„COMPLEMENTARIALETTERS“ od španielskeho daňového úradu, keď ste si kúpili výhodnú nehnuteľnosť (lacná cena)
V posledných rokoch sme boli svedkami klientov, ktorí dostávali listy z regionálneho daňového úradu, v ktorých boli požiadaní o dodatočnú daň z kúpy ich nehnuteľností. Tento pojem sa dá ľahko vysvetliť: podľa španielskeho práva daňový úrad má získala schopnosť prepísať deklarované hodnoty transakcií s cieľom požiadať o dodatočnú daň na základe toho, že deklarovaná cena bola „pod trhovou hodnotou“.
Tieto listy sa v súčasnosti nazývajú „complementarias“.
Túto záležitosť vám vysvetlíme na príklade.
Zobrazovanie, že máte v procese nadobudnutia nehnuteľnosť na ďalší predaj za cenu 345.000 eur, v regióne Valencia.
Hodnota tejto transakcie je 345.000 eur
Táto cena sa nazýva SKUTOČNÁ OBCHODNÁ HODNOTA a je to hodnota používaná na výpočet daní odvodených z nákupu a daní z predaja.
V prípade ďalšieho predaja je daňou, ktorá sa má uplatniť, daň z nákupu (daň z prevodu – ITP), ktorá vo Valencii predstavuje 10 % z ceny.
Avšak, aj keď hodnota nákupu je 345.000 eur (SKUTOČNÁ HODNOTA), španielska administratíva má 4 – 5 rokov na to, aby skontrolovala a prehodnotila cenu použitú ako základ dane a zaplatenú za túto nehnuteľnosť (REÁLNA HODNOTA). Takže počas tohto obdobia 5 rokov môže administratíva transakciu kontrolovať a vo svojich kritériách môže zvážiť, že hodnota, ktorá sa má použiť na výpočet dane z tohto predaja, je namiesto zaplatenej ceny (REÁLNA HODNOTA) 345.000 eur musí byť vyššia, napr. 400.000 eur. Táto posledná hodnota je to, čo nazývame FIŠKÁLNA HODNOTA (“Valor Fiscal").
Ak je to tak, španielska administratíva môže vyžadovať, aby ste zaplatili rozdiel v oboch hodnotách, SKUTOČNÚ HODNOTU (345.000 eur.) a FIŠKÁLNU HODNOTU (vypočítanú správou: 400.000 10 EUR). Takže administratíva môže od vás požadovať, aby ste zaplatili 400.000 % daň vo vzťahu k 345.000 XNUMX EUR, a nie XNUMX XNUMX EUR.
A spôsob výpočtu dane na zaplatenie bude z prekročenej sumy pri použití Fiškálnej hodnoty. Pomocou tohto príkladu:
- 10 % zo skutočnej obchodnej hodnoty je 34.500 XNUMX EUR
- 10 % z fiškálnej hodnoty je 40.000 XNUMX
40.000 34.500 – 5.500 XNUMX = XNUMX XNUMX EUR na zaplatenie ako prebytok
Existuje nejaký spôsob, ako zistiť fiškálnu hodnotu transakcie s nehnuteľnosťou?
Áno, existuje, na oficiálna stránka od Catastro ale musíte mať oficiálny digitálny certifikát v Španielsku. Zvyčajne to musí urobiť váš právnik, keď je otvorený proces nákupu.
Avšak aj po získaní tejto hodnoty z oficiálnej stránky Catastro môže španielska administratíva počas 4-5 rokov preskúmať a napadnúť skutočnú obchodnú cenu dohodnutú s kupujúcim-predávajúcim. Preto, aby sme sa mohli zaručiť pred akýmikoľvek kontrolami na tento účel, odporúča sa nechať si v deň kúpy urobiť OCEŇOVANIE nehnuteľnosti odborníkom – ARCHITEKTOM. Toto HODNOTENIE pomôže preukázať španielskej administratíve SKUTOČNÚ HODNOTU nehnuteľnosti a mali by ste viac argumentov, aby ste sa postavili proti budúcim prípadným kontrolám týchto hodnôt v budúcnosti.