SPANYOLORSZÁGI INGATLAN ELADÁSÁNAK TŐKENYERESÉGI ADÓ – AZ ELADÁSRA VONATKOZÓ IRPF – 210. ÉS 100. MODELL

Spanyolországban lévő ingatlan tulajdonosaként az ELADÁS során Önnek kell fizetnie az úgynevezett "Ganancia Patrimonial", más néven "Tőkenyereség” angolul, vagy „Plusz érték" franciául, "Meerwaarden"hollandul, vagy "Kapitalgewinn” németül stb. Ez az értékesítési adó az általános jövedelemadó része.

Az adó működésének megismeréséhez kérjük, vegye figyelembe a következő fogalmakat:

 1.- INGATLANVÁSÁRLÁS ÁRA:  Az ingatlan megvásárlásakor az akvizíció árán kifizetett teljes összeg. 

2.- A VÁSÁRLÁSHOZ ÖSSZEFÜGGŐ KÖLTSÉGEK ÉS ADÓK:  Ez a fogalom a vásárláshoz kapcsolódó kiadások és adók teljes összegét foglalja magában:

– Közjegyzői és telekkönyvi díjak

– ÁFA és Bélyegilleték (új ingatlanok esetén) vagy ÁFA (továbbértékesítés esetén) után fizetett összeg  

– Szakmai díjak: Ingatlanközvetítői díjak, ügyvédi díjak, stb. 

 3.- AZ INGATLANON VÉGZETT REFORMOK, MUNKÁK, FEJLESZTÉSEK:   Nagyon fontos tudni, hogy nem minden reformot fogadnak el tőkenyereségadó-csökkentésként. Tisztán, a spanyol kormány csak ezeket fogadja el  „strukturálisnak” tekintett reformok, mint például az építmények „rehabilitációja” vagy „bővítése”.  

Az IRPF csökkentése érdekében az ingatlan bővítése is mérlegelhető. A spanyol adóhivatal úgy véli, hogy a „bővítés” egy olyan folyamat, amelynek során új elemeket építenek be az ingatlanba, és munkaként/építményként szerzik meg az ingatlanban, ami nagyobb termelési kapacitást biztosít. „Ebbe a koncepcióba bekerülnek az ingatlanon készült új építmények, felületbővítések stb. Ezeknek a bővítményeknek a költsége szintén magasabb beszerzési értékként számítható ki.

De vigyázz, a házban végzett javítási és állagmegóvási munkák nem számíthatók ki az árfolyamnyereség mértékének csökkentése céljából, hiszen nem a ház feljavítását, bővítését célzó munkákról van szó, hanem a használat és az élvezet tökéletes állapotának megőrzéséről.

A „felújítási munkák” és a „államisági munkák” megkülönböztetésére pedig az APEH jelzi, hogy „javítások, állagmegóvások azok, amelyek az ingatlan hasznos élettartamának, termelési vagy használati kapacitásának megőrzését célozzák, ugyanakkor bővítésnek tekinthetők. vagy javítja azokat, amelyek akár az ingatlan kapacitásának vagy lakhatóságának növekedését, akár hasznos élettartamának meghosszabbítását eredményezik. Amennyiben Ön felújítási munkákat végzett, azok jellegétől függően fejlesztésnek, bővítésnek minősülhetnek, ilyenkor az átadott ingatlan beszerzési értékének, állagmegóvási, javítási költségének számításakor figyelembe kell venni, amelyeket az említett számításnál nem szabad figyelembe venni.

Következtetésképpen bizonyítási kérdéssel állunk szemben, amelyet az elvégzett munkák jellegétől függően eseti alapon kell megoldani.

 4.- TŐKENYERESÉG FENNTARTÁSA: Abban az esetben az eladó nem adóügyi illetőségű Spanyolországban, az eladási árból 3 % levonás jár. Ezt az összeget nem fizetik ki az eladónak, hanem be kell fizetni az adóhivatalnak „visszatartásként” a közelgő tőkenyereség-nyilatkozathoz, amelyet az értékesítés után mutatnak be. A vevő köteles az árból a 3 %-ot „megtartani” és azt a spanyol adóhivatalban letétbe helyezni, az eladótól fizetendő tőkenyereség „előlegfizetéseként”.

