IMPOSTO DE GANHO A PAGAR NA VENDA DE IMÓVEL NA ESPANHA – IRPF NA VENDA – MODELO 210 E MODELO 100

Como proprietário de um imóvel na Espanha, ao VENDER, você deve pagar o que chamamos de “Ganância Patrimonial", também conhecido como "Ganhos de capital” em inglês, ou “Valor adicional" em francês, "Meerwaarden” em holandês, ou “Capitalgewinn” em alemão, etc. Este imposto sobre a venda faz parte do Imposto de Renda geral.

Para saber como funciona esse imposto, preste atenção aos seguintes conceitos:

 1.- PREÇO DE COMPRA DO IMÓVEL:  Valor total pago sobre o preço de aquisição no momento da compra do imóvel. 

2.- DESPESAS E IMPOSTOS ASSOCIADOS À COMPRA:  Este conceito engloba o valor total das despesas e impostos pagos que estiveram relacionados com a compra:

– Taxas de notário e registo predial

– Valor pago em IVA e Imposto de Selo (no caso de imóveis novos) ou Imposto de Transmissão (no caso de revenda)  

– Honorários profissionais: honorários de corretor de imóveis, honorários advocatícios, etc. 

 3.- REFORMAS, OBRAS E MELHORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL:   É muito importante saber que nem todas as reformas serão aceitas como redução do Imposto sobre Ganhos de Capital. Puramente, a administração espanhola aceitará apenas aqueles  reformas consideradas «estruturais», como «reabilitações» ou «ampliações» de construções.  

Prorrogações feitas no imóvel também podem ser consideradas para obter redução de IRPF. A administração fiscal espanhola considera que a “ampliação” consiste num processo pelo qual novos elementos são incorporados numa propriedade, obtendo-se uma obra/construção na propriedade que confere uma maior capacidade produtiva. “Neste conceito entrarão as novas construções, extensões de superfície, etc feitas na propriedade. O custo dessas extensões, da mesma forma, poderia ser computado como um valor de aquisição maior.

Mas cuidado, as obras de reparação e conservação que são feitas na casa não podem ser computadas com o objetivo de reduzir o valor do ganho de capital, uma vez que não se trata de obras destinadas a melhorar a casa ou ampliá-la, mas a mantê-la em perfeitas condições de uso e usufruto.

E para diferenciar as “obras de beneficiação” das “obras de conservação”, a Administração Fiscal indica que “são as reparações e conservações que visam manter a vida útil do imóvel e a sua capacidade produtiva ou de utilização, podendo considerar-se como extensões ou benfeitorias aquelas que resultem, seja no aumento da capacidade ou habitabilidade do imóvel, bem como no prolongamento de sua vida útil. Caso tenha realizado obras de renovação, consoante a natureza destas, podem ser classificadas como benfeitorias ou ampliações, devendo neste caso ser tidas em conta no cálculo do valor de aquisição do imóvel cedido, ou despesas de conservação ou reparação, que não deve ser tido em conta no referido cálculo.

Como conclusão, estamos diante de uma questão de prova, que deve ser resolvida caso a caso, dependendo da natureza dos trabalhos realizados.

 4.- RETENÇÃO DE GANHOS DE CAPITAL: Em caso o vendedor é não residente fiscal em Espanha, existe uma retenção do preço de venda de 3 %. Este valor não é pago ao vendedor, devendo ser pago ao fisco como “retenção” para a próxima declaração de Ganhos de Capital que será apresentada após a venda. O comprador tem a obrigação de “reter” os 3 % do preço a pagar e depositá-lo na administração fiscal espanhola, como «pagamento antecipado» das mais-valias a pagar do vendedor.

