"COMPLEMENTARIALELETTERS" van het Spaanse belastingkantoor bij het kopen van een koopwoning (goedkope prijs)
De afgelopen jaren hebben we cliënten gezien die brieven van de regionale belastingdienst ontvingen waarin ze werden verzocht om aanvullende belasting te betalen over de aankoop van hun onroerend goed. Het principe is eenvoudig uit te leggen: volgens de Spaanse wetgeving heeft de belastingdienst de bevoegdheid om de aangegeven waarde van transacties te negeren en aanvullende belasting te vorderen op basis van het argument dat de aangegeven prijs "onder de marktwaarde" lag.
Deze brieven worden tegenwoordig "complementarias" genoemd.
Aan de hand van een voorbeeld leggen we u deze materie uit.
Stel je voor dat je een bestaande woning in de regio Valencia wilt kopen voor een prijs van 345.000 euro .
De waarde van deze transactie bedraagt 345.000 EUR.
Deze prijs wordt REAL-COMMERCIËLE WAARDE genoemd en is de waarde die wordt gebruikt om de belastingen te berekenen die zijn afgeleid van de aankoop en die voor de verkoop.
In het geval van wederverkoop is de belasting die moet worden toegepast de aankoopbelasting (overdrachtsbelasting – ITP), die in Valencia 10% van de prijs bedraagt.
Hoewel de aankoopprijs 345.000 euro bedraagt (werkelijke waarde), heeft de Spaanse belastingdienst tot 4-5 jaar de tijd om de prijs die als basis voor de belastingheffing op dit onroerend goed is gebruikt (de werkelijke waarde) te controleren en te herzien. Gedurende deze periode van 5 jaar kan de belastingdienst de transactie dus controleren en in haar criteria bepalen dat de waarde die gebruikt moet worden voor de berekening van de belasting op deze verkoop, in plaats van de betaalde prijs (werkelijke waarde) van 345.000 euro , hoger moet zijn, bijvoorbeeld 400.000 euro . Deze laatste waarde noemen we de fiscale waarde (" Valor Fiscal ").
Mocht dit het geval zijn, dan kan de Spaanse overheid u verplichten het verschil tussen de reële waarde ( 345.000 EUR ) en de fiscale waarde (de door de overheid berekende waarde: 400.000 EUR) te betalen. De overheid kan u dan dus verplichten 10% belasting te betalen over 400.000 EUR in plaats van 345.000 EUR.
En de manier om de te betalen belasting te berekenen, is op het overschreden bedrag bij gebruik van de fiscale waarde. Dit voorbeeld gebruiken:
- De 10 % van de Real-Commerciële waarde is 34.500 EUR
- De 10% van de Fiscale Waarde is 40.000
40.000 – 34.500 = 5.500 EUR te betalen voor het eigen risico
Is er een manier om de fiscale waarde van een vastgoedtransactie te detecteren?
Ja, die is er, op de officiële website van Catastro , maar u heeft wel een officieel digitaal certificaat in Spanje nodig. Normaal gesproken moet uw advocaat dit regelen tijdens het aankoopproces.
Maar zelfs als die waarde wordt verkregen van de officiële Catastro-site, kan de Spaanse overheid gedurende 4-5 jaar de Real-Commerciële prijs die is overeengekomen met de koper-verkoper onderzoeken en betwisten. Dus, om u te verzekeren van enige specs op dit gebied, is het aan te raden om een taxatie van het onroerend goed te laten maken door een specialist – ARCHITECT – op de datum van aankoop. Deze WAARDERING zal helpen om aan de Spaanse overheid de ECHTE WAARDE van het onroerend goed aan te tonen, en u zou meer argumenten hebben om bezwaar te maken tegen eventuele toekomstige inspecties van deze waarden in de toekomst.