A társasház megszűnése (vagy „társtulajdon törlése”) egy fel nem osztható vagyontárgy tulajdonjogának átruházását jelenti, ha az egyik tulajdonostárs az ingatlan teljes tulajdonjogát megszerzi az ingatlan többi részére. a tulajdonostársak, és ez számos esetben (pénzbeli vagy nem) kompenzációval végződik.
Milyen esetekben találunk „társasházat” vagy „társtulajdont” egy ingatlanon?
- Ha 2 vagy több személy úgy dönt, hogy együtt vásárol egy ingatlant, és a résztulajdon arányának megosztása
- Öröklés esetén, ha bebizonyosodik, hogy törvény vagy végrendelet alapján a meghatározott ingatlan tulajdonjoga arányosan megoszlik az örökösök között.
- Más Bírósági vagy bírósági eljárás
Általában két módja van a társtulajdon megszüntetésének:
1.- Bírói megállapodással, ahol a bíróságok megvizsgálják, és megerősítik, hogy az ingatlan csak az egyik társtulajdonoshoz kerül.
2 példa:
a) Válás; Válás esetén, ahol a bíróság ítélete megállapítja, hogy a házaspár tulajdonában lévő ingatlan csak az egyiküké.
b) A bírósági társtulajdon hivatalos megszüntetése. Lehetséges más bírósági eljárás is, ahol a tulajdonostársak törlése mellett döntenek.
A Bíróság ítélete mindkét esetben a spanyol rendszerben kerül bemutatásra, és egy olyan eljárás elindítására szolgál, amelyben csak az egyik tulajdonostárs kapja meg az ingatlan 100 %-át.
2.- Felek közötti megállapodás: Az egyik alkatrész eladása a másik félnek
Mindig előfordulhat, hogy az egyik tulajdonostárs úgy dönt, hogy megvásárolja vagy eladja a részét a másiknak.
Mi a fő előnye a társtulajdon megszűnésének?
Ennek az ügyletnek a fő aspektusa közvetlenül az adózáshoz kapcsolódik, mivel bár az egyik tulajdonostárs „megszerzi” a tulajdonostárs részét a többitől, adózási szempontból ez a tranzakció nem adóztatható „eladásként”.
A spanyol régiótól függően az „eladás” 6-10% adót fizet az eladás árából. De az EK csak 0,5-1,5 %-os adót fizet (régiótól függően)
Ez a tipikus tranzakció válás vagy különválás esetén.
Példa:
„A” és „B” házasok, és 150.000 2 EUR-ért vesznek egy lakást Malagában. 75.000 évvel később úgy döntenek, hogy elválnak, és megegyeznek abban, hogy „A” kapja a lakást. „A” XNUMX EUR-t fizet „B”-nek, hogy megszerezze a részét.
Az EK-nak tekintve ennek a tranzakciónak az adója nem 8% (Andalucía Transfer Tax=6.000 EUR), hanem 1,5% = 1.125 EUR.
Következtetés: Az „A”+”B” 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR összeget takarít meg, mivel ez az ügylet eladás helyett EK-nak minősül.
Tehát az EC tökéletes választás ilyen esetekben válás.
FONTOS!: De abban az esetben, ha az ingatlant terhelik a jelzálog, bár az ingatlant a másik fél teljes egészében megszerezheti („A”, a példa esetében), a bank nem fogadhatja el, hogy „B”-t kihagyja a jelzálogból. Ha ez megtörténik, bár az ingatlan-nyilvántartásban „B” kikerült az ingatlanból, ha a bank nem vállalja a jelzáloghitel-felelősségének törlését, akkor „B” továbbra is felelős lesz, és így továbbra is adós marad. a jelzálog a banknak.
Ennek a nemkívánatos helyzetnek a elkerülése érdekében fontos, hogy mielőtt az ingatlant valamelyik társtulajdonosra hagyja, előzetesen kérjen tanácsot bankjától, hogy megtudja, mi lenne az ingatlant elhagyó fél jelzálogpozíciója. Így alkalmas először a társasház megszűnésének aláírására, majd az új jelzálogjog formálására.