AZ ADÓ ALAPJA

A spanyol ingatlanok értékesítése az eladókkal szembeni tőkenyereség-kötelezettségből származik az értékesítésből származó „nettó nyereségből” a következő képlettel: 

Eladás ára – Beszerzési ár – Beszerzési költségek és adók – Az ingatlanon végrehajtott «strukturális reformok» költsége

ADÓKULCS

Miután kiszámította ennek az adónak a „nettó nyereség” alapját, a fizetendő adókulcs eltér a spanyolországi adózási helyzetétől, mint spanyol lakos vagy SPANYOL NEM LAKOS: 

– Spanyol lakosok – 100. MODELL:

Abban az esetben, ha Önt „Spanyol adóügyi illetőségűnek” tekintik (ami azt jelenti, hogy Spanyolországban fizeti a jövedelemadót spanyol állampolgárként), akkor a tőkenyereség kiszámítása után a következő adókedvezményeket élvezheti:

• ÁLLANDÓ LAKÁSHOZ NINCS TŐKENYERESÉG: Ha az Ön által értékesített ingatlan az Ön állandó lakhelye (több mint 3 éve használja „állandó otthonaként”), akkor a következő előnyökben részesül:
  • Ha Ön 65 évesnél fiatalabb: Nem kell CG-t fizetnie az eladásból megszerzett összegek után, amelyeket „újra befektetnek” egy új ingatlan beszerzésébe, amelyet állandó lakóhelyként használnak. 2 év áll rendelkezésére, hogy gyakorolja ezt az „újrabefektetést” (2 éven keresztül nem fektette be ezeket az összegeket, teljes adót kell fizetnie).
  • Ha Ön 65 évesnél idősebb: Nem fizet CG-t az eladáskor kapott összegekért. És ez még akkor is, ha nem „fektet be újra” egy új ingatlanba.
• NINCS 3% FENNTARTÁS: Az adásvétel befejeztével az ár teljes összegét megkapja a vevőtől, visszatartás nélkül.

– Spanyol nem rezidensek – 210-es modell:   Adókulcs rögzítése: 19%

Példa a tőkenyereség kiszámítására: 

• Ön 2015-ben vásárolt egy viszonteladó ingatlant 200.000 XNUMX EUR áron.
• Ebben a pillanatban 24.000 eurót fizetett, ami a költségek 12%-a: 10% transzferadó + 2% közjegyzői, telekkönyvi, ügyvédi díj, stb.
• Ezután 17.000 XNUMX euróért belső reformokat hajtott végre (padlócsere, medence javítás, új ablakok).
• Néhány évvel később épített egy garázst 20.000 XNUMX EUR értékben

Aztán úgy döntött, hogy most eladja 260.000 XNUMX EUR áron.

Mekkora tőkenyereség származik ebből az eladásból?

MEGJEGYZÉS: Mielőtt elvégeznénk a számítást, tájékoztatnunk kell, hogy a spanyol adminisztráció az összes fenti koncepciót figyelembe veszi az adó csökkentésére, kivéve a „belső reformok” 17.000 XNUMX eurós értékét. Ennek az az oka, hogy a „belső” reformok, amelyek nem „strukturális” reformok, nem számítanak adókedvezménynek.

A képletet használjuk:

260.000 (Az eladás ára) - 200.000 (beszerzési ár) – 24.000 20.000 (beszerzési költségek és adók) – XNUMX XNUMX (új garázs) =

16.000 EUR

Ez a „nettó nyereség”, amelyet az eladással kell elérni

Mivel a tőkenyereség mértéke 19%, akkor a tőkenyereség adójának összege:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

 AZ ADÓ FIZETÉSI MÓDJA

Abban az esetben, ha megrendelésednél Spanyol adó LAKOSOK, az adót a többi jövedelemmel, nyugdíjjal, fizetéssel stb. együtt kell bevallani a globális jövedelemadó-bevallás részeként, amelyet a következő év júniusának vége előtt kell benyújtani.

  Abban az esetben, ha megrendelésednél NEM adózó rezidens Spanyolországban, a tőkenyereség kifizetésének módja a következő:

• AZ ELADÁS BEFEJEZÉSÉVEL: 3 % TARTÁS: Az adásvétel befejeztével a spanyol kormány arra kényszeríti a vevőt, hogy az adásvételi ár értékéből 3%-ot tartson vissza. Tehát nem kapja meg a teljes megállapodás szerinti árat. A vevő a teljes ár 3%-át megtartja és köteles letétbe helyezni az adóhivatalnál. Ez „az értékesítés befejezésének napján” történik.

