IMPOSTOS A PAGAR QUANDO ALUGAR UM IMÓVEL EM ESPANHA COMO NÃO residente (modelo 210)

Quando você possui um imóvel na Espanha e não é RESIDENTE ESPANHOL, e não o utiliza como residência permanente, TODOS OS ANOS, deve apresentar declaração de imposto sobre seu imóvel, e isso, mesmo que o imóvel seja alugado ou não alugado . E isso é feito através de uma DECLARAÇÃO DE IMPOSTO ANUAL para os RENDIMENTOS IMPUTADOS (2% Valor Cadastral/ano).

E, quando você aluga um imóvel e recebe uma “renda”, deve declarar no mesmo momento em que recebe a renda, em uma DECLARAÇÃO QUATRO.

Ao alugar um imóvel, você recebe uma “receita” que está sujeita ao “Imposto de Renda” espanhol na Espanha, que varia dependendo se você é “residente fiscal espanhol” ou “não residente espanhol”.

Se você é residente, então o imposto é o Imposto de Renda de Residentes (IRPF-“Impuesto de la Renta de las Personas Físicas” – MODELO 100), e se você não é residente, o imposto é o Imposto de Renda de Não Residentes (IRPFNR- “Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes” – MODELO 210).

Se você é um "residente do imposto espanhol", deve declarar sua renda de aluguel em nossa declaração de imposto anual (modelo 100).

Mas, se você é um residente tributário não espanhol, deve declarar sua renda no imposto de renda não residente (modelo 210) da seguinte maneira:

- QUATRO:  Quando você está alugando seu imóvel, você tem a declaração dessas receitas no mesmo trimestre do ano em que são geradas. Portanto, aqui neste post, consideramos o caso em que o aluguel é para fins “turísticos”, mas, também, você pode alugar para fins “residenciais”. Em ambos os casos, você deve declarar os rendimentos do trimestre correspondente do ano.

 “Aluguel residencial”: significa que, quando você está alugando para fins “residenciais”, com famílias ou indivíduos de médio e longo prazo alugam-no para “viver” e não para “turismo”.

– ANUALMENTE – RENDIMENTOS IMPUTADOS: Como residente, ou como não residente fiscal, deve fazer a declaração anual de impostos (IRPF/IRPFNR). Assim, para os períodos do ano em que não está alugando o imóvel, como não residente, há um imposto a pagar (chamamos isso de “Rendimentos Imputados”), e isso é declarado no final do seguinte ano.

 

 Um exemplo:

Você não é residente e obtém aluguel de imóvel turístico em fevereiro de 2022.

1.- Declaração trimestral: Você tem que declarar essa renda no mesmo trimestre. As apresentações dessas declarações devem ser feitas antes de 20 dias após o final do trimestre. No caso do exemplo, as rendas de aluguel do trimestre janeiro-março devem ser declaradas nas declarações fiscais a serem apresentadas antes dos 20th de abril 2022.

O resto do ano de 2015 não há mais aluguel na propriedade.

2.- Declaração anual: Então, antes do final do ano seguinte, 2016, você deverá apresentar a declaração de impostos e pagar pelo tempo que o imóvel não foi alugado.

Assim, informamos que, ao alugar um imóvel para fins turísticos, juntamente com a sua obrigação LEGAL de registrar o seu imóvel, você tem a OBRIGAÇÃO FISCAL de declarar os rendimentos TRIMESTRALMENTE e, a seguir, ANUALMENTE, para o resto do ano.

Preciso pagar o IVA ?:

Há uma grande confusão no mercado sobre essa questão. Puramente, as rendas de aluguel não estão sujeitas ao IVA.

então, se você usar sua propriedade para fins residenciais ou turísticos, VOCÊ NÃO PRECISA FAZER FATURA, e a transação NÃO É IMPOSTO POR IVA.

Mas, isso é apenas no caso de os rendimentos que você recebe SÓ PARA ALUGAR. Mas, quando você oferece outros serviços semelhantes a hotel, como:

- Restaurante, comida, café da manhã

- Limpeza dentro do apartamento

- Toalhas, lençóis, etc.

Nestes casos, você precisa FATURA DE PRODUTO e cobrar IVA no seu serviço.

Os requisitos serão:

- Produza fatura para cada um de seus convidados

- Cobrar IVA (10%)

- Declarar trimestralmente o IVA

- Declarar IVA anualmente

- Registrar-se como profissional de negócios na administração fiscal

- Declarar imposto de renda trimestralmente

- Declarar imposto de renda anualmente

  • B) IMPOSTO A PAGAR

    Esclarecido o acima exposto, consideraremos agora como pagar as rendas recebidas por meio de uma casa de férias.

    Aos valores líquidos recebidos do aluguel, caso seja residente em algum dos países da UE+Icelnad+Noruega,  você pode reduzir:

    - Os juros proporcionais (não capital) da hipoteca (ou qualquer outro tipo de crédito utilizado na compra do imóvel) pagos pela aquisição do imóvel.

    - O imposto proporcional do Conselho, a coleta de lixo, o seguro residencial, os encargos comunitários, etc.

    - A reforma proporcional, manutenção, móveis, equipamentos, água, energia elétrica, internet, etc.

    - Marketing, publicidade, advogados, etc.

    – Amortizações de imóveis, móveis e eletrodomésticos

    NOTA IMPORTANTE: Caso você seja residente em um país fora da UE (EUA, Reino Unido, Canadá, México, Rússia, etc), não poderá deduzir as despesas acima da base tributária.

