콘도미니엄 소멸(EC)(또는 "공동 소유 취소")은 자산의 소유권을 양도하는 것으로 구성되며, 자산은 분할할 수 없으며, 공동 소유자 중 한 명이 자산의 전체 소유권을 나머지 자산에게 양도합니다. 공동 소유자, 그리고 그것은 많은 경우에 보상(금전적이든 아니든)으로 끝납니다.
어떤 경우에 부동산에서 "콘도미니엄" 또는 "공동 소유"를 찾을 수 있습니까?
- 2인 이상이 공동으로 부동산을 구입하기로 결정한 경우, 공동 소유 비율 공유
- 상속의 경우, 법률 또는 유언에 의하여 확정재산의 소유권이 상속인에게 비례적으로 귀속됨이 확인된 때
- 기타의 법원 또는 사법 절차
일반적으로 공동 소유권 종료를 진행하는 방법에는 두 가지가 있습니다.
1.- 재산이 공동 소유자 중 한 명에게만 귀속된다는 것이 확인된 재판소에서 고려하는 사법적 합의.
2개의 예:
가) 이혼; 이혼의 경우, 결혼한 부부가 소유한 재산이 그들 중 한 사람에게만 귀속된다는 법원의 판결이 있는 경우.
b) 법원 공동소유권의 공식적인 소멸. 공동 소유자가 취소되기로 결정되는 다른 사법 절차가 있을 수 있습니다.
두 경우 모두 법원의 판결은 스페인 시스템으로 제시되며 공동 소유주 중 한 명만 재산의 100%를 받는 절차를 여는 데 사용됩니다.
2.- 당사자 간의 계약: 부품 중 하나를 상대방에게 판매
공동 소유자 중 한 사람이 다른 사람에게 부품을 사거나 팔기로 결정하는 것은 항상 가능합니다.
공유 소유권 소멸의 주요 이점은 무엇입니까?
이 거래의 주요 측면은 세금과 직접적으로 관련되어 있습니다. 세금 관점에서 이 거래는 "판매"로 과세되지 않습니다..
스페인 지역에 따라 "판매"는 판매 가격의 6-10%에서 세금이 부과됩니다. 그러나 EC는 0,5-1,5%에서만 세금이 부과됩니다(지역에 따라 다름).
이것은 이혼 또는 별거의 경우 수행되는 일반적인 거래입니다.
예:
“A”와 “B”는 결혼하여 말라가에서 150.000유로에 아파트를 구입합니다. 2년 후, 그들은 이혼하기로 결정하고 A가 아파트를 얻는 데 동의합니다. "A"는 부품을 취득하기 위해 "B"에게 75.000유로를 지불합니다.
EC로 간주되기 때문에 이 거래에 대한 세금은 8%(안달루시아 양도세=6.000 EUR)가 아니라 1,5 % = 1.125 EUR입니다.
결론: "A"+"B"는 이 거래가 판매가 아닌 EC로 간주되므로 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR를 절약하고 있습니다.
따라서 EC는 다음과 같은 경우에 완벽한 옵션입니다. 이혼.
중요!: 그러나 재산에 요금이 부과되는 경우 저당, 상대방(이 예의 경우 "A")이 재산을 완전히 취득할 수 있지만 은행은 "B"를 모기지에서 제외하는 것을 허용하지 않을 수 있습니다. 이런 일이 발생하면 토지 등기부에서 "B"는 부동산 밖에 있지만 은행이 모기지 책임을 취소하는 것을 수락하지 않으면 "B"는 계속해서 B의 책임을 지게 됩니다. 은행에 저당.
이 바람직하지 않은 상황을 피하기 위해 공동 소유주 중 한 사람에게 부동산을 맡기기로 결정하기 전에 은행에서 사전 조언을 얻어 부동산을 떠나는 당사자의 모기지 포지션이 무엇인지 확인하는 것이 중요합니다. 이런 식으로 먼저 콘도미니엄의 소멸에 서명하고 나중에 새 모기지론의 공식화를 진행하는 것이 적합합니다.
