týchto 15 % "B".

Rovnakým spôsobom si predstavme, že existuje ďalší príklad, v ktorom „B“ dostane okrem svojich 35 % majetku aj hotovostnú konverzáciu vo výške 50,000 3 EUR. Rovnakým spôsobom by uvedená kompenzácia v hotovosti podliehala zadržaniu vo výške XNUMX %, pretože predstavuje jeden z existujúcich aktív „B“.

 

 __________________________________________________________________________

 

 

OSTATNÉ DANE PRE PREDAJCOV-PLUSVALÍA

Predovšetkým PLUSVALÍA je daň za zvýšenie hodnoty pozemku, na ktorom je vaša nehnuteľnosť, od doby kúpy a predaja. Je to jediná daň, ktorú nie sme v pozícii vypočítať pred predajom, pretože závisí od konkrétnych kritérií radnice.

V týchto prípadoch stačí na úhradu tejto dane zádržné od kupujúceho predávajúcemu. Celkovo, keď predajca opúšťa krajinu po predaji.