    Assim, a diferença mais importante no IMPOSTO DE RENDA ESPANHOL PARA NÃO RESIDENTES são as seguintes:

    • Residentes da UE+Noruega+Islândia:
      1. Base do imposto pode ser reduzida das despesas listadas acima
      2. Taxa de imposto: 19%
    • Não residentes da UE
      1. A base do imposto NÃO pode ser reduzida por nenhum item. Assim, o valor dos rendimentos recebidos pelo aluguel será tributado integralmente.
      2. Taxa de imposto 24%

     Um exemplo:  

    "A" tem uma casa na Costa Blanca, que não está sendo usada como residência permanente, e ele decide alugá-la através do Airbnb ou de outras plataformas semelhantes.

    • Declarando o aluguel obtido: A casa está avaliada em 150.000 EUR, e o aluguel total obtido foi de 6.000 EUR em 4 meses, maio, junho, julho, agosto de 2022.
    1. Imposto Municipal. Anualmente é de 500 euros. Assim, 500/12 = 4 = 166,6 EUR. Este é o valor proporcional do imposto municipal durante o período de quatro meses em que a casa foi alugada.
    2. Juros hipotecários: “A” pagou naquele ano 1.200 EUR de juros hipotecários, portanto, 400 EUR correspondem ao período de locação.
    3. Encargos comunitários: Anualmente são 600 euros, portanto, 200 euros correspondem ao período de locação.
    4. Coleta de lixo: 150 / ano. Assim, 50 EUR corresponde ao período de locação.
    5. Seguro residencial: 350 / ano. Assim, 33,1 EUR corresponde ao período de locação.
    6. Pagamento de taxas de marketing: 300 EUR
    7. Água, eletricidade, gás, internet: 450 EUR corresponde ao período de locação.

    DESPESAS TOTAIS: 1.599,7 EUR. Este será o valor total que "A" pode deduzir das receitas recebidas. Então:

    6.000 - 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

    O montante de 4.400,3 EUR paga 836,057 EUR em impostos, conforme a escala abaixo:

    I.- TAXA DE IMPOSTO PARA 2022 –  Os rendimentos obtidos pelo aluguel de imóveis de RESIDENTES NÃO FISCAIS :

    • 19% para cidadãos da UE + Islândia + Noruega: Da base do imposto, estes nacionais podem deduzir os seguintes conceitos: -elétrica, água, elétrica. Imposto Municipal (IBI), comunidade de proprietários, despesas de reformas, manutenção e reparação do imóvel, juros hipotecários e amortizações.
    • 24% para cidadãos de fora da UE (EUA, Reino Unido, Canadá, México, etc.): Da base do imposto, estes nacionais NÃO PODEM DEduzir QUALQUER das despesas acima referidas, pelo que a base do imposto é tributada integralmente a 24 %.

    II.- TAXA PARA RESIDENTES FISCAIS ESPANHOL 

    TAXA DE IMPOSTO PARA RENDIMENTOS REGULARES
    Rendimentos Taxa de imposto
    Até 12.450 € 19%
    12.450 - 20.200 € 24%
    20.200 - 35.200 € 30%
    35.200 - 60.000 € 37%
    60.000 - 300.000 € 45%
    + 300.000 € 47%

     

    TAXA DE IMPOSTO PARA ECONOMIAS
    Rendimentos Taxa de imposto
    Até 6000 € 19%
    6000 - 50.000 € 21%
    50.000 - 200.000 € 23%
    + 200.000 € 26%

    E essa declaração de imposto deveria ter sido feita em 2 declarações, feitas no trimestre apropriado do ano de 2021. Desta forma:

    - O aluguel obtido em maio e junho, deveria ter sido declarado na declaração trimestral feita antes do dia 20th de julho 2022.

    - O aluguel obtido em julho e agosto, deveria ter sido declarado na declaração trimestral feita antes das 20th de outubro 2022.

    • Declarando o resto do ano: Como a casa não é permanente, então, “A” deve declarar e pagar, pelo resto do ano a casa não está destinada ao regime econômico. Então, isso é pago:

    - Na declaração anual do imposto de renda. Se "A" era residente espanhol, antes do final de junho de 2022, e se "A" não era residente antes de 31.12.2022.

    O QUE ACONTECE COM O IMÓVEL PARA O PERÍODO QUE NÃO É LOCADO DURANTE O ANO?

    Caso o imóvel alugado não seja sua CASA PERMANENTE, então, você precisa pagar uma taxa pelo tempo não alugado. Este imposto é uma média de 0,4-0,5 % calculado a partir do valor Catastral, e é declarado antes do final do ano SEGUINTE.

    No caso do exemplo, este imposto para o imóvel «vazio» durante o ano de 2022, deverá ser apresentado antes do final de 2023

Clique aqui para calcular seus impostos na Espanha:

– Calculadora de imposto de renda espanhol para residentes – Pensões, salários e aluguéis

– Calculadora de Imposto de Renda Espanhola para não residentes

– Calculadora de imposto de renda espanhol para aluguel de imóveis

– Imposto espanhol a pagar na venda de propriedades espanholas

Clique aqui para assistir ao nosso VÍDEO TUTORIAL sobre IMPOSTOS SOBRE ALUGUEL DE IMÓVEIS

Fonte: Agencia Tributaria Española