BASE DO IMPOSTO

A venda de propriedades espanholas deriva no passivo de Ganhos de Capital para vendedores sobre o “Lucro Líquido” obtido com a venda com a seguinte fórmula: 

Preço de venda - Preço de aquisição - Despesas e impostos de aquisição - Custo das «reformas estruturais» realizadas no imóvel

TAXA DE IMPOSTO

Uma vez calculada a base deste imposto “Lucro líquido”, a taxa de imposto a pagar difere da sua situação fiscal na Espanha como RESIDENTE espanhol ou NÃO RESIDENTE ESPANHOL: 

– Residentes Espanhóis-MODELO 100:

Caso você seja considerado «residente fiscal espanhol» (o que significa que está pagando seu imposto de renda na Espanha como residente espanhol), depois de calcular os ganhos de capital, você terá os seguintes benefícios no imposto:

• SEM GANHO DE CAPITAL PARA RESIDÊNCIA PERMANENTE: Caso o imóvel que você está vendendo seja sua residência permanente (você pode utilizá-lo por mais de 3 anos como sua “residência permanente”), você terá os seguintes benefícios:
  • Se você tem menos de 65 anos de idade: Você não paga à CG pelos valores da venda obtida «reinvestida» na aquisição de uma nova propriedade para ser usada como sua residência permanente. Você tem 2 anos para praticar esse "reinvestimento" (passou 2 anos sem investir esses valores, você será tributado integralmente).
  • Se você tem mais de 65 anos: Você não paga à CG pelos valores obtidos na venda. E isso mesmo se você não "reinvestir" em uma nova propriedade.
• SEM RETENÇÃO DE 3%: Após a conclusão da venda, você recebe o valor total do preço do comprador, sem retenção aplicável.

taxa de imposto no caso de residentes fiscais
Lucro líquido	Taxa de imposto
Até 6000 €	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

– Espanhol NÃO Residentes -Modelo 210:   Taxa de imposto fixa: 19%

Exemplo de cálculo de ganhos de capital: 

• Você comprou uma propriedade de revenda em 2015 por um preço de 200.000 EUR.
• Naquele momento, você pagou 24.000 EUR, que é 12% das despesas: 10% Taxa de transferência + 2% cartório, registro de imóveis, taxas de advogado, etc.
• Em seguida, você fez reformas internas no valor de 17.000 euros (mudança de lavra do piso, conserto da piscina e novas janelas).
• Alguns anos depois, você construiu uma garagem no valor de 20.000 EUR

Então você decidiu vender agora por um preço de 260.000 EUR.

Qual é o Ganho de Capital derivado desta venda?

NOTA: Antes de efetuar o cálculo, é necessário informar que a administração espanhola irá considerar todos os conceitos acima para reduzir o imposto, exceto o das «reformas internas» no valor de 17.000 euros. A razão para tal é porque as reformas «internas» que não são reformas «estruturais» não são consideradas para benefícios fiscais.

Nós usamos a fórmula:

260.000 (Preço da venda) - 200.000 (Preço de aquisição) – 24.000 (Despesas e impostos na aquisição) – 20.000 (Nova Garagem) =

16.000 EUR

Este é o «lucro líquido» a ser obtido com a venda

Como a taxa para ganhos de capital é de 19%, o valor do imposto para ganhos de capital será:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

 FORMA DE PAGAMENTO DO IMPOSTO

No caso de RESIDENTES fiscais espanhóis, o imposto é declarado juntamente com os restantes rendimentos, pensões, vencimentos, etc. como parte da declaração global de Imposto sobre o Rendimento a apresentar até ao final de Junho do ano seguinte.

  No caso de Não residentes fiscais na Espanha, a forma de pagamento de Ganhos de Capital é a seguinte:

• À EXECUÇÃO DA VENDA: 3% DE RETENÇÃO: Após a conclusão da venda, a administração espanhola obriga o comprador a fazer uma RETENÇÃO de 3% do valor do preço da venda. Portanto, você não recebe o preço total acordado. O comprador fica com 3% do preço total e tem a obrigação de depositá-lo na Repartição de Finanças. Isso é feito «no mesmo dia da conclusão da venda».

