스페인 규정에 따르면 건축물이 부동산 등록부에 접근할 수 있으려면 공증인이 건물 면허와 최종 작업 증명서를 포함한 모든 건설 문서를 제공해야 합니다.
2015년 30월 XNUMX일자 Royal Legislative Decree XNUMX/XNUMX의 내용입니다(토지법 통합문).
그런데 건축허가 없이 지은 건물들은 어떤 상황인가요?
이러한 경우 동일한 토지법은 제28.4조에서 제한 기간 만료로 인해 철거를 암시하는 도시 적법성을 회복하기 위한 조치를 더 이상 채택하는 것이 더 이상 적절하지 않은 건축물, 건물 및 시설을 설정합니다. 해당 기간, 속성 레지스트리에 액세스할 수 있습니다.
건물이 재산 등록부에 액세스할 수 있는 목적은 무엇입니까?
그 근본적인 이유는 부동산 등록부에 포함되지 않은 건축물은 법적 거래의 일부가 될 수 없기 때문입니다. 즉, 구매, 판매, 상속, 모기지, 세금 납부 등을 할 수 없습니다.
재산 등록부에 대한 액세스를 통해 건설이 합법적인 교통의 대상이 되고 소유자의 재산권의 일부가 될 수 있습니다. 또한, 이는 해당 재산이 법적 체계에 의해 철거, 철거 또는 파괴될 수 없음을 암시합니다. 따라서 소유자는 라이센스 없이 건설된 경우에도 해당 건축물에 대한 재산권을 통합합니다.
그러나 허가 없이 건축된 건축물이 부동산 등기소에 올라가면 완전히 합법화됩니까? 즉, 100% 합법이라고 볼 수 있습니까?
답은 복잡합니다.
이전에 말했듯이 부동산 등록부에 대한 허가 없이 건축물에 접근하는 것은 이 건축물을 법적으로 볼 수 있게 하는 것을 의미합니다.
다른 말로 , 건축허가를 받아 건축을 하게 되면 시의회에 공사가 진행된다는 통보를 받습니다. , 그리고 스페인 법률 시스템은 이러한 구성을 고려합니다. 또한 이 공사가 완료되면 건축가의 작업 완료 증명서와 해당 신축 신고서를 통해 공증인 사무실에서의 신고를 통해 알려줍니다. 이러한 방식으로 건축 허가를 받아 건설된 건축물은 자동으로 법률 시스템에 의해 식별되고 인식됩니다.
단, 시공 없이 시공한 건축물은 건설 허가는 공공 행정에 보고되지 않았기 때문에 합법적인 교통의 일부가 아닙니다. . 세금, 지적 및 Ibi 목적을 위해 언급된 건설 기록이 있을 수 있지만 이것이 건설 적법성을 위해 해당 지역의 작업을 통제하고 감독하는 기관을 의미하지는 않습니다. 이 법적 구성을 알게 되었습니다.
또한 이러한 경우, 즉 행정부가 불법 건축물이 있음을 인지한 경우 불법으로 간주되어 해당 건축물의 철거를 명령하는 조치를 자동으로 취해야 할 것입니다.
무슨 일이 일어나는가는 스페인 행정 , 법적 및 상업적 조치의 법적 트래픽에서 동일한 보안 원칙으로 인해, 불법적으로 수행된 작업 및 건설에 대해 무기한으로 행동할 수 없습니다.
다른 스페인 지역 규정은 항상 공공 행정이 면허 없이 건설된 공사 및 건축물을 감지할 수 있는 최대 시간 제한을 설정하므로 행정 제재, 벌금 및 철거 명령을 통해 처벌할 수 있습니다. 이 시간이 지나면 행정부가 감지하지 않거나 건설에 반대하는 조치를 취하지 않고 합법화되고 소유자의 자산으로 귀화됩니다.
스페인 법률에서 이 용어는 다른 자치 공동체에 따라 다릅니다.
이제 발렌시아 공동체와 안달루시아의 두 가지 경우에 대해 이야기할 것입니다.
발렌시아 커뮤니티.
발렌시아 공동체에서 규정은 다음을 기반으로 합니다. 5년 2014월 25일자 "지역 계획, 도시 계획 및 경관"에 관한 법률 XNUMX/XNUMX 발렌시아 공동체의 (더 잘 알려진 " 로업 "), 2019년 5월 8일부터 시행되는 2019월 XNUMX일의 법률에 의해 지난 XNUMX년에 개정되었습니다.
이 법은 다음을 설정합니다. 만료 기간 :
이러한 경우 행정부 조치의 만료 기간을 결정하려면 두 가지 경우를 구별해야 합니다.
- 미개발 토지, 소박한, 보호 . 비개발 또는 보호 토지에 위치한 작업의 경우, 만료 기간이 없습니다 .
따라서 해당 저작물에 대한 재정적 제재 가능성이 만료되었는지 여부에 관계없이 행정부는 언제든지 허가 없이 건설된 저작물의 철거를 명령할 수 있습니다.
- 도시 또는 개발 가능한 토지: 도시 개발 가능 토지와 관련하여 LOTUP 시행(2024년 XNUMX월) 당시 이전 법률에 따라 만료 기간이 규정되지 않은 건축물에 대한 제한 기간은 다음과 같습니다. 15 년. 기존 공소시효는 4년이었다.
