스페인에서 부동산을 판매할 때 지불할 세금을 얻습니다 – 판매 중인 IRPF – 모델 210 및 모델 100

스페인의 부동산 소유자는 판매할 때 "가난시아 패트리모니얼", 또한 ~으로 알려진 "자본 이득" 또는 "플러스 가치" 프랑스어, "미어워든" 네덜란드어로 "카피탈게윈" 등으로 표기됩니다. 판매에 대한 이 세금은 일반 소득세의 일부입니다.

이 세금이 어떻게 작용하는지 알아보려면 다음 개념에 주의하십시오.

 1.- 부동산 구매 가격:  부동산을 구입했을 때 취득 가격에 지불한 총액입니다. 

2.- 구매에 결합된 비용 및 세금:  이 개념은 구매와 관련하여 지불한 비용 및 세금의 총액을 포함합니다.

– 공증인 및 토지 등기부 수수료

– VAT 및 인지세(신규 부동산의 경우) 또는 양도세(재판매의 경우)에 납부한 금액  

– 전문비 : 부동산 중개수수료, 변호사 수임료 등 

 3.- 부동산에 대한 개혁, 작업 및 개선:   모든 개혁이 양도소득세 감면으로 받아들여지는 것은 아니라는 점을 아는 것이 매우 중요합니다. 순전히, 스페인 행정부는 단지 그것들을 받아들일 것입니다.  "재건" 또는 "확장" 건축물과 같은 "구조적"으로 간주되는 개혁.  

IRPF를 줄이기 위해 속성에 대한 확장도 고려할 수 있습니다.. 스페인 세무서에서는 "확장"이 새로운 요소가 자산에 통합되어 더 큰 생산 능력을 제공하는 작업/건축물을 획득하는 프로세스로 구성되어 있다고 간주합니다. “이 개념에서는 부지에 만들어진 새로운 건축물, 표면 확장 등을 입력할 것입니다. 마찬가지로 이러한 확장 비용은 더 높은 획득 가치로 계산될 수 있습니다.

하지만, 조심하세요. 집에서 수행되는 수리 및 보존 작업은 계산할 수 없습니다. 주택을 개선하거나 확장하기 위한 작업이 아니라 사용 및 향유를 위한 완벽한 상태를 유지하기 위한 작업이므로 자본 이득의 양을 줄이는 것을 목적으로 합니다.

그리고 "개량 공사"를 "보존 공사"와 구별하기 위해 세무서에서는 "수리 및 보존은 자산의 내용 수명과 생산 능력 또는 사용 능력을 유지하는 것을 목표로 하는 작업이며 연장으로 간주될 수 있습니다. 또는 자산의 수용력이나 거주 가능성의 증가와 내용연수의 연장을 초래하는 개선. 보수공사를 한 경우 그 성질에 따라 개량 또는 증축으로 분류될 수 있으며, 이 경우 양도된 재산의 취득가액 또는 보존 또는 수리비를 산정할 때 이를 고려하여야 하며, 이는 상기 계산에서 고려되어서는 안 된다.

결론적으로, 우리는 수행되는 작업의 성격에 따라 사례별로 해결해야 하는 증거의 문제에 직면해 있습니다.

 4.- 자본 이득을 위한 보유: 경우에 판매자가 스페인에 거주하지 않는 비과세 거주자인 경우 판매 가격에서 3%의 유보금이 있습니다. 이 금액은 판매자에게 지급되지 않으며 판매 후 제출될 다가오는 자본 이득 신고에 대한 "보유"로 세무서에 지불해야 합니다. 구매자는 지불 가격에서 3%를 "보유"하고 이를 판매자로부터 지불할 자본 이득의 «선지급»으로 스페인 세무서에 예치할 의무가 있습니다.

세금의 근거

스페인 부동산의 판매는 다음 공식을 사용하여 판매에서 얻은 "순이익"에 대해 공급업체에 대한 자본 이득 책임에서 파생됩니다. 