과세에 대한 종속은 보상의 "금전적 성격"에 의해 결정됩니다. 즉, 콘도미니엄의 소멸로 간주되므로 상품으로 보상하는 경우에는 "바터"(일명 "SWAP"라고도 함)로 이해하고 거래를 "판매"로 간주합니다. ", "판매"로 과세됩니다.
다른 부분을 "구매"하기 위한 지불이 없거나 사법/법원의 선고가 없는 경우는 어떻게 됩니까? 한쪽 당사자가 상대방에게 자신의 일부를 "주거나" "기증"하는 것이 가능할 수 있습니까?
이것은 가능하지만 "공동 소유의 소멸"로 간주되지 않으므로 이 개념의 세금 특권이 없습니다. "기부"로 간주됩니다.
그리고, 그렇다면 “기부금”은 지방세인 기부세로 규제를 받아야 하므로 지역에 따라 다르게 규제됩니다.
발렌시아 지역의 경우 기부금은 부모와 아들 사이에 기부한 금액에서 최대 100.000유로까지 면세로 구성되어 있습니다. 그러나 이러한 세금의 뼈화는 배우자 간의 기부에는 적용되지 않습니다. 따라서 재산 소유자의 일부를 배우자인 다른 사람에게 증여하는 경우 높은 세금을 내야 할 수 있습니다.
공동 소유자가 결혼하지 않은 경우 증여세는 더 높습니다.
따라서 공동소유권 또는 공동소유권을 소멸시키거나 해산하는 결정을 할 때에는 적절한 법률자문을 받는 것이 매우 중요합니다.
설명된 대로 지불이 없는 EC는 "기부"로 간주될 수 있습니다. EC에서 매우 중요한 측면은 상대방에게 "지불" 또는 "보상"이 있어야 한다는 것입니다. 즉, 재산을 떠나는 사람은 재산을 얻은 사람으로부터 "지급" 또는 "보상"을 받아야 합니다. 지불이 없는 경우 거래는 "선물"로 간주될 수 있으며 거래는 "기부"로 과세될 수 있습니다. 그리고 이것은 "기부"로 간주되는 것이 정말 중요합니다. 상속보다 훨씬 더 높은 세금이 부과됩니다. "증여세"는 "상속세"와 동일하게 적용되며, 배우자 간 증여는 상속만큼의 감면 혜택을 받지 못합니다.
결제가 다른 자산으로 이루어지는 EC는 "판매"로 간주될 수 있습니다.: 취득자의 보상이 다른 자산을 사용하여 이루어진 경우 거래가 "SWAP"으로 간주되어 "판매"로 과세될 수 있음을 아는 것이 매우 중요합니다.
. 발렌시아 공동체, 이 옵션은 중요한 재정적 이점을 제공하므로 관련 세금(법률 문서법 세금)은 1,5% 더 많은 공증 비용을 부과하며, 보상을 받는 대가로 상품의 일부 재산이 이전되는 경우, 재정적으로는 구매 옵션 대신 이 옵션이 더 좋기 때문에 후자의 경우 10%의 세금 귀속이 적용됩니다(다른 지역에서는 이 세금이 8-10%일 수 있음).
마지막으로 과세의 경우 비거주자, 경우에 "과도한 판결"이 없습니다. 상대방에게 부품을 제공하는 파트너로부터 유보할 3%가 없습니다.
그러나, 판결과 금전보상을 초과한 아파트 소멸시, 비거주자 소득세법 통합본 25.2조 XNUMX항에 따르면, 초과 금액에 대해 3%의 유보가 실행되어야 합니다. 이 세금 청산을 위해 건물 가치의 세습 재산 변경 및 업데이트가 있었다면 제공됩니다.
출처 :
– 24년 1889월 XNUMX일의 왕실 칙령.
– 일반 재정 관리.
– Royal Legislative Decree 1/1993, 24월 XNUMX일.
– 비거주자 세법.