Extinction of Condominium (EC) (of "Annulering van mede-eigendom") bestaat in de overdracht van de eigendom van een actief, dat niet kan worden verdeeld, waarbij een van de mede-eigenaars het volledige eigendom van het actief verwerft aan de rest van de mede-eigenaars, en dat eindigt in tal van gevallen met een (geldelijke of niet-)vergoeding.
In welke gevallen vinden we een “Condomininum” of “Mede-eigendom” op een onroerend goed?
- Wanneer 2 of meer personen besluiten om samen een woning te kopen, en het delen van het percentage mede-eigendom
- In geval van erfenis, wanneer wordt bevestigd dat, bij wet of bij testament, het eigendom van een bepaald eigendom evenredig wordt gedeeld met de erfgenamen.
- Anders Rechtbank of gerechtelijke procedure
Meestal zijn er 2 manieren om tot beëindiging van de mede-eigendom over te gaan:
1.- Met een gerechtelijk akkoord waar het wordt overwogen door rechtbanken waar wordt bevestigd dat het onroerend goed alleen naar een van de mede-eigenaars gaat.
2 voorbeelden:
a) Echtscheiding ; in geval van echtscheiding, wanneer een rechterlijke uitspraak bepaalt dat het gezamenlijke bezit van een echtpaar aan slechts één van hen toekomt.
b) Officiële ontbinding van het mede-eigendom door de rechter . Er kan een andere gerechtelijke procedure zijn waarbij wordt besloten dat het mede-eigendom wordt ontbonden.
In beide gevallen wordt de uitspraak van het Hof gepresenteerd in het Spaanse systeem en wordt het gebruikt om een proces te openen waarbij slechts één van de mede-eigenaars de 100% van het onroerend goed krijgt.
2.- Overeenkomst tussen partijen: Verkoop van een van de onderdelen aan de andere partij
Het is altijd mogelijk dat één van de mede-eigenaars beslist om zijn deel aan de ander te kopen of te verkopen.
Wat is het belangrijkste voordeel van het uitsterven van mede-eigendom?
Het belangrijkste aspect van deze transactie heeft direct te maken met belastingen, want hoewel een van de mede-eigenaren een deel van het mede-eigendom van de anderen "verwerft", wordt deze transactie fiscaal gezien niet als "een verkoop" belast.
Afhankelijk van de Spaanse regio wordt de "verkoop" belast van 6-10% op de prijs van de verkoop. Maar de EG wordt alleen belast tegen 0,5-1,5 % (afhankelijk van de regio's)
Dit is de typische transactie die wordt gedaan in het geval van echtscheiding of scheiding.
Voorbeeld:
“A” en “B” zijn getrouwd en kopen een appartement voor 150.000 EUR in Malaga. 2 jaar later besluiten ze te scheiden en komen ze overeen dat "A" het appartement krijgt. “A” betaalt 75.000 EUR aan “B” om zijn deel te verwerven.
Omdat het wordt beschouwd als een EC, zullen de belastingen voor deze transactie niet 8% bedragen (Andalusische overdrachtsbelasting = 6.000 EUR), maar 1,5% = 1.125 EUR.
Conclusie: "A"+"B" besparen 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR omdat deze transactie wordt beschouwd als een EC in plaats van een verkoop.
De EC is dus een perfecte optie in geval van scheiding.
BELANGRIJK!: Maar in het geval dat er een hypotheek op het onroerend goed rust , kan de bank, hoewel het onroerend goed volledig door de andere partij ("A", in het voorbeeld), kan worden overgenomen, weigeren om "B" van de hypotheek te schrappen. Als dit gebeurt, hoewel "B" in het kadaster niet langer als eigenaar van het onroerend goed staat geregistreerd, blijft "B" als beheerder van het onroerend goed geregistreerd staan en daarmee hypotheekschuldenaar van de bank.
Om deze ongewenste situatie te voorkomen, is het belangrijk om, voordat u besluit om het pand aan een van de medewinnaars te geven, vooraf advies van uw bank te vragen om te zien wat de hypotheekpositie is van de partij die het pand verlaat. Op deze manier is het geschikt om eerst het uitsterven van condominium te ondertekenen en later om door te gaan met de formalisatie van de nieuwe hypotheek.
