Extinction of Condominium (EC) (of "Annulering van mede-eigendom") bestaat in de overdracht van de eigendom van een actief, dat niet kan worden verdeeld, waarbij een van de mede-eigenaars het volledige eigendom van het actief verwerft aan de rest van de mede-eigenaars, en dat eindigt in tal van gevallen met een (geldelijke of niet-)vergoeding.
In welke gevallen vinden we een “Condomininum” of “Mede-eigendom” op een onroerend goed?
- Wanneer 2 of meer personen besluiten om samen een woning te kopen, en het delen van het percentage mede-eigendom
- In geval van erfenis, wanneer wordt bevestigd dat, bij wet of bij testament, het eigendom van een bepaald eigendom evenredig wordt gedeeld met de erfgenamen.
- Anders Rechtbank of gerechtelijke procedure
Meestal zijn er 2 manieren om tot beëindiging van de mede-eigendom over te gaan:
1.- Met een gerechtelijk akkoord waar het wordt overwogen door rechtbanken waar wordt bevestigd dat het onroerend goed alleen naar een van de mede-eigenaars gaat.
2 voorbeelden:
een scheiding; In geval van echtscheiding, wanneer er een vonnis van de rechtbank is waarin wordt vastgesteld dat het eigendom van een getrouwd stel naar slechts één van hen gaat.
b) Officiële beëindiging van mede-eigenaarschap bij rechtbanken. Er kan een ander gerechtelijk proces zijn waarbij wordt besloten de mede-eigenaars te annuleren.
In beide gevallen wordt de uitspraak van het Hof gepresenteerd in het Spaanse systeem en wordt het gebruikt om een proces te openen waarbij slechts één van de mede-eigenaars de 100% van het onroerend goed krijgt.
2.- Overeenkomst tussen partijen: Verkoop van een van de onderdelen aan de andere partij
Het is altijd mogelijk dat één van de mede-eigenaars beslist om zijn deel aan de ander te kopen of te verkopen.
Wat is het belangrijkste voordeel van het uitsterven van mede-eigendom?
Het belangrijkste aspect van deze transactie houdt rechtstreeks verband met belastingen, aangezien, hoewel een van de mede-eigenaars het deel van de mede-eigendom van de rest "verwerft", vanuit fiscaal oogpunt wordt deze transactie niet belast als “een verkoop”.
Afhankelijk van de Spaanse regio wordt de "verkoop" belast van 6-10% op de prijs van de verkoop. Maar de EG wordt alleen belast tegen 0,5-1,5 % (afhankelijk van de regio's)
Dit is de typische transactie die wordt gedaan in het geval van echtscheiding of scheiding.
Voorbeeld:
“A” en “B” zijn getrouwd en kopen een appartement voor 150.000 EUR in Malaga. 2 jaar later besluiten ze te scheiden en komen ze overeen dat "A" het appartement krijgt. “A” betaalt 75.000 EUR aan “B” om zijn deel te verwerven.
Omdat het wordt beschouwd als een EC, zullen de belastingen voor deze transactie niet 8% bedragen (Andalusische overdrachtsbelasting = 6.000 EUR), maar 1,5% = 1.125 EUR.
Conclusie: "A"+"B" besparen 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR omdat deze transactie wordt beschouwd als een EC in plaats van een verkoop.
De EC is dus een perfecte optie in het geval van scheiden.
BELANGRIJK !: Maar in het geval dat het pand wordt belast met een hypotheek, hoewel het onroerend goed volledig kan worden verworven door de andere partij ("A", in het geval van het voorbeeld), accepteert de bank mogelijk niet om "B" uit de hypotheek te laten. Als dit gebeurt, hoewel in het kadaster "B" uit het pand is, als de bank niet accepteert om haar hypotheekverantwoordelijkheid op te heffen, dan zal "B" een verantwoordelijke persoon blijven en daarom zal het een schuldenaar blijven van de hypotheek aan de bank.
Om deze ongewenste situatie te voorkomen, is het belangrijk om, voordat u besluit om het pand aan een van de medewinnaars te geven, vooraf advies van uw bank te vragen om te zien wat de hypotheekpositie is van de partij die het pand verlaat. Op deze manier is het geschikt om eerst het uitsterven van condominium te ondertekenen en later om door te gaan met de formalisatie van de nieuwe hypotheek.