즉, 저작물이 이전에 완성된 것이라면 허가 없이도 저작물을 선언할 수 있습니다. 2010 년 8 월 20 일 . 이 날짜는 다음을 의미하기 때문에 매우 중요합니다. 사 년 정확히 20년 2014월 XNUMX일에 LOTUP이 발효되기 전이었습니다.
어느와, 이 법 시행 당시 2010년 이상(즉, XNUMX년 XNUMX월 이전에 완료된 모든 공사)의 건설 기간이 있는 것으로 규정된 도시 또는 개발 가능한 토지에 대한 공사는 합법화될 수 있습니다. 속성 레지스트리에 액세스하여 . .
그러나, 20년 2010월 XNUMX일 이후에 허가 없이 건설된 개발 가능한 도시 토지에 대한 건축물 , 예를 들어 2011년, 2012년, 2013년 등과 같은 해당 건축물의 철거 명령 제한 기간 15년이 될 것이다 .
에 구축된 건축물에서도 마찬가지입니다. 일반적인 미개발 토지 , 그 20년 2010월 XNUMX일 이전에 지어진 부동산 등록부에 액세스할 수 있습니다.
그러나 매우 중요하게는 2010년 2014월에 완공된 미개발 토지에 대한 건설은 LOTUP의 XNUMX/XNUMX 법률의 비호기성 제도의 적용을 받습니다.
그리고 관련하여 보호된 미개발 토지, 1년 2002월 XNUMX일 이전에 완료된 면허가 없는 건축물만 신고할 수 있습니다.
이는 이 날짜가 이전 법률에서 적용되는 16년의 경과 및 2003년 1월 2006일에 발효된 발렌시아 도시법 XNUMX/XNUMX의 발효와 일치하기 때문입니다. 보호된 땅을 위해.
안달루시아
안달루시아에서도 같은 일이 발생하지만 도시와 비 도시화 사이에 구분이 없습니다. 두 경우 모두 7년 2022월 8일 마지막 수정 이후의 표현에서 2012년 4월 안달루시아 도시 계획법은 공사 철거를 요구할 수 있는 행정부의 권리 제한 기간을 6년에서 XNUMX년으로 늘립니다. . 라이센스 없이 제작되었습니다.
발렌시아 공동체와 마찬가지로 이 기간은 법률 승인일에 이전 법률에서 정한 4년의 기간이 경과한 무허가 저작물에 적용되는 것으로 이해됩니다. 즉, 8년 2008월 XNUMX일 이전에 지어진 모든 건축물은 합법화될 수 있습니다.
따라서 이 날짜 이후에 지어진 건축물의 경우 공소시효가 6년이 됩니다.
카탈로니아
카탈루냐에서도 마찬가지입니다. 1년 2010월 3일에 제정된 카탈루냐 도시 계획법 개정안을 승인한 입법령은 건물의 도시 적법성을 복원하기 위한 조치의 제한 기간을 4년에서 6년으로 늘렸습니다.
즉, 철거 또는 철거를 요구하는 것입니다.
그러나 카탈루냐에서는 6년이라는 새로운 연장된 기간이 적용되기 시작하는 기간에 대한 안달루시아어 및 발렌시아어 해석이 제공되지 않습니다. 카탈루냐어 기준에 따르면 법 승인 이전, 즉 3년 2010월 4일에 지어진 건축물은 6년의 공소시효가 있습니다. 그리고 나중에 지어진 것들은 XNUMX이 될 것입니다.
괜찮아. 이해된다!. 그래서 내가 자치단체법에 정해진 기간이 인가되지 않고 경과한 무허가 건축을 하고 있다면 내 집은 100%인가?
대답은 약간 복잡합니다.
이 보고서에서 지적한 바와 같이 건설에 대한 제재/벌칙 기간을 통과하면 해당 건설을 부동산 등록부에 등록할 수 있는 권한이 부여됩니다.
이것은 소유자가 라이센스 없이 저작물을 "소유"할 수 있음을 의미합니다. 저당, 임대, 판매, 상속, 기부 등을 할 수 있으므로 스페인 시스템은 철거를 선언할 수 없습니다.
그러나 스페인 시스템은 그러한 건설을 합법으로 인정하지만, 법적 건설이 가지고 있는 모든 권리와 이점을 제공할 수는 없습니다. . 다시 말해, 스페인 시스템은 법을 준수하지 않고 건축세를 내지 않는 불법 건축물, 건축사 등을 이러한 절차를 거쳐 법에 따라 건설된 합법적인 작업에 동화시킬 수 없으며, 그들은 해당하는 모든 세금과 비용을 지불했습니다.
이러한 이유로 면허 없이 건설되었지만 부동산 등록부에 등록된 이러한 건축물은 특별한 방식으로 목록화됩니다. 그들은 "고장난" 구조라고 합니다.
이러한 유형의 건설은 법적 구성과 관련하여 다음과 같은 특정 제한 사항이 있습니다.
- 그들은 보전, 안전 및 건강에 국한된 개혁 작업 이상을 허용하지 않습니다. 따라서 그들은 재활 작업을 수행 할 수 없습니다.
- 기존 건축물의 증축공사는 불가합니다.
- 건축물이 자연적으로 철거된 경우(천재지변, 파멸, 재해, 홍수 등)에는 재건축이 불가능합니다. 재건할 수 없습니다.
출처: 틀라코프