De ondergeschiktheid aan belastingheffing wordt bepaald door het “monetaire karakter” van de vergoeding. Met andere woorden, om te worden beschouwd als een uitsterven van condominium, dus in het geval van compensatie met goederen, wordt aangenomen dat het een "ruil" is (ook bekend als "SWAP") en dan wordt de transactie beschouwd als een "verkoop". ”, en belast als een “verkoop”.
Wat is het geval als er geen betaling is om het andere deel te "kopen", of als er geen gerechtelijke uitspraak is? Zou het kunnen dat een van de partijen zijn deel aan de ander “geeft” of “doneert”?
Dit is mogelijk, maar het zal niet worden beschouwd als "Uitsterven van mede-eigendom", dus het zal niet de fiscale voordelen van dit concept hebben. Het wordt beschouwd als een "donatie".
En in het geval van een "schenking" zijn we onderworpen aan een schenkingsbelasting, een regionale belasting die dus per regio verschilt.
In het geval van de regio Valencia heeft schenking een bonificatie bestaande uit een belastingvrij bedrag tot 100.000 EUR van het bedrag dat tussen ouders en zonen wordt geschonken. Maar deze bonificatie in belastingen wordt evenmin toegepast op schenkingen tussen echtgenoten. Dus in het geval van een schenking van een deel van de eigenaar van het onroerend goed aan de andere, zijnde echtgenoten, kan dit resulteren in hoge belastingbedragen die moeten worden betaald.
Schenkingsbelasting is nog hoger als mede-eigenaars niet getrouwd zijn.
Het is dus erg belangrijk om het juiste juridisch advies in te winnen bij het nemen van de beslissing om het condominium of mede-eigendom te beëindigen of te ontbinden.
Zoals uitgelegd in de Europese Grondwet, kan een transactie zonder betaling worden beschouwd als een "schenking": een zeer belangrijk aspect van de Europese Grondwet is dat er een "betaling" of "compensatie" aan de andere partij moet plaatsvinden. Met andere woorden, degene die het eigendom nalaat, moet worden "betaald" of "gecompenseerd" door degene die het eigendom ontvangt. Als er geen betaling plaatsvindt, kan de transactie worden beschouwd als een "schenking" en kan deze worden belast als een "schenking". Dit is van groot belang, aangezien een "schenking" zelfs hoger wordt belast dan een erfenis. De "schenkingsbelasting" was vroeger gelijk aan de "erfbelasting", en schenkingen tussen echtgenoten genoten niet dezelfde aftrekposten en voordelen als erfenissen.
Een EC-transactie waarbij de betaling plaatsvindt met een ander actief, kan worden beschouwd als een "verkoop" : Het is erg belangrijk om te weten dat wanneer de vergoeding van de overnemende partij plaatsvindt met behulp van een ander actief, de transactie kan worden beschouwd als een "SWAP" en vervolgens als een "verkoop" wordt belast.
In de regio Valencia biedt deze optie een belangrijk fiscaal voordeel. De bijbehorende belasting (belasting op juridische documenten) bedraagt 1,5%, plus notariële kosten. Als de eigendom van een deel van een goed wordt overgedragen in ruil voor een vergoeding, is deze optie fiscaal gezien gunstiger dan de koopoptie, waarvoor een belasting van 10% geldt (in andere regio's kan deze belasting 8-10% bedragen).
Ten slotte, in het geval van belastingheffing op niet-ing ingezetenen , geldt dat indien er geen sprake is van een "overschrijding van de vastgestelde waarde", er geen 3% hoeft te worden ingehouden van de partner die zijn deel aan de andere partner afstaat.
Maar bij de ontbinding van een appartementsrecht met een overschot aan gerechtelijke bepalingen en een geldelijke compensatie , moet volgens artikel 25.2 van de geconsolideerde tekst van de Wet op de Inkomstenbelasting voor Niet-Ingezetenen een bedrag van 3% van het overschot worden ingehouden voor de verrekening van deze belasting, mits er sprake is geweest van een vermogenswijziging en een waardevermeerdering van het gebouw.
Bronnen:
- Koninklijk besluit van 24 juli 1889.
- Algemeen Fiscaal Beheer.
- Koninklijk wetsbesluit 1/1993, 24 september.
- Belastingwetgeving voor niet-ingezetenen.