A extinção do condomínio (CE) (ou “cancelamento da compropriedade”) consiste na transmissão da propriedade de um bem, indivisível, em que um dos condóminos adquire a plena propriedade do bem para os restantes os condôminos, e que culmina, em inúmeras ocasiões, com uma indenização (monetária ou não).
Em que casos encontramos um “Condomínio” ou “Copropriedade” sobre um imóvel?
- Quando 2 ou mais pessoas decidem comprar um imóvel em conjunto, e compartilhando a porcentagem de copropriedade
- Em caso de herança, quando se verificar que, por lei ou por testamento, a titularidade de determinado bem é repartida proporcionalmente aos herdeiros.
- Em outra Tribunal ou Processo Judicial
Habitualmente, existem 2 formas de proceder à cessação da Copropriedade:
1.- Com acordo judicial em que seja apreciado pelos Tribunais onde se confirme que o imóvel irá para apenas um dos condóminos.
2 exemplos:
um divórcio; Em caso de divórcio, onde houver Sentença do Tribunal estabelecendo que os bens do casal vão para apenas um deles.
b) Extinção oficial da copropriedade nos Tribunais. Poderá haver outro processo Judicial em que se decida o cancelamento dos condóminos.
Em ambos os casos, a Sentença do Tribunal é apresentada no sistema espanhol e serve para abrir um processo em que apenas um dos condôminos ficará com 100% do imóvel.
2.- Acordo entre as partes: Venda de uma das partes à outra parte
É sempre possível que um dos condóminos decida comprar ou vender a sua parte ao outro.
Qual a principal vantagem da Extinção da Copropriedade?
O principal aspecto desta transação está diretamente relacionado aos impostos, pois, embora um dos condôminos “adquira” a parte da copropriedade dos demais, do ponto de vista fiscal esta transação não é tributada como “uma venda”.
Dependendo da região espanhola, a “venda” é tributada de 6 a 10% sobre o preço de venda. Mas a CE é tributada apenas em 0,5-1,5% (dependendo das regiões)
Esta é a transação típica feita em caso de divórcio ou separação.
Exemplo:
“A” e “B” são casados e compram um apartamento por 150.000 EUR em Málaga. 2 anos depois, eles decidem se divorciar e concordam que “A” fique com o apartamento. “A” paga 75.000 EUR a “B” para adquirir a sua parte.
Sendo considerada uma CE, os impostos para esta transação não serão de 8% (Taxa de Transferência de Andaluzia = 6.000 EUR), mas de 1,5% = 1.125 EUR.
Conclusão: “A”+”B” estão economizando 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR, pois esta transação é considerada uma CE em vez de uma venda.
Portanto, o CE é uma opção perfeita em caso de divórcio.
IMPORTANTE !: Mas, caso a propriedade seja cobrada com uma taxa hipoteca, embora o imóvel possa ser integralmente adquirido pela outra parte (“A”, no caso do exemplo), o banco pode não aceitar deixar “B” fora da hipoteca. Se isso acontecer, embora na Conservatória do Registo “B” esteja fora do imóvel, se o banco não aceitar cancelar a sua responsabilidade hipotecária, então “B” continuará a ser seu responsável e, portanto, continuará a ser devedor de a hipoteca ao banco.
Para evitar essa situação indesejável, antes de tomar a decisão de deixar a propriedade para um dos co-vencedores, é importante obter aconselhamento prévio do seu banco para ver qual seria a posição de hipoteca da parte que deixa a propriedade. Dessa forma, é oportuno assinar, primeiro, a extinção do condomínio, posteriormente, para prosseguir com a formalização da nova hipoteca.
A subordinação à tributação vem determinada pela “natureza monetária” da remuneração. Ou seja, para ser considerada como Extinção de Condomínio, então, no caso de compensação com bens, entende-se que se trata de uma “permuta” (também conhecida como “SWAP”) e então a operação é considerada como uma “venda ”, e tributado como uma “venda”.
O que acontece é que não há pagamento para “comprar” a outra parte, ou não há Sentença Judicial/Tribunal? Seria possível uma das partes “dar” ou “doar” a sua parte à outra?
Isso é possível, mas não será considerado como “Extinção de Copropriedade” , portanto, não terá os privilégios fiscais desse conceito. Será considerado como uma “Doação”.
E, no caso de “Doação”, então, teremos que ser regulados pelo Imposto de Doação, que é um imposto regional, portanto, regulado de forma diferente dependendo das regiões.
No caso da região de Valência, a Doação tem uma bonificação que consiste na isenção de impostos até 100.000 EUR do valor doado entre pais e filhos. Mas, essa bonificação em impostos não é aplicada em doações entre cônjuges. Assim, em caso de doação de parte do proprietário do imóvel para o outro, sendo cônjuges, poderá derivar em altos valores tributários a pagar.
O imposto sobre doações é ainda maior quando os coproprietários não são casados.
Assim, é muito importante obter a assessoria jurídica adequada ao tomar a decisão de extinguir ou dissolver o Condomínio ou Condomínio.
Conforme explicado CE onde não há pagamento pode ser considerado como uma “Doação”: Um aspecto muito importante da CE é que deve haver um “pagamento” ou “compensação” à outra parte. Ou seja, aquele que está deixando o imóvel deve ser “pago” ou “indenizado” por aquele que fica com o imóvel. Se não houver pagamento, então, a transação pode ser considerada como um “presente” e então a transação pode ser tributada como uma “doação”. E isso é muito importante ser considerado, pois uma “doação” é tributada ainda mais do que uma herança. O “Imposto sobre Doações” costuma ser o mesmo que o “Imposto Sucessório”, e as doações entre cônjuges não costumam ter tanto abatimentos e benefícios quanto por herança.
Uma CE onde o pagamento é com outro ativo pode ser considerada como uma “venda”: É muito importante saber que quando a compensação do adquirente for feita com outro ativo, então, a operação pode ser considerada como um “SWAP”, e então, tributada como uma “venda”.
No Comunidade valenciana, essa opção oferece uma importante vantagem fiscal; portanto, o imposto associado (Imposto sobre Ato Jurídico Documentado) atribuiu despesas notariais e de 1,5% a mais e, se a propriedade de uma parte de um bem for transferida em troca de uma compensação, fiscalmente, é preferível essa opção em vez da opção de compra; portanto, para esta última se aplica uma atribuição de imposto de 10% (em outras regiões esse imposto pode ser de 8 a 10%).
Finalmente, no caso de tributação de NÃO RESIDENTES, em caso não há “excesso de adjudicação” não há 3% a serem retidos do sócio que cede a parte ao outro.
Mas, nas extinções de condomínio com excesso de adjudicação e indenização em dinheiro, de acordo com o artigo 25.2 do texto consolidado da Lei do Imposto de Renda de Não Residentes, sobre o valor da franquia deverá ser praticada retenção de 3% para a liquidação deste imposto, desde que tenha havido alteração patrimonial e atualização do valor do imóvel.
Fontes:
- Decreto Real de 24 de julho de 1889.
- Gestão Fiscal Geral.
- Real Decreto Legislativo 1/1993, 24 de setembro.
- Direito Tributário de Não Residentes.