WINSTBELASTING TE BETALEN BIJ VERKOOP VAN EEN EIGENDOM IN SPANJE – IRPF BIJ DE VERKOOP – MODEL 210 & MODEL 100

Als eigenaar van een onroerend goed in Spanje moet u bij VERKOOP betalen wat wij noemen "Ganancia Patrimonium", ook gekend als "Meerwaarden” in het Engels, of “Plus-waarde" in het Frans, "Meerwaarden” in het Nederlands, of “Kapitaalgewinn” in het Duits, enz. Deze belasting op de verkoop maakt deel uit van de algemene inkomstenbelasting.

Om te weten hoe deze belasting werkt, gelieve aandacht te besteden aan de volgende concepten:

 1.- PRIJS VAN EIGENDOMSAANKOOP:  Totaal bedrag betaald over de aankoopprijs bij aankoop van het onroerend goed. 

2.- KOSTEN EN BELASTINGEN VERBONDEN AAN DE AANKOOP:  Dit concept omvat het totale bedrag aan kosten en belastingen die zijn betaald die verband hielden met de aankoop:

– Notaris- en kadasterkosten

– Bedrag betaald aan btw en zegelrecht (bij nieuwbouw) of overdrachtsbelasting (bij wederverkoop)  

– Beroepshonoraria: makelaarskosten, advocaatkosten, etc. 

 3.- HERVORMINGEN, WERKEN EN VERBETERINGEN AAN HET EIGENDOM:   Het is heel belangrijk om te weten dat niet alle hervormingen zullen worden aanvaard als verlaging van de vermogenswinstbelasting. Puur, de Spaanse regering accepteert alleen die  hervormingen die als "structureel" worden beschouwd, zoals "rehabilitatie" of "uitbreidingen" van constructies.  

Uitbreidingen in het pand kunnen ook worden overwogen om een ​​verlaging van de IRPF . te verkrijgen. De Spaanse belastingdienst beschouwt "uitbreiding" als een proces waarbij nieuwe elementen in een onroerend goed worden opgenomen, als een werk/constructie in het onroerend goed, wat een grotere productiecapaciteit geeft. “In dit concept zullen de nieuwe constructies, oppervlakte-uitbreidingen, enz. Die op het terrein worden gemaakt, worden ingevoerd. De kostprijs van deze uitbreidingen zou eveneens kunnen worden berekend als een hogere aanschaffingswaarde.

Maar let op, de reparatie- en conserveringswerkzaamheden die in het huis worden uitgevoerd, kunnen niet worden berekend met als doel het bedrag van de meerwaarde te verminderen, aangezien het geen werken zijn die erop gericht zijn de woning te verbeteren of uit te breiden, maar om deze in een perfecte staat van gebruik en genot te houden.

En om de "verbeteringswerken" te onderscheiden van de "conserveringswerken", geeft de belastingdienst aan dat "reparaties en conserveringsmiddelen die zijn die gericht zijn op het behouden van de gebruiksduur van het onroerend goed en zijn productie- of gebruikscapaciteit, terwijl het mogelijk is om als uitbreidingen te beschouwen of verbeteringen die resulteren, hetzij in een verhoging van de capaciteit of bewoonbaarheid van het onroerend goed, hetzij in een verlenging van de gebruiksduur ervan. Indien u renovatiewerken heeft uitgevoerd, kunnen deze, afhankelijk van de aard ervan, worden aangemerkt als verbeteringen of uitbreidingen, in welk geval ze in aanmerking moeten worden genomen bij de berekening van de aankoopwaarde van het overgedragen onroerend goed, of de kosten voor conservering of reparatie, waarmee bij deze berekening geen rekening moet worden gehouden.

Concluderend hebben we te maken met een bewijskwestie, die van geval tot geval moet worden opgelost, afhankelijk van de aard van de uitgevoerde werkzaamheden.

 4.- BEHOUD VOOR KAPITAALWINST: In geval dat de verkoper niet fiscaal ingezetene is in Spanje, is er een inhouding op de verkoopprijs van 3%. Dit bedrag wordt niet aan de verkoper betaald en moet aan de belastingdienst worden betaald als een "retentie" voor de komende vermogenswinstaangifte die na de verkoop zal worden gepresenteerd. De koper heeft de verplichting om de 3% van de te betalen prijs te "houden" en deze te deponeren bij het Spaanse belastingkantoor, als een "vooruitbetaling" van de meerwaarden die door de verkoper moeten worden betaald.

