Zánik kondomínia (ES) (alebo „zrušenie spoluvlastníctva“) spočíva v prechode vlastníctva k veci, ktorú nemožno rozdeliť, pričom jeden zo spoluvlastníkov nadobudne úplné vlastníctvo majetku na zvyšok spoluvlastníkov, a to v mnohých prípadoch končí kompenzáciou (peňažnou alebo nepeňažnou).
V ktorých prípadoch nájdeme na nehnuteľnosti „kondominínum“ alebo „spoluvlastníctvo“?
- Ak sa 2 alebo viac osôb rozhodnú kúpiť nehnuteľnosť spoločne, a podiel na podielovom spoluvlastníctve
- V prípade dedenia, keď sa potvrdí, že zo zákona alebo zo závetu sa vlastníctvo z určitej nehnuteľnosti delí pomerne medzi dedičov.
- V inej Súd alebo súdny proces
Zvyčajne existujú 2 spôsoby, ako pristúpiť k zániku podielového spoluvlastníctva:
1.- So súdnou dohodou, kde to posúdia tribunály, kde je potvrdené, že nehnuteľnosť pripadne len jednému zo spoluvlastníkov.
2 príklady:
a) Rozvod; V prípade rozvodu, kde súdny rozsudok stanovuje, že majetok vo vlastníctve manželského páru pripadne len jednému z nich.
b) Oficiálny zánik spoluvlastníctva na súdoch. Môže existovať iný súdny proces, kde sa rozhodne o zrušení spoluvlastníkov.
V oboch prípadoch je rozsudok súdu uvedený v španielskom systéme a používa sa na začatie procesu, v ktorom iba jeden zo spoluvlastníkov získa 100 % majetku.
2.- Dohoda medzi stranami: Predaj jednej časti druhej strane
Vždy je možné, že sa jeden zo spoluvlastníkov rozhodne kúpiť alebo predať svoju časť druhému.
V čom spočíva hlavná výhoda Zániku podielového spoluvlastníctva?
Hlavný aspekt tejto transakcie priamo súvisí s daňami, keďže hoci jeden zo spoluvlastníkov „nadobudne“ časť spoluvlastníctva od zvyšku, z daňového hľadiska táto transakcia nie je zdanená ako „predaj“.
V závislosti od španielskeho regiónu sa „predaj“ zdaňuje od 6 do 10 % z ceny predaja. Ale ES je zdanené len 0,5-1,5 % (v závislosti od regiónov)
Toto je typická transakcia vykonaná v prípade rozvodu alebo rozchodu.
Príklad:
„A“ a „B“ sú manželia a kupujú si byt za 150.000 2 EUR v Malage. O 75.000 roky neskôr sa rozhodnú rozviesť a dohodnú sa, že „A“ dostane byt. „A“ zaplatí XNUMX XNUMX EUR „B“ za získanie svojej časti.
Vzhľadom na to, že ide o ES, dane za túto transakciu nebudú 8 % (daň z prevodu Andalúzie = 6.000 1,5 EUR), ale 1.125 % = XNUMX XNUMX EUR.
Záver: „A“+“B“ ušetrí 6.000 1.125 – 4.875 XNUMX EUR = XNUMX XNUMX EUR, keďže táto transakcia sa považuje za ES namiesto predaja.
EC je teda ideálnou voľbou v prípade rozvod.
DÔLEŽITÉ!: Ale v prípade, že je nehnuteľnosť zaťažená a hypotéka, hoci nehnuteľnosť môže byť plne nadobudnutá druhou stranou („A“, v prípade príkladu), banka nemusí akceptovať vynechanie „B“ z hypotéky. Ak sa to stane, aj keď v katastri nehnuteľností je „B“ mimo nehnuteľnosti, ak banka nebude akceptovať zrušenie svojej hypotekárnej zodpovednosti, potom „B“ bude naďalej osobou, ktorá ju má na starosti, a preto bude naďalej dlžníkom hypotéku do banky.
Aby sa predišlo tejto nežiaducej situácii, je dôležité pred rozhodnutím o prenechaní nehnuteľnosti niektorému zo spoluvlastníkov vopred sa poradiť s bankou, aká by bola hypotekárna pozícia toho, kto nehnuteľnosť prenechá. Takto je vhodné najskôr podpísať zánik kondomínia, neskôr pristúpiť k formalizácii novej hypotéky.