NOTA: Seguindo o exemplo acima, caso o preço da venda fosse de 260.000 EUR, a retenção a ser feita pelo comprador seria de 260.000 * 3% = 7.800 EUR.

• ANTES DE 4 MESES APÓS A CONCLUSÃO DA VENDA: DECLARAÇÃO DE GANHOS DE CAPITAL 19% aplicável a ambos, cidadãos da UE e de fora da UE): Após a conclusão da venda, você tem 6 meses para apresentar a «Declaração de ganhos de capital» à administração fiscal espanhola. Nesta declaração, você (ou seu advogado), deve calcular o imposto seguindo o exemplo acima. Neste caso, o valor a pagar é de 3.040 EUR.

NOTA: Conforme explicado aqui, os Ganhos de Capital derivados desta transação são de 3.040 EUR. Como você foi retido com um valor mais alto (7.800 EUR), você tem um «crédito» com a administração espanhola pela diferença.

Portanto, se a administração espanhola retiver de você 7.800 EUR para imposto CG, como o resultado final do imposto é de apenas 3.040 EUR, a administração espanhola deverá "reembolsar" a diferença: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Como reivindicar este reembolso? Seu advogado deve incluir esse fato na mesma Declaração de Ganhos de Capital, para apresentar à Administração Fiscal.

 NOTA: Geralmente, os proprietários confundem a "residência fiscal espanhola" com a "residência espanhola".

Por outras palavras, as pessoas pensam que o «Cartão de Residência Espanhol, ou« Certificado de Residência »obtido na Polícia Nacional Espanhola, é suficiente para demonstrar que são« Residentes espanhóis de impostos »e, infelizmente, não é esse o caso.

A "Cartão de residência espanhola"(Ou"Certificação de Residência Espanhola"), Não é o documento válido para alterar sua contraprestação fiscal como" residente fiscal ".

O cartão de residência espanhol (ou certificado) serve apenas para declarar que você está "morando" na Espanha, a fim de facilitar a polícia a ter um melhor controle sobre os residentes em uma área determinada.

Para se tornar um residente espanhol de impostose, em seguida, comece a pagar seus impostos na Espanha como cidadão espanhol normal, você deverá obter o CERTIFICAÇÃO DE IMPOSTO DE RESIDENTE ESPANHOLA emitido pela Repartição de Finanças da Espanha ou pela Alfândega da Espanha e você começará a pagar seus impostos na Espanha e não no seu país de origem.

Além disso, depois que você precisar declarar o imposto sobre o cargo do seu país que é residente tributário espanhol e que não deseja continuar como residência fiscal no país,

Portanto, por favor, verifique com seu consultor tributário os impostos que você está pagando atualmente, pois, mesmo que você não seja residente na Espanha, você deve declarar e pagar o IMPOSTO DE RENDA DE NÃO RESIDENTES.

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Por que praticar a retenção de 3% do vendedor?

Porque representa uma garantia para a administração espanhola de que os impostos derivados do ganho de capital obtido pelo vendedor serão pagos na Espanha.

 

O que acontece se a retenção de 3% não for paga? 

Caso a retenção não seja praticada pelo comprador, a administração espanhola poderá executar a dívida por tal pagamento nos bens ou imóveis objeto da venda.

Com o qual, caso o comprador não efetue o pagamento, nem retenha o vendedor, poderá sofrer os eventuais processos de execução da dívida, e no seu caso, penhora do bem adquirido.

 

Uma vez aplicada a retenção de 3%, o que o vendedor deve fazer?

 

Terá de apresentar a declaração fiscal, desse modelo 210, no prazo de quatro meses a contar da data de assinatura da venda.

 

Neste caso, caso tenha sido retido valor inferior ao resultante do cálculo da mais-valia, ou seja, se tiverem sido retidos ao vendedor 10,000€, e o resultado do cálculo da mais-valia for de 15,000€ . , terá de contribuir com os restantes 5,000€ com a apresentação do modelo 210, no prazo de quatro meses a contar da data da venda.