BASIS VAN DE BELASTING

De verkoop van Spaans onroerend goed leidt tot vermogenswinstverplichting aan verkopers op de "Nettowinst" verkregen uit de verkoop met de volgende formule: 

Prijs van de verkoop - Prijs van aankoop - Kosten en belastingen bij aankoop - Kosten van «structurele hervormingen» doorgevoerd op het onroerend goed

BELASTINGTARIEF

Zodra de basis van deze belasting "Nettowinst" is berekend, verschilt het te betalen belastingtarief van uw belastingsituatie in Spanje als Spaanse INWONERS of SPAANSE NIET-INGEWONNEN: 

– Spaanse ingezetenen-MODEL 100:

In het geval dat u wordt beschouwd als "Spaanse belastinginwoner" (wat betekent dat u uw inkomstenbelasting in Spanje betaalt als een inwoner van Spanje), heeft u na de berekening van de vermogenswinst de volgende voordelen op de belasting:

• GEEN KAPITAALWINST VOOR PERMANENTE WOONPLAATS: in het geval dat het onroerend goed dat u verkoopt uw ​​permanente verblijfsvergunning is (u gebruikt het al meer dan 3 jaar als uw "permanente woning"), dan heeft u de volgende voordelen:
  • Als u jonger bent dan 65 jaar: u betaalt geen CG voor de bedragen van de verkregen verkoop «herbelegd» in de verwerving van een nieuw onroerend goed dat wordt gebruikt als uw permanente verblijfsvergunning. U hebt 2 jaar de tijd om deze «herinvestering» uit te oefenen (2 jaar gepasseerd zonder die bedragen te beleggen, wordt u volledig belast).
  • Als u ouder bent dan 65 jaar: u betaalt geen CG voor de bedragen verkregen bij de verkoop. En dit zelfs als u niet "herinvesteert" in een nieuwe woning.
• GEEN 3% RETENTIE: Na voltooiing van de verkoop ontvangt u het volledige bedrag van de prijs van de koper zonder retentie.

belastingtarief bij fiscaal ingezetenen
Netto winst	Tax Rate
Tot 6000 €	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

– Spaanse NIET-ingezetenen -Model 210:   Belastingtarief vast: 19%

Voorbeeld van vermogenswinstberekening: 

• U hebt in 2015 een onroerend goed gekocht voor een prijs van 200.000 EUR.
• Op dat moment betaalde u 24.000 EUR, dat is 12% van de kosten: 10% overdrachtsbelasting + 2% notaris, kadaster, advocaatkosten, enz.
• Vervolgens hebt u interne hervormingen doorgevoerd voor 17.000 EUR (wijziging van de bewerking van de vloer, reparatie van het zwembad en nieuwe ramen).
• Enkele jaren later bouwde u een garage voor een waarde van 20.000 EUR

Toen besloot u nu te verkopen voor een prijs van 260.000 EUR.

Wat is de meerwaarde die uit deze verkoop wordt afgeleid?

OPMERKING: Voordat we de berekening maken, moeten we meedelen dat de Spaanse overheid alle bovenstaande concepten zal overwegen om de belasting te verlagen, behalve die voor "interne hervormingen" ter waarde van 17.000 EUR. De reden hiervoor is dat "interne" hervormingen die geen "structurele" hervormingen zijn, niet in aanmerking komen voor belastingvoordelen.

We gebruiken de formule:

260.000 (Prijs van de verkoop) - 200.000 (Aankoopprijs) – 24.000 (Kosten en belastingen bij aanschaf) – 20.000 (Nieuwe Garage) =

16.000 EUR

Dit is de «Nettowinst» die bij de verkoop moet worden verkregen

Aangezien het tarief voor meerwaarden 19% is, zal het bedrag van de belasting voor meerwaarden zijn:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

 WIJZE VAN BETALING VAN DE BELASTING

In het geval van Spaanse belasting INWONERS, wordt de belasting samen met de rest van de inkomsten, pensioenen, salaris, enz. aangegeven als onderdeel van de globale aangifte inkomstenbelasting die vóór eind juni van het volgende jaar moet worden ingediend.

  In het geval van NIET fiscaal ingezetenen in Spanje, is de manier om meerwaarden te betalen de volgende:

• BIJ UITVOERING VAN DE VERKOOP: 3% BEHOUD: Na voltooiing van de verkoop dwingt de Spaanse administratie de koper om een ​​RETENTIE van de 3% te maken van de waarde van de verkoopprijs. U ontvangt dus niet de volledig overeengekomen prijs. De koper houdt de 3% van de totale prijs en hij is verplicht deze bij de belastingdienst te storten. Dit gebeurt «dezelfde dag van voltooiing van de verkoop».