MEGJEGYZÉS: A fenti példát követve, ha az eladás ára 260.000 260.000 EUR volt, a vevő által teljesítendő visszatartás 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

• 4 HÓNAP ELŐTT AZ ELADÁS BEFEJEZÉSE UTÁN: TŐKENYERESÉG NYILATKOZATA 19% EU-s és nem uniós állampolgárokra egyaránt vonatkozik): Az adásvétel befejezése után 6 hónap áll rendelkezésére, hogy bemutassa a „Tőkenyereség-nyilatkozatot” a spanyol adóhivatalnak. Ebben a nyilatkozatban Önnek (vagy ügyvédjének) a fenti példa szerint kell kiszámítania az adót. Ebben az esetben a fizetendő összeg 3.040 EUR.

MEGJEGYZÉS: Az itt leírtak szerint az ebből a tranzakcióból származó tőkenyereség 3.040 EUR. Mivel Önt magasabb összeggel (7.800 EUR) tartották vissza, a különbözetért „hitele” van a spanyol kormánynál.

Tehát, ha a spanyol közigazgatás 7.800 EUR CG adót tart vissza, mivel az adó végeredménye csak 3.040 EUR, akkor a spanyol kormánynak «vissza kell térítenie» a különbözetet: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Hogyan lehet igényelni ezt a visszatérítést? Ügyvédjének ezt a tényt fel kell tüntetnie ugyanabban a tőkenyereség-nyilatkozatban, amelyet az adóhivatalnak kell bemutatnia.

 MEGJEGYZÉS: A tulajdonosok általában összekeverik a „spanyol adóügyi rezidenciát” a „spanyol rezidenciával”.

Más szóval, az emberek úgy gondolják, hogy a spanyol nemzeti rendőrségnél megszerzett «spanyol lakcímkártya vagy «lakóhelyi bizonyítvány» elegendő annak bizonyítására, hogy ők «spanyol lakosok az adók miatt», de sajnos nem ez a helyzet.

AzSpanyol tartózkodási kártya”(Vagy„Spanyol tartózkodási bizonyítvány“), nem az érvényes dokumentum az Adóellenértékének „Adórezidens”-ként történő megváltoztatásához.

A spanyol tartózkodási kártya (vagy igazolvány) csak arra szolgál, hogy kijelentse, hogy Ön Spanyolországban „él”, annak érdekében, hogy megkönnyítse a Rendőrség számára, hogy jobban ellenőrizhesse a lakosokat egy meghatározott területen.

Annak érdekében, hogy az adók miatt spanyol lakos lehessen, majd normál spanyol állampolgárként kezdje meg az Adók fizetését Spanyolországban, be kell szereznie a SPANYOL LAKOSSÁGI ADÓIGAZOLÁS a spanyol adóhivatal vagy a spanyol vámhivatal adja ki, és akkor nem a származási országában, hanem Spanyolországban kezdi el az adót fizetni.

Továbbá, ha nyilatkoznia kell az országának adóhivatalánál, hogy Ön spanyol adóügyi illetőségű, és nem kíván továbbra is adózói rezidensként működni az Ön országában,

Ezért kérjük, ellenőrizze adótanácsadójánál az Ön által jelenleg fizetett adókat, mert akkor is, ha Ön nem spanyol lakos, akkor is be kell jelentenie és be kell fizetnie a NEM LEKEZDŐSEK JÖVEDELEMADÓT.

EGYÉB ADÓK SZÁLLÍTÓK SZÁMÁRA-PLUSVALÍA

A PLUSVALÍA elsősorban az Ön ingatlana szerinti telek értéknövekedésének adója, a vételi és eladási időtől számítva. Ez az egyedüli adó, amit nem áll módunkban előre kiszámítani az eladásra, mert a városháza konkrét szempontjaitól függ.

Ezekben az esetekben a vevő által az eladónak fizetett visszatartás elegendő az adó megfizetésére. Összességében, amikor az eladó elhagyja az országot az eladás után.