판매 가격 – 취득 가격 – 취득 비용 및 세금 – 부동산에 대한 «구조 개혁» 비용

세율

이 세금 "순이익"의 기준을 계산하면 지불할 세율이 스페인 거주자 또는 스페인 비거주자로서 스페인의 세금 상황과 다릅니다. 

– 스페인 거주자-모델 100:

귀하가 «스페인 세금 거주자»(스페인 거주자로서 스페인에서 소득세를 납부하고 있음을 의미)로 간주되는 경우 자본 이득을 계산하면 세금에 대해 다음과 같은 혜택을 받을 수 있습니다.

• 영구 거주에 대한 자본 이득 없음: 귀하가 판매하는 부동산이 귀하의 영구 거주인 경우(귀하의 «영구 주택»으로 3년 이상 사용), 다음과 같은 혜택이 있습니다.
  • 65세 미만인 경우: 영주권으로 사용할 새 부동산을 취득하는 데 «재투자»된 판매 금액에 대해 CG를 지불하지 않습니다. 이 «재투자»를 실행하는 데 2년이 있습니다(해당 금액을 투자하지 않고 2년이 지나면 전액 과세됩니다).
  • 65세 이상인 경우: 판매로 얻은 금액에 대해 CG를 지불하지 않습니다. 그리고 이것은 새 부동산에 «재투자»하지 않더라도 마찬가지입니다.
• NO 3 % RETENTION: 판매가 완료되면 구매자로부터 전체 금액을 보유하고 적용되지 않는 금액을 받습니다.

세금 거주자의 경우 세율
순이익	세율
최대 6000 €	19 %
6000-49.999 €	21 %
50.000-199.999 €	23 %
+ 200.000 €	26 %

– 스페인 비거주자 - 모델 210:   세율 수정: 19 %

자본 이득 계산의 예: 

• 2015년에 재판매 부동산을 200.000유로에 구입했습니다.
• 그 순간 귀하는 24.000 EUR를 지불했는데, 이는 12%의 비용(10% 양도세 + 2% 공증인, 토지 등기부, 변호사 비용 등)의 XNUMX%입니다.
• 그런 다음 17.000 EUR(바닥 타일 교체, 수영장 수리 및 새 창 교체)에 대해 내부 개혁을 수행했습니다.
• 몇 년 후 당신은 20.000유로에 차고를 지었습니다.

그런 다음 지금 260.000유로에 판매하기로 결정했습니다.

이 판매에서 파생된 자본 이득은 무엇입니까?

참고: 계산을 하기 전에 17.000 EUR 가치에 대한 «내부 개혁»을 제외하고 스페인 행정부가 세금을 줄이기 위해 위의 모든 개념을 고려할 것임을 알려야 합니다. 그 이유는 «구조적» 개혁이 아닌 «내부» 개혁은 세제 혜택으로 간주되지 않기 때문입니다.

우리는 공식을 사용합니다:

260.000 (판매가격) - 200.000 (취득가격) – 24.000(취득 비용 및 세금) – 20.000(새 차고) =

16.000 EUR

이것은 판매로 얻을 «순이익»입니다

양도소득세율이 19%이므로 양도소득세 세액은 다음과 같습니다.

16.000 * 19% = 3.040 EUR

 세금 납부 방법

의 경우 스페인 세금 거주자, 종합소득세 신고서의 일부로 나머지 소득, 연금, 급여 등을 합산하여 다음해 XNUMX월말까지 신고합니다.

  의 경우 스페인에 거주하는 비과세 거주자, 자본 이득을 지불하는 방법은 다음과 같습니다.

• 판매 완료 시: 3% 보유: 판매가 완료되면 스페인 행정부는 구매자에게 판매 가격의 3%를 유보하도록 합니다. 따라서 합의된 전체 가격을 받지 못합니다. 구매자는 총 가격의 3%를 유지하고 세무서에 예치할 의무가 있습니다. 이는 «판매 완료 당일»입니다.