Az adózás alárendeltségét a kompenzáció „pénzbeli jellege” határozza meg. Más szóval, társasház kihalásának tekintendő, tehát árukkal való kompenzáció esetén úgy kell érteni, hogy „barter” (más néven „SWAP”), majd az ügylet „eladásnak” minősül. ”, és „eladásként” adóztatják.
Mi a helyzet, ha nem kell fizetni a másik rész „megvásárlásáért”, vagy nincs bírósági/bírósági ítélet? Lehetséges, hogy az egyik fél „adja” vagy „adományozza” a részét a másiknak?
Ez lehetséges, de ez nem minősül „társtulajdon megszűnésének”, így nem fogja megilletni az ebben a koncepcióban szereplő adózási kedvezményeket. „Adománynak” minősül.
És abban az esetben Az „adományozást” tehát az Adományadónak kell majd szabályoznia, ami egy regionális adó, tehát régiónként eltérően szabályozható.
Valencia régió esetében az adományozásnak adómentesen jár a 100.000 EUR összegig a szülők és fiak közötti adományból. Ez az adófizetés azonban nem vonatkozik a házastársak közötti adományokra. Így abban az esetben, ha az ingatlantulajdonos egy részét a másiknak, házastársnak adományozzák, magas adót kell fizetni.
Az adományozási adó még magasabb, ha a tulajdonostársak nem házasok.
Ezért nagyon fontos, hogy a Társasház vagy Társasház megszüntetéséről vagy feloszlatásáról szóló döntés meghozatalakor a megfelelő jogi tanácsadást megkapjuk.
Amint azt az EC kifejtette, ha nincs fizetés, az „adománynak” tekinthető: Nagyon fontos szempont az EB részéről, hogy a másik félnek „kifizetést” vagy „kártérítést” kell fizetnie. Más szóval, aki elhagyja az ingatlant, annak kell „fizetnie” vagy „kártalanítania” azt, aki megkapja az ingatlant. Fizetés hiányában az ügylet „ajándéknak” tekinthető, majd „adományként” adóztatható. És ez nagyon fontos ahhoz, hogy figyelembe vegyük, mivel az „adomány” még az örökségnél is magasabb adót jelent. Az „adományozási adó” ugyanaz, mint az „Öröklési illeték”, és a házastársak közötti adományok nem járnak annyi kedvezményrel és juttatással, mint az öröklésenkénti kedvezmény.
Az az EK, ahol a fizetés egy másik eszközzel történik, „eladásnak” tekinthető.: Nagyon fontos tudni, hogy ha a megszerző féltől származó kártalanítás egy másik eszköz felhasználásával történik, akkor az ügylet „SWAP”-nak tekinthető, majd „eladásként” adóztatható.
A Valenciai közösség, ez a lehetőség jelentős fiskális előnyt jelent, így az adóhoz kapcsolódó adó (Jogyi Okmányos Adó) 1,5%-kal több közjegyzői költséget ír elő, illetve, ha az áru egy részének tulajdonát ellentételezés fejében adják át, fiskálisan ez az opció előnyösebb a vételi lehetőség helyett, így az utóbbira 10%-os (más régiókban ez az adó esetleg 8-10%) adózást alkalmaz.
Végül az adózás esetén NEM LAKOSOK, Amennyiben nincs „bíráskodási többlet”, nincs 3 % visszatartandó attól a partnertől, aki a részt a másiknak adja.
De, társasházi kihalásoknál több bíráskodással és pénzbeli kártérítéssel, a nem belföldi illetőségű személyek jövedelemadójáról szóló törvény egységes szerkezetbe foglalt szövegének 25.2. a többlet értékére 3%-os visszatartást kell gyakorolni ezen adó felszámolására, feltéve, hogy az épület értékét megváltoztatták és aktualizálták.
Források:
– 24. július 1889-i királyi rendelet.
– Általános költségvetési menedzsment.
– 1/1993 királyi törvényerejű rendelet, szeptember 24.
– Külföldi adózási jog.