OPMERKING: Volgens het bovenstaande voorbeeld, in het geval dat de prijs van de verkoop 260.000 EUR was, zou de retentie die de koper zou doen 260.000 * 3% zijn = 7.800 EUR.

• VOOR 4 MAANDEN NA VOLTOOIING VAN DE VERKOOP: VERKLARING VAN KAPITAALWINST 19% van toepassing op zowel EU- als niet-EU-onderdanen): Na voltooiing van de verkoop heeft u 6 maanden de tijd om de «Vermogenswinstverklaring» te overleggen aan het Spaanse belastingkantoor. In deze aangifte moet u (of uw advocaat) de belasting berekenen volgens bovenstaand voorbeeld. In dit geval is het bedrag dat u moet betalen 3.040 EUR.

OPMERKING: Zoals hier uitgelegd, bedragen de meerwaarden uit deze transactie 3.040 EUR. Aangezien u met een hoger bedrag (7.800 EUR) werd ingehouden, heeft u voor het verschil een «tegoed» bij de Spaanse administratie.

Dus als de Spaanse administratie van u 7.800 EUR houdt voor CG Tax, omdat het uiteindelijke resultaat van de belasting slechts 3.040 EUR is, dan moet de Spaanse administratie u het verschil "terugbetalen": 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Hoe kunt u deze terugbetaling aanvragen? Uw advocaat moet dit feit opnemen in dezelfde vermogenswinstverklaring om aan de belastingdienst voor te leggen.

 OPMERKING: Meestal verwarren eigenaren het 'Spaanse belastingverblijf' met het 'Spaanse verblijf'.

Met andere woorden, mensen denken dat de "Spaanse verblijfskaart" of "verblijfsvergunning", verkregen bij de Spaanse nationale politie, voldoende is om aan te tonen dat zij "Spaanse ingezetenen voor belastingen" zijn, en helaas is dit niet het geval.

De "Spaanse verblijfskaart'(Of'Spaanse verblijfscertificering“), Is niet het geldige document om uw fiscale tegenprestatie te wijzigen als« Tax Resident ».

De Spaanse verblijfskaart (of certificaat) dient alleen om aan te geven dat u in Spanje 'woont', om de politie te helpen een betere controle te hebben over de bewoners in een bepaald gebied.

Om Spaanse belastingplichtige te wordenen vervolgens uw belastingen in Spanje begint te betalen als een normale Spaanse burger, moet u de CERTIFICERING VAN DE SPAANSE INWONERS uitgegeven door de Spaanse belastingdienst of de Spaanse douane, en dan ga je je belastingen betalen in Spanje, en niet in je land van herkomst.

En ook, als u eenmaal bij de belastingdienst van uw land moet aangeven dat u Spaans fiscaal ingezetene bent en dat u niet als fiscaal verblijf in uw land wilt doorgaan-

Controleer daarom bij uw belastingadviseur welke belastingen u momenteel betaalt, want zelfs als u geen Spaanse Inwoner bent, moet u de INKOMSTENBELASTING NIET-INWONERS aangeven en betalen.

____________________________________________________________________________

 

Waarom de 3% inhouding van de verkoper oefenen?

Omdat het een garantie is voor de Spaanse overheid dat de belastingen die voortvloeien uit de door de verkoper verkregen meerwaarde in Spanje zullen worden betaald.

 

Wat gebeurt er als de inhouding van 3% niet wordt betaald? 

In het geval dat het eigendomsvoorbehoud niet wordt toegepast door de koper, kan de Spaanse overheid de schuld voor genoemde betaling op de goederen of eigendommen van de verkoop uitoefenen.

Waarmee, in het geval dat de koper de betaling niet uitvoert, noch de verkoper achterhoudt, hij de uiteindelijke processen van uitvoering van de schuld kan ondergaan, en in zijn geval, inbeslagname van het verworven eigendom.

 

Wat moet de verkoper doen nadat de inhouding van 3% is toegepast?

 

U moet de belastingaangifte, dat model 210, binnen een termijn van vier maanden na de datum van ondertekening van de verkoop indienen.

 

In dit geval, in het geval dat minder dan het bedrag dat resulteert uit de berekening van de meerwaarde is ingehouden, dat wil zeggen als € 10,000 is ingehouden op de verkoper, en het resultaat van de berekening van de meerwaarde € 15,000 is . , moet u de resterende € 5,000 bijdragen bij de presentatie van het 210-model, binnen vier maanden na de verkoopdatum.

 

Anders, als de verkoper een bedrag heeft ingehouden dat hoger is dan het bedrag dat voortvloeit uit de betaling van de vermogenswinstbelasting, heeft hij het recht om dat bedrag terug te krijgen. Deze moet binnen vier maanden na de verkoopdatum worden overgelegd.

