Španielske predpisy stanovujú, že na to, aby mala stavba prístup do katastra nehnuteľností, musia notári vyžadovať predloženie stavebného povolenia a celej stavebnej dokumentácie vrátane osvedčenia o záverečnej práci atď.
Hovorí to kráľovský legislatívny dekrét 2015/30 z XNUMX. októbra (konsolidovaný text pozemkového zákona)
Aká je však situácia tých stavieb, ktoré boli postavené bez stavebného povolenia?
V týchto prípadoch ten istý pozemkový zákon vo svojom článku 28.4 stanovuje, že tie stavby, budovy a zariadenia, v súvislosti s ktorými už nie je vhodné prijať opatrenia na obnovenie urbanistickej zákonnosti, ktoré znamenajú ich zbúranie, z dôvodu uplynutia premlčacej doby zodpovedajúce obdobia, môže mať prístup do katastra nehnuteľností.
Aký je účel budovy, aby mala prístup do katastra nehnuteľností?
Základným dôvodom je, že stavba, ktorá nie je súčasťou katastra nehnuteľností, nemôže byť súčasťou žiadneho právneho úkonu. To znamená, že nemôžete kupovať, predávať, dediť, hypotékovať, platiť dane atď.
S prístupom do katastra nehnuteľností umožňuje, aby stavba bola predmetom legálnej premávky a bola súčasťou vlastníckeho práva vlastníka. A ďalej to implicitne znamená, že uvedený majetok nemôže byť zbúraný, zbúraný alebo inak zničený právnym systémom. S čím si vlastník zjednocuje vlastnícke právo k uvedenej stavbe, aj keď bola postavená bez povolenia.
Ale keď sa stavba postavená bez povolenia dostane do katastra nehnuteľností, je plne legalizovaná? Inými slovami, možno to považovať za 100% legálne?
Odpoveď je zložitá.
Ako sme už povedali, sprístupnenie stavby bez povolenia do katastra nehnuteľností znamená právne zviditeľniť túto stavbu.
Inými slovami, , pri stavbe stavby na stavebné povolenie sa mestskému zastupiteľstvu oznamuje, že sa bude realizovať stavba a španielsky právny systém berie na vedomie uvedenú konštrukciu. O dokončení tejto stavby je informovaný aj prostredníctvom potvrdenia o vykonaní práce architekta a jeho ohlásenia v notárskom úrade prostredníctvom príslušného ohlásenia novostavby. Týmto spôsobom je stavba postavená na stavebné povolenie automaticky identifikovaná a uznaná právnym poriadkom.
Avšak stavba, ktorá bola postavená bez a stavebné povolenie nie je súčasťou legálnej premávky, pretože jeho výstavba nebola ohlásená verejnej správe . Môže sa stať, že existuje záznam o uvedenej stavbe pre účely daní, katastra a Ibi, ale to neznamená, že pre účely zákonnosti stavby orgány poverené kontrolou a dozorom nad prácami v území sa dozvedeli o tejto právnej konštrukcii.
Navyše, ak by to tak bolo, teda ak by správny orgán vedel, že ide o nelegálnu stavbu, automaticky by musel konať tak, že nariadi zbúranie uvedenej stavby, keďže bola považovaná za nelegálnu.
Čo sa stane je, že španielska administratíva z dôvodu rovnakého princípu bezpečnosti pri právnom styku právnych a obchodných žalôb, nemôže mať neobmedzenú lehotu na zasahovanie proti tým prácam a stavbám, ktoré boli vykonané nezákonne.
Rôzne španielske regionálne nariadenia vždy stanovujú maximálnu lehotu pre verejnú správu na odhalenie prác a stavieb, ktoré sú postavené bez povolenia, a tak ich môžu potrestať administratívnymi sankciami, pokutami a dokonca aj príkazmi na demoláciu. Po tejto dobe bez toho, aby správa zistila, alebo bez toho, aby zakročila proti stavbe, sa stavba legalizuje a patrimonializuje do majetku vlastníka.
V španielskej legislatíve je tento pojem odlišný podľa rôznych autonómnych spoločenstiev.
Teraz budeme hovoriť o dvoch prípadoch, o Valencijskom spoločenstve a Andalúzii.
Valencijské spoločenstvo.
Vo Valencijskom spoločenstve sú nariadenia založené na Zákon 5/2014 z 25. júla o „územnom plánovaní, mestskom plánovaní a krajine“ Valencijského spoločenstva (známejšie ako „ LOTUP “), ktorý bol upravený v minulom roku 2019, prostredníctvom zákona z 5. februára, ktorý je účinný od 8. februára 2019.
Tento zákon ustanovuje nasledovné doby platnosti :
Na určenie lehoty platnosti opatrení správy v týchto prípadoch je potrebné rozlišovať medzi dvoma prípadmi:
- Neupravený pozemok, rustikálny, chránený . Pri dielach, ktoré sa nachádzajú na nezastavateľnom alebo chránenom území, neexistuje žiadna lehota platnosti .
Preto, bez ohľadu na to, či už zanikla možnosť finančne sankcionovať uvedené práce, správa môže kedykoľvek nariadiť zbúranie stavieb postavených bez povolenia, keďže, ako hovoríme, právo správy nepredpisuje.
- Mestský alebo rozvojový pozemok: Pokiaľ ide o urbanistické pozemky, premlčacia doba pre tie stavby, ktoré pri nadobudnutí účinnosti LOTUP (august 2024) nemali predpísanú lehotu podľa predchádzajúcej právnej úpravy, je 15 rokov. Predchádzajúca premlčacia lehota bola 4 roky.