 

Caso contrário, se o vendedor tiver retido um valor superior ao valor resultante do pagamento do imposto sobre ganhos de capital, terá direito à devolução desse valor. Este deve ser apresentado no prazo de quatro meses a partir da data da venda.

 

É importante neste ponto, ou seja, no caso de haver direito de devolução de 3%, ou parte dessa retenção à administração espanhola, isso exigirá que o vendedor tenha cumprido previamente as obrigações fiscais a que esse ele foi obrigado como proprietário na Espanha em seu conceito de não residente. Ou seja, à apresentação do imposto de renda anual imputado do IRPFNR, de segunda residência, ao qual estão obrigados todos os proprietários de imóveis na Espanha como não residentes. Normalmente, essa obrigação será exigida por um período de quatro anos. Por outras palavras, a administração espanhola não exigirá a regularização dos impostos sobre o rendimento imputados, não pagos para além dos últimos quatro anos anteriores à data da venda.

 

Quanto tempo tem a administração espanhola para devolver o excesso de 3% retido?

 

A administração tem 6 meses para devolver o excesso de retenção feito. Decorridos 6 meses, a administração será obrigada a devolver o referido montante acrescido de juros de mora.

 

Deve-se ter um cuidado especial com o prazo da devolução, pois a administração espanhola pode levar, em alguns casos, mais de um ano para realizar a devolução.

 

Deve-se levar em conta também que a administração tem até QUATRO ANOS para praticar a devolução ou ressarcimento. Portanto, caso demore mais de um ano para obter o reembolso, você precisará contratar os serviços de um especialista para paralisar os prazos de vencimento do direito de obter o reembolso.

 

Existe a obrigatoriedade de prática de retenção de 3%, no caso de doações de imóveis na Espanha?

 

No caso de doações de imóveis situados em Espanha, uma vez que estes são gratuitos, não há preço a pagar pelos mesmos, ou seja, não há contrapartida, não há obrigação de reter 3% do valor do a doação ou inseri-la através do modelo 211.

 

No caso de dissolução do condomínio, ou extinção da copropriedade, é obrigatório reter 3%?

 

normalmente não . Ou seja, a dissolução do condomínio é ato dispositivo neutro, que não gera transferência patrimonial para nenhuma das partes. Portanto, não se considera que haja lucro.

 

Contudo , no caso de a um dos condóminos ser atribuída parte superior à que lhe pertence , neste caso, considerar-se-á que a referida parte constitui uma mais-valia para o condómino, com a qual, retenção deve ser praticada. de 3% sobre a referida parte excedente . 

Ou seja, por exemplo, imaginemos que existe um caso em que “A” e “B” têm uma propriedade em Espanha em que 65% é partilhado por “A” e 35% por “B”. Neste caso, se ocorrer a dissolução do condomínio em que fique estabelecido que cada um fica com 50% do imóvel, será considerado que “B” obteve 15% a mais do que contribuiu. Ou seja, aportando um valor de 35% obteve um resultado de 50%, com isso, aquele excedente de 15% será considerado ganho de capital, e “A” será obrigado a reter 3% do valor daqueles 15% para “B”.

Da mesma forma, imaginemos que haja outro exemplo em que “B” recebe, para além dos seus 35% do património, uma conversa em dinheiro de 50,000€. Da mesma forma, a referida remuneração em dinheiro estaria sujeita à retenção de 3%, por representar um dos ativos existentes de “B”.

 

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OUTROS IMPOSTOS PARA VENDEDORES-PLUSVALÍA

Principalmente, o PLUSVALÍA, é um imposto sobre o aumento do valor do terreno em que se encontra o seu imóvel, desde a compra e venda. É o único imposto que não podemos apurar previamente à venda, pois depende de critérios específicos da Câmara Municipal.

Nesses casos, uma retenção do comprador para o vendedor é suficiente para cobrir o pagamento desse imposto. No geral, quando o vendedor está saindo do país após a venda.