De ondergeschiktheid aan belastingheffing wordt bepaald door het “monetaire karakter” van de vergoeding. Met andere woorden, om te worden beschouwd als een uitsterven van condominium, dus in het geval van compensatie met goederen, wordt aangenomen dat het een "ruil" is (ook bekend als "SWAP") en dan wordt de transactie beschouwd als een "verkoop". ”, en belast als een “verkoop”.
Wat is het geval als er geen betaling is om het andere deel te "kopen", of als er geen gerechtelijke uitspraak is? Zou het kunnen dat een van de partijen zijn deel aan de ander “geeft” of “doneert”?
Dit is mogelijk, maar het zal niet worden beschouwd als "Uitsterven van mede-eigendom", dus het zal niet de fiscale voordelen van dit concept hebben. Het wordt beschouwd als een "donatie".
En, in het geval van "Schenking", dan zullen we moeten worden gereguleerd door Schenkingsbelasting, wat een regionale belasting is, dus verschillend gereguleerd afhankelijk van de regio's.
In het geval van de regio Valencia heeft schenking een bonificatie bestaande uit een belastingvrij bedrag tot 100.000 EUR van het bedrag dat tussen ouders en zonen wordt geschonken. Maar deze bonificatie in belastingen wordt evenmin toegepast op schenkingen tussen echtgenoten. Dus in het geval van een schenking van een deel van de eigenaar van het onroerend goed aan de andere, zijnde echtgenoten, kan dit resulteren in hoge belastingbedragen die moeten worden betaald.
Schenkingsbelasting is nog hoger als mede-eigenaars niet getrouwd zijn.
Het is dus erg belangrijk om het juiste juridisch advies in te winnen bij het nemen van de beslissing om het condominium of mede-eigendom te beëindigen of te ontbinden.
Zoals uitgelegd kan EC, wanneer er geen betaling is, worden beschouwd als een "donatie": Een heel belangrijk aspect vanuit de EC is dat er sprake moet zijn van een “betaling” of “compensatie” aan de wederpartij. Met andere woorden, degene die het pand verlaat, moet worden "betaald" of "gecompenseerd" door degene die het pand krijgt. Als er geen betaling is, kan de transactie worden beschouwd als een "gift" en kan de transactie worden belast als een "donatie". En dit is echt belangrijk om te worden beschouwd als een "schenking" die nog hoger wordt belast dan een erfenis. "Schenkingsbelasting" was vroeger hetzelfde als bij "Erfbelasting", en schenkingen tussen echtgenoten hebben vroeger niet zoveel kortingen en voordelen als bij erfenis.
Een EC waarbij de betaling met een ander activum is, kan worden beschouwd als een "verkoop": Het is heel belangrijk om te weten dat wanneer de vergoeding van de overnemende partij wordt gedaan met behulp van een ander actief, de transactie kan worden beschouwd als een "SWAP" en vervolgens kan worden belast als een "verkoop".
In het Valencia, deze optie biedt een belangrijk fiscaal voordeel, dus de belasting die daarmee samenhangt (Juridical Documented Act Tax) heeft 1,5%, meer notariële kosten, en, als het eigendom van een deel van een goed wordt overgedragen in ruil voor een vergoeding, fiscaal heeft deze optie de voorkeur boven aankoopoptie, dus voor laatstgenoemde geldt voor zichzelf een belastingtoeslag van 10% (in andere regio's is deze belasting misschien 8-10%).
Ten slotte, in het geval van belastingheffing op NIET-INWONERS, in geval dat er is geen “overtollige toewijzing” er is geen 3 % te behouden van de partner die de rol aan de ander geeft.
Maar bij het uitsterven van een condominium met een teveel aan berechting en compensatie in geld, volgens artikel 25.2 van de geconsolideerde tekst van de wet op de inkomstenbelasting van niet-ingezetenen, op de waarde van het eigen risico dient een inhouding van 3 % te worden gepraktiseerd voor de vereffening van deze belasting, op voorwaarde dat er een patrimoniale wijziging en actualisering van de waarde van het gebouw heeft plaatsgevonden.
Bronnen:
- Koninklijk besluit van 24 juli 1889.
- Algemeen Fiscaal Beheer.
- Koninklijk wetsbesluit 1/1993, 24 september.
- Belastingwetgeving voor niet-ingezetenen.