참고: 위의 예에 따라 판매 가격이 260.000 EUR인 경우 구매자가 유지하는 금액은 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

• 4개월 전 매각완료 후 자본이득 신고 19% EU 및 비 EU 국민 모두에게 적용 가능): 판매 완료 후 6개월 이내에 스페인 세무서에 «Capital Gains Declaration»을 제출해야 합니다. 이 신고서에서 귀하(또는 귀하의 변호사)는 위의 예에 따라 세금을 계산해야 합니다. 이 경우 지불해야 하는 금액은 3.040 EUR입니다.

참고: 여기에 설명된 대로 이 거래에서 파생된 자본 이득은 3.040 EUR입니다. 더 높은 금액(7.800 EUR)으로 유지되었으므로 차액에 대해 스페인 행정부에 «크레딧»이 있습니다.

따라서 스페인 행정부가 CG 세금에 대해 7.800 EUR을 보유하고 있는 경우 세금의 최종 결과는 3.040 EUR에 불과하므로 스페인 행정부는 차액을 귀하에게 «환불»해야 합니다. 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

이 환불을 청구하는 방법은 무엇입니까? 귀하의 변호사는 세무서에 제출하기 위해 동일한 자본 이득 신고서에 이 사실을 포함해야 합니다.

 참고: 일반적으로 소유자는 "스페인 세금 거주지"와 "스페인 거주지"를 혼동합니다..

다시 말해, 사람들은 스페인 경찰에서 발급받은 «스페인 거주 증명서» 또는 «거주 증명서»만 있으면 «스페인 납세자»임을 증명하기에 충분하다고 생각하지만 불행히도 그렇지 않습니다.

"스페인 거주 카드”(또는“스페인 거주 증명서"), 세금 고려 사항을 «세금 거주자»로 변경하는 데 유효한 문서가 아닙니다.

스페인 거주 카드(또는 증명서)는 경찰이 특정 지역의 거주자를 더 잘 통제할 수 있도록 귀하가 스페인에 "거주"하고 있음을 선언하는 역할만 합니다.

세금을 위해 스페인 거주자가 되려면, 그리고 일반 스페인 시민으로서 스페인에서 세금을 납부하기 시작하려면 다음을 취득해야 합니다. 스페인 거주자 세금 증명서 스페인 세무서 또는 스페인 세관에서 발행한 세금계산서를 발급받은 경우, 귀하는 귀하의 출신 국가가 아닌 스페인에서 세금을 납부하기 시작합니다.

또한, 귀하가 귀하의 국가에서 세무서에 귀하가 스페인 납세자 거주자이며 귀하의 국가에서 계속 납세자 신분을 유지하고 싶지 않다고 선언해야 하는 경우-

따라서 스페인 거주자가 아니더라도 소득세 비거주자를 신고 및 납부해야 하므로 현재 납부하고 있는 세금을 세무사에게 확인하십시오.

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판매자로부터 3% 리텐션을 실행하는 이유는 무엇입니까?

판매자가 얻은 자본 이득에서 파생된 세금이 스페인에서 지불될 것이라는 스페인 행정부에 대한 보증을 나타내기 때문입니다.

 

3% 리텐션이 지급되지 않으면 어떻게 됩니까? 

구매자가 보류를 실행하지 않는 경우 스페인 행정부는 판매 대상 상품 또는 재산에 대해 상기 지불에 대한 부채를 실행할 수 있습니다.

구매자가 지불을 하지 않거나 판매자를 보류하지 않는 경우 그는 최종 채무 이행 과정을 겪을 수 있으며 그의 경우 취득한 재산을 압류할 수 있습니다.

 

3% 리텐션이 적용되면 판매자는 어떻게 해야 합니까?

 

판매 서명일로부터 210개월 이내에 모델 XNUMX인 세금 신고서를 제출해야 합니다.

 

이 경우 양도차익 계산 결과 금액보다 적은 금액 즉, 판매자로부터 10,000유로를 원천징수하고 양도차익 계산 결과 15,000유로인 경우 . , 판매일로부터 5,000개월 이내에 210 모델 발표와 함께 나머지 XNUMX유로를 기부해야 합니다.

 

그렇지 않고 판매자가 양도소득세 납부로 인한 금액보다 많은 금액을 원천징수한 경우 판매자는 해당 금액을 반환받을 권리가 있습니다. 판매일로부터 XNUMX개월 이내에 제시해야 합니다.

