"COMPLEMENTARIALELETTERS" van het Spaanse belastingkantoor bij het kopen van een koopwoning (goedkope prijs)
De afgelopen jaren hebben we klanten gezien die brieven ontvingen van de regionale belastingdienst waarin hen werd gevraagd om aanvullende belasting op de aankoop van hun onroerend goed. Het begrip is makkelijk uit te leggen: volgens de Spaanse wet, de belastingdienst heeft kreeg de mogelijkheid om de aangegeven waarden van transacties te negeren om extra belasting te vragen op basis van het feit dat de aangegeven prijs "onder de marktwaarde" lag.
Deze brieven worden tegenwoordig "complementarias" genoemd.
Aan de hand van een voorbeeld leggen we u deze materie uit.
Stel je voor dat je een doorverkoopobject hebt dat wordt gekocht voor een prijs 345.000 EUR, in de regio Valencia.
De waarde van deze transactie is 345.000 EUR
Deze prijs wordt REAL-COMMERCIËLE WAARDE genoemd en is de waarde die wordt gebruikt om de belastingen te berekenen die zijn afgeleid van de aankoop en die voor de verkoop.
In het geval van wederverkoop is de belasting die moet worden toegepast de aankoopbelasting (overdrachtsbelasting – ITP), die in Valencia 10% van de prijs bedraagt.
Echter, hoewel de waarde van de aankoop is 345.000 EUR (WERKELIJKE WAARDE), de Spaanse overheid heeft tot 4-5 jaar de tijd om de prijs te inspecteren en te heroverwegen die wordt gebruikt als basis voor de belasting en wordt betaald aan deze woning (de ECHTE WAARDE). Gedurende deze periode van 5 jaar kan de administratie dus de transactie inspecteren en in haar criteria overwegen dat de waarde die moet worden gebruikt om de belasting op deze verkoop te berekenen, in plaats van de betaalde prijs (WERKELIJKE WAARDE), zijnde 345.000 EUR moet hoger zijn, bijv. 400.000 EUR. Deze laatste waarde noemen we FISCALE WAARDE ("Valor Fiscaal").
Als dit het geval is, kan de Spaanse overheid van u eisen dat u het verschil in beide waarden betaalt, de ECHTE WAARDE (345.000 EUR.) en de FISCALE WAARDE (die berekend door de administratie: 400.000EUR). De administratie kan u dus vragen om de 10% belasting te betalen met betrekking tot 400.000 EUR, in plaats van 345.000 EUR.
En de manier om de te betalen belasting te berekenen, is op het overschreden bedrag bij gebruik van de fiscale waarde. Dit voorbeeld gebruiken:
- De 10 % van de Real-Commerciële waarde is 34.500 EUR
- De 10% van de Fiscale Waarde is 40.000
40.000 – 34.500 = 5.500 EUR te betalen voor het eigen risico
Is er een manier om de fiscale waarde van een vastgoedtransactie te detecteren?
Ja, die is er, bij de officiële site van Catastro maar u moet een officieel digitaal certificaat in Spanje hebben. Gewoonlijk moet uw advocaat dit doen wanneer het aankoopproces open is.
Maar zelfs als die waarde wordt verkregen van de officiële Catastro-site, kan de Spaanse overheid gedurende 4-5 jaar de Real-Commerciële prijs die is overeengekomen met de koper-verkoper onderzoeken en betwisten. Dus, om u te verzekeren van enige specs op dit gebied, is het aan te raden om een taxatie van het onroerend goed te laten maken door een specialist – ARCHITECT – op de datum van aankoop. Deze WAARDERING zal helpen om aan de Spaanse overheid de ECHTE WAARDE van het onroerend goed aan te tonen, en u zou meer argumenten hebben om bezwaar te maken tegen eventuele toekomstige inspecties van deze waarden in de toekomst.