Podriadenosť zdaneniu závisí od „peňažnej povahy“ kompenzácie. Inými slovami, aby sa to považovalo za zánik kondomínia, takže v prípade kompenzácie tovaru sa rozumie, že ide o „barter“ (tiež známy ako „SWAP“) a potom sa transakcia považuje za „predaj“. “ a zdaňuje sa ako „predaj“.
Čo je to v prípade, že neexistuje žiadna platba za „kúpu“ druhej časti alebo neexistuje žiadny súdny/súdny rozsudok? Je možné, že jedna zo strán „daruje“ alebo „daruje“ svoju časť druhej?
Je to možné, ale nebude sa to považovať za „zánik spoluvlastníctva“, takže nebude mať daňové výhody tohto konceptu. Bude sa to považovať za „dar“.
A v prípade „Darovanie“ nás teda bude musieť regulovať daň z darovania, ktorá je regionálnou daňou, teda v závislosti od regiónov rozdielne regulovaná.
V prípade regiónu Valencia má dar bonus spočívajúci v oslobodení od dane až do výšky 100.000 XNUMX EUR zo sumy darovanej medzi rodičmi a synmi. Táto bonifikácia v daniach sa však neuplatňuje ani pri daroch medzi manželmi. Takže v prípade darovania časti vlastníka nehnuteľnosti druhému, ktorý sú manželmi, by mohli platiť vysoké dane.
Daň z darovania je ešte vyššia, keď spoluvlastníci nie sú zosobášení.
Preto je veľmi dôležité získať náležitú právnu radu pri rozhodovaní o zrušení alebo zrušení kondomínia alebo spoluvlastníctva.
Ako bolo vysvetlené, ES, ak neexistuje žiadna platba, možno považovať za „dar“: Veľmi dôležitým aspektom zo strany ES je, že musí existovať „platba“ alebo „kompenzácia“ druhej strane. Inými slovami, ten, kto opúšťa nehnuteľnosť, musí byť „zaplatený“ alebo „kompenzovaný“ tým, kto nehnuteľnosť získa. Ak nedôjde k platbe, transakciu možno považovať za „dar“ a transakciu potom zdaniť ako „dar“. A to je naozaj dôležité brať do úvahy, pretože „dar“ je zdanený ešte vyššie ako dedičstvo. „Daň z darovania“ býva rovnaká ako „Daň z dedičstva“ a dary od manželov nezvyknú mať také zľavy a výhody ako pri dedení.
EC, kde je platba s iným aktívom, sa môže považovať za „predaj“: Je veľmi dôležité vedieť, že keď sa kompenzácia od nadobúdajúcej strany uskutoční pomocou iného aktíva, potom sa transakcia môže považovať za „SWAP“ a potom zdanená ako „predaj“.
V Valencijské spoločenstvo, táto možnosť ponúka významnú fiškálnu výhodu, takže k dani súvisiacej (daň z právnych predpisov) sa pripisujú notárske náklady o 1,5 % viac, a ak sa vlastníctvo časti tovaru prevádza výmenou za náhradu, Z fiškálneho hľadiska je výhodnejšia táto možnosť namiesto možnosti nákupu, preto sa na ňu vzťahuje daňová sadzba vo výške 10 % (v iných regiónoch táto daň môže byť 8 – 10 %).
Napokon, v prípade zdanenia NEBYTOVNÍCI, v prípade nie je „prekročenie súdneho rozhodnutia“, neexistujú žiadne 3 % na zadržanie od partnera, ktorý dáva časť druhému.
Ale, pri zánikoch kondomínia s prekročením súdneho rozhodnutia a náhrady v peniazoch, podľa článku 25.2 konsolidovaného znenia zákona o dani z príjmov nerezidentov, na hodnote prebytku sa musí uplatniť ponechanie vo výške 3 % na likvidáciu tejto dane za predpokladu, že došlo k dedičnej zmene a aktualizácii hodnoty stavby.
Zdroje:
– Kráľovský dekrét z 24. júla 1889.
– Všeobecné fiškálne riadenie.
– Kráľovský legislatívny dekrét 1/1993, 24. septembra.
– Zákon o dani nerezidentov.