 

이 시점에서 중요합니다. 즉, 3%의 반환 권리 또는 스페인 행정부에 대한 상기 보유의 일부가 있는 경우 판매자는 이전에 해당 세금 의무를 준수해야 합니다. 그는 비거주자의 개념에서 스페인의 소유자로서 의무가 있습니다. 즉, 스페인의 모든 부동산 소유자가 비거주자로서 의무가 있는 두 번째 거주지인 IRPFNR의 연간 귀속 소득세를 제시하는 것입니다. 일반적으로 이 의무는 XNUMX년 동안 요구됩니다. 즉, 스페인 행정부는 귀속 소득세를 합법화할 것을 요구하지 않을 것이며, 판매일 이전의 마지막 XNUMX년을 초과하여 지불하지 않을 것입니다.

 

스페인 행정부는 원천 징수된 3%의 초과분을 반환하는 데 얼마나 많은 시간을 할애해야 합니까?

 

행정부는 6개월 이내에 초과 유보금을 반환해야 합니다. 6개월 후, 행정부는 연체 이자와 함께 상기 금액을 반환할 의무가 있습니다.

 

스페인 행정부가 경우에 따라 반환을 수행하는 데 XNUMX년 이상이 소요될 수 있으므로 반환 기간에 특별한 주의를 기울여야 합니다.

 

또한 행정부가 반환 또는 상환을 실행하는 데 최대 XNUMX년이 걸린다는 점을 고려해야 합니다. 따라서 환급을 받는 데 XNUMX년 이상 걸리는 경우 환급을 받을 수 있는 권리의 만료 기간을 마비시키기 위해 전문가를 고용해야 합니다.

 

스페인에서 재산 기부의 경우 3% 보유 의무가 있습니까?

 

스페인에 위치한 재산 기부의 경우, 이들은 무료이기 때문에 지불할 대가가 없습니다. 모델 211을 통해 기부하거나 입력합니다.

 

아파트 해산, 공동소유권 소멸 시 3% 원천징수 의무화?

 

일반적이지 않음 . 즉, 콘도미니엄의 해산은 당사자 중 누구에게도 세습 재산 이전을 발생시키지 않는 중립 처분 행위입니다. 따라서 이익이 있다고 생각하지 않습니다.

 

그러나 , 공동 소유자 중 한 명이 자신에게 속한 것보다 더 많은 부분을 부여받은 경우 , 이 경우 그 부분은 공유자에 대한 자본 이득을 구성하는 것으로 간주되며, 보관을 실천해야 합니다. 상기 초과 부분에 대해 3% . 

즉, 예를 들어 “A”와 “B”가 스페인에서 부동산을 갖고 있는데 “A”가 65%, “B”가 35%를 공유하는 경우를 상상해 봅시다. 이 경우 각자가 50%의 재산을 소유하는 것으로 확인되는 아파트 해산이 발생하면 “B”는 자신이 출연한 것보다 15% 더 취득한 것으로 간주됩니다. 즉, 35%의 가치를 기부하여 50%의 결과를 얻었고, 그 결과 15%의 잉여금은 자본 이득으로 간주되며 "A"는 그 3%의 가치 중 15%를 "비".

같은 방식으로 "B"가 재산의 35% 외에 50,000유로의 현금 대화를 받는 또 다른 예가 있다고 상상해 봅시다. 같은 방식으로 상기 현금 보상은 "B"의 기존 자산 중 하나를 나타내므로 3% 유보됩니다.

 

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VENDORS-PLUSVALÍA에 대한 기타 세금

주로 PLUSVALÍA는 매수 및 매도 시점에서 귀하의 부동산이 있는 토지의 가치 증가에 대한 세금입니다. 시청의 특정 기준에 따라 다르기 때문에 판매에 대해 이전에 계산할 수 없는 위치에 있는 유일한 세금입니다.

이러한 경우 구매자로부터 판매자에게 유보되는 금액은 이 세금을 지불하기에 충분합니다. 판매자가 판매 후 국가를 떠날 때 전체.