 

Het is op dit punt belangrijk, dat wil zeggen, in het geval dat er een recht op teruggaaf van 3%, of een deel van het voornoemde retentierecht aan de Spaanse overheid is, vereist dit dat de verkoper eerder heeft voldaan aan de belastingverplichtingen waaraan die hij was verplicht als eigenaar in Spanje in zijn concept van niet-ingezetene. Dat wil zeggen, voor de presentatie van de jaarlijkse toegerekende inkomstenbelasting van de IRPFNR, van tweede verblijf, waaraan alle eigenaren van onroerend goed in Spanje verplicht zijn als niet-ingezetenen. Normaliter geldt deze verplichting voor een periode van vier jaar. Met andere woorden, de Spaanse overheid zal niet eisen dat toegerekende inkomstenbelastingen worden geregulariseerd en niet worden betaald na de laatste vier jaar voorafgaand aan de datum van verkoop.

 

Hoeveel tijd heeft de Spaanse administratie om het teveel aan ingehouden 3% terug te betalen?

 

De administratie heeft 6 maanden de tijd om de teveel gemaakte inhouding terug te betalen. Na 6 maanden is de administratie verplicht dit bedrag samen met de verwijlintresten terug te betalen.

 

Er moet speciale aandacht worden besteed aan de termijn van de aangifte, aangezien de Spaanse overheid er in sommige gevallen meer dan een jaar over kan doen om de aangifte uit te voeren.

 

Er moet ook rekening mee worden gehouden dat de administratie tot VIER JAAR de tijd heeft om de teruggave of terugbetaling te oefenen. Daarom, in het geval dat het meer dan een jaar duurt voordat u een terugbetaling krijgt, moet u de diensten van een specialist inhuren om de vervaltermijnen van het recht op terugbetaling te verlammen.

 

Is er een inhoudingsplicht van 3% bij schenkingen van onroerend goed in Spanje?

 

In het geval van schenkingen van onroerend goed in Spanje, aangezien deze gratis zijn, hoeft er geen prijs voor te worden betaald, dat wil zeggen, er is geen tegenprestatie, er is geen verplichting om 3% van de waarde van de schenking of invoer via model 211.

 

Is het verplicht om bij ontbinding van een condominium, of het uitsterven van mede-eigendom, 3% in te houden?

 

Normaal niet . Met andere woorden, de ontbinding van het condominium is een neutrale dispositieve handeling, die voor geen van de partijen een vermogensoverdracht tot gevolg heeft. Daarom wordt er niet van uitgegaan dat er winst is.

 

Echter , in het geval dat een van de mede-eigenaars een groter deel krijgt toegewezen dan het deel dat hem toebehoort , in dit geval wordt dit gedeelte beschouwd als een meerwaarde voor de mede-eigenaar, waarmee, retentie moet worden geoefend. van 3% over het meerdere . 

Met andere woorden, laten we ons bijvoorbeeld voorstellen dat er een geval is waarin “A” en “B” een woning in Spanje hebben waarvan 65% wordt gedeeld voor “A” en 35% voor “B”. In dit geval, als er een condominiumontbinding plaatsvindt waarbij wordt vastgesteld dat iedereen 50% van het eigendom houdt, wordt aangenomen dat "B" 15% meer heeft verkregen dan wat hij heeft bijgedragen. Dat wil zeggen, het bijdragen van een waarde van 35% leverde een resultaat op van 50%, waarbij die 15% overschot zal worden beschouwd als een meerwaarde, en "A" zal worden gedwongen om 3% van de waarde van die 15% te behouden om " B".

Laten we ons op dezelfde manier voorstellen dat er een ander voorbeeld is waarin "B" naast zijn 35% van het onroerend goed een contant bedrag van € 50,000 ontvangt. Op dezelfde manier zou voor deze vergoeding in contanten een inhouding van 3% gelden, omdat het een van de bestaande activa van “B” vertegenwoordigt.

 

 __________________________________________________________________________

 

 

ANDERE BELASTINGEN VOOR VERKOPERS-PLUSVALÍA

De PLUSVALÍA is voornamelijk een belasting over de waardestijging van de grond waarin uw eigendom zich bevindt, vanaf de koop- en verkooptijd. Het is de enige belasting die we niet eerder kunnen berekenen voor de verkoop, omdat deze afhankelijk is van specifieke criteria van het stadhuis.

In deze gevallen is een retentie van de koper aan de verkoper voldoende om de betaling van deze belasting te dekken. Over het algemeen wanneer de verkoper het land verlaat na de verkoop.