Inými slovami, je možné deklarovať dielo bez licencie, pokiaľ bolo dokončené predtým Augusta 20, 2010 . Tento dátum je veľmi dôležitý, pretože znamená štyri roky pred nadobudnutím účinnosti LOTUP, čo bolo presne 20.
S ktorou, práce na intraviláne alebo zastavanom pozemku, pri ktorých bola ku dňu nadobudnutia účinnosti tohto zákona stanovená lehota výstavby dlhšia ako štyri roky (teda všetky stavby ukončené do augusta 2010), možno legalizovať prístupom do katastra nehnuteľností . .
Avšak, tie stavby na zastavateľných mestských pozemkoch, ktoré boli postavené bez povolenia po 20 , ako je napríklad rok 2011, 2012, 2013 a pod., premlčacia doba búracích príkazov uvedených stavieb. bude to 15 rokov .
To isté sa deje pri stavbách postavených na spoločné nezastavané pozemky , Ktorý môžu mať prístup do katastra nehnuteľností za predpokladu, že boli postavené pred 20. augustom 2010.
Čo je však veľmi dôležité, na stavby na nezastavaných pozemkoch, ktoré boli dokončené k augustu 2010, sa vzťahuje režim nepremlčateľnosti zákona 2014/XNUMX LOTUP.
A s ohľadom na chránené nezastavané územie možno vyhlásiť len stavby bez povolenia, ktoré boli ukončené do 1.
Je tomu tak, pretože tento dátum sa zhoduje s uplynutím štyroch rokov, ktoré sa riadili predchádzajúcimi právnymi predpismi, a so nadobudnutím účinnosti valencijského urbárskeho zákona 16/2003, ktorý nadobudol účinnosť 1. februára 2006, ktorý nadobudol účinnosť pre chránenú krajinu.
Andalúzia
To isté sa deje v Andalúzii, aj keď sa nerozlišuje medzi mestskými a neurbanizovateľnými. V oboch prípadoch zákon o mestskom plánovaní Andalúzie 7/2022 vo svojom znení po poslednej úprave z 8. februára 2012 zvyšuje premlčaciu dobu práva správy žiadať zbúranie diela zo 4 na 6 rokov. . postavené bez licencie.
Rovnako ako vo Valencijskom spoločenstve sa táto lehota vzťahuje na diela bez licencie, pre ktoré ku dňu schválenia zákona uplynula lehota 4 rokov stanovená v predchádzajúcej právnej úprave. Inými slovami, všetky stavby postavené pred 8. februárom 2008 môžu byť legalizované.
Preto pri stavbách postavených po tomto dátume je premlčacia doba 6 rokov.
Katalánsko
To isté možno povedať o Katalánsku. Legislatívnym dekrétom 1/2010 z 3. augusta, ktorým sa schvaľuje revidovaný text katalánskeho zákona o mestskom plánovaní, sa predĺžila premlčacia lehota pre žalobu na obnovenie urbanistickej zákonnosti budov zo 4 na 6 rokov.
Teda požadovať jeho zbúranie alebo zbúranie.
V Katalánsku však nie je uvedený andalúzsky a valencijský výklad termínu, v ktorom sa začína uplatňovať nové predĺžené obdobie 6 rokov. Podľa katalánskych kritérií by tie stavby, ktoré boli postavené pred schválením zákona, teda 3. augusta 2010, mali premlčaciu dobu 4 roky. A tie postavené neskôr, termín by bol 6.
OK. Je to pochopené!. Takže, ak mám stavbu bez povolenia, pri ktorej uplynuli lehoty stanovené v legislatíve mojej autonómnej oblasti bez sankcií, je môj domov 100 %?
Odpoveď je trochu komplikovaná.
Ako sme uviedli v tejto správe, prechodom lehoty na sankcionovanie/penalizáciu stavby sa udeľuje právomoc zapísať túto stavbu do katastra nehnuteľností.
To znamená, že: vlastník môže „vlastniť“ dielo bez licencie. Dá sa dať do hypotéky, prenajať, predať, dediť, darovať atď španielsky systém nemôže nariadiť jeho zbúranie.
Hoci španielsky systém uznáva takúto konštrukciu ako zákonnú, nemôže jej poskytnúť všetky práva a výhody, ktoré má právna konštrukcia . Inými slovami, španielsky systém nemôže prirovnať nelegálne stavby, ktoré nerešpektovali zákon, neplatili stavebné dane, architektov atď., k legálnym dielam, ktoré prešli týmito postupmi, boli postavené v súlade so zákonom a boli Zaplatili všetky zodpovedajúce dane a výdavky.
Z tohto dôvodu sú stavby, ktoré boli postavené bez povolenia, ale sú zapísané v katastri nehnuteľností, evidované osobitným spôsobom. Nazývajú sa konštrukcie „mimo prevádzky“.
Tento typ stavby podlieha určitým obmedzeniam, pokiaľ ide o právne stavby:
- Nie sú povolené viac ako reformné práce obmedzené na ochranu, bezpečnosť a zdravie. Preto nesmú vykonávať sanačné práce.
- Rozširovacie práce existujúcej konštrukcie nie sú povolené.
- V prípade, že je stavba prirodzene zbúraná (v dôsledku prírodných príčin, skazy alebo katastrofy, povodne atď.), nie je možné ich znovu postaviť. Nedajú sa prestavať.
zdroj: TLACORP