A spanyol szabályozás előírja, hogy ahhoz, hogy egy építmény hozzáférhessen az ingatlan-nyilvántartáshoz, a közjegyzőknek meg kell követelniük az építési engedélyt és az összes építési dokumentációt, beleértve a végleges építési bizonyítványt stb.
Ezt mondja az október 2015-i 30/XNUMX királyi törvényerejű rendelet (a földtörvény egységes szerkezetbe foglalt szövege)
De mi a helyzete azoknak az épületeknek, amelyek építési engedély nélkül épültek?
Ezekben az esetekben ugyanaz a földtörvény a 28.4. cikk (XNUMX) bekezdésében rögzíti, hogy azok az építmények, épületek és létesítmények, amelyek esetében az elévülés lejárta miatt már nem helyénvaló a városi jogszerűség helyreállítását célzó intézkedések meghozatala megfelelő időszakok, hozzáférhet az ingatlan-nyilvántartáshoz.
Mi a célja egy épületnek, hogy hozzáférjen az ingatlan-nyilvántartáshoz?
Ennek alapvető oka, hogy az ingatlan-nyilvántartásban nem szereplő építmény semmilyen jogügyletnek nem lehet része. Vagyis nem vásárolhat, eladhat, nem örökölhet, nem kölcsönözhet, nem fizethet adót stb.
Az ingatlan-nyilvántartáshoz való hozzáférés lehetővé teszi, hogy az építkezés legális forgalom tárgyává váljon, és a tulajdonos tulajdonjogának része legyen. Ráadásul ez implicit módon azt is jelenti, hogy az említett ingatlant a jogrendszer nem bonthatja le, bonthatja le vagy semmisítheti meg más módon. Ezzel a tulajdonos megerősíti az említett építmény tulajdonjogát, még akkor is, ha az engedély nélkül épült.
De ha egyszer egy engedély nélkül épült építmény bekerül az ingatlan-nyilvántartásba, az teljesen legalizált? Vagyis 100%-ban legálisnak tekinthető?
A válasz bonyolult.
Ahogyan azt korábban is elmondtuk, egy építmény engedély nélküli ingatlan-nyilvántartásba való bejutása azt jelenti, hogy az építmény jogilag láthatóvá válik.
Más szavakkal , amikor építési engedéllyel építkeznek, tájékoztatják a városi tanácsot, hogy építkezést fognak végezni , és a spanyol jogrendszer észreveszi az említett konstrukciót. Az építkezés befejezéséről az építészmérnöki munka elvégzéséről szóló igazolással, a közjegyzői irodában tett nyilatkozatával pedig a megfelelő új építési nyilatkozattal értesül. Így az építési engedéllyel épített építményt a jogrendszer automatikusan azonosítja és elismeri.
Egy olyan építmény azonban, amely a nélkül épült építési engedély nem része a legális forgalomnak, mert megépítését nem jelentették be az államigazgatásnak . Előfordulhat, hogy az említett építkezésről adó-, kataszter- és Ibi-nyilvántartás van, de ez nem jelenti azt, hogy az építési törvényesség szempontjából a területen végzett munkák ellenőrzésével és felügyeletével megbízott szervek tudomást szereztek erről a jogi konstrukcióról.
Ezen túlmenően, ha ez így lenne, vagyis ha az adminisztráció tudomást szerzett arról, hogy illegális építkezésről van szó, akkor automatikusan el kellene rendelnie az említett építmény bontását, mivel az illegálisnak minősült.
Az történik, hogy a spanyol közigazgatás a jogi és kereskedelmi cselekmények jogforgalmában ugyanazon biztonság elve miatt, nem rendelkezhet határozatlan idővel a jogellenesen végzett munkák és építmények elleni fellépésre.
A különböző spanyol regionális szabályozások ugyanis mindig maximális határidőt írnak elő arra, hogy a közigazgatási szervek felderítsék az engedély nélkül épült munkákat és építményeket, és így adminisztratív szankciókkal, pénzbírsággal, sőt bontási végzésekkel is megbüntessék azokat. Ezt követően anélkül, hogy az adminisztráció észlelte volna, vagy nem lépett volna fel az építkezés ellen, az legalizálódik és a tulajdonos vagyonában örökösödik.
A spanyol jogszabályokban ez a kifejezés a különböző autonóm közösségek szerint eltérő.
Most két esetről fogunk beszélni, a valenciai közösségről és Andalúziáról.
Valenciai Közösség.
A valenciai közösségben a szabályozás alapja július 5-i 2014/25. törvény a területrendezésről, városrendezésről és tájrendezésről a valenciai közösség (ismertebb nevén LOTUP “), amelyet legutóbb 2019-ben módosítottak a február 5-i törvénnyel, amely 8. február 2019-tól hatályos.
Ez a törvény a következőket állapítja meg lejárati idők :
Az ilyen esetekben az adminisztráció intézkedései lejárati idejének meghatározásához két esetet kell megkülönböztetni:
- Beépítetlen terület, rusztikus, védett . Nem beépíthető vagy védett területen található művek esetében, nincs lejárati idő .
Ezért, függetlenül attól, hogy az említett munkálatok anyagi szankcionálásának lehetősége lejárt-e, az engedély nélkül épült művek bontását az adminisztráció bármikor elrendelheti, hiszen, mint mondjuk, az adminisztráció joga nem ír elő.
- Városi vagy fejleszthető terület: A városi beépíthető telkek tekintetében az elévülési idő azon építmények esetében, amelyek a LOTUP hatálybalépésekor (2024. augusztus) a korábbi jogszabályok szerint nem írtak elő lejárati időt 15 év. A korábbi elévülési idő 4 év volt.
Vagyis addig lehet engedély nélkül bejelenteni egy művet, amíg az korábban elkészült 20. augusztus 2010. . Ez a dátum nagyon fontos, mert azt jelenti Négy év a LOTUP hatálybalépése előtt, ami pontosan 20. augusztus 2014-án volt.
Amellyel, legalizálhatók azok a városi vagy beépíthető telken végzett munkák, amelyek e törvény hatálybalépésekor négy évnél hosszabb időre építési határidőre voltak előírva (tehát minden 2010 augusztusa előtt befejezett építkezés) az ingatlan-nyilvántartásba való belépéssel . .
Azonban, azokat a beépíthető városi telken lévő építményeket, amelyek 20. augusztus 2010. után engedély nélkül épültek , mint például 2011, 2012, 2013 stb., az említett építmények bontási végzéseinek elévülési ideje 15 év lesz .
Ugyanez történik a ráépített konstrukciókkal is közös beépítetlen földterület , Amely hozzáférhetnek az ingatlan-nyilvántartáshoz, feltéve, hogy 20. augusztus 2010. előtt épültek.
Mindazonáltal, ami nagyon fontos, a 2010 augusztusában befejezett, beépítetlen területeken megvalósuló építkezésekre a LOTUP 2014/XNUMX. törvényének elévülhetetlenségi rendszere vonatkozik.
És tekintettel védett beépítetlen terület, csak a 1. február 2002. előtt befejezett engedély nélküli építményeket lehet bejelenteni.
Ez azért van így, mert ez a dátum egybeesik a korábbi jogszabályokban szabályozott négy év elteltével, valamint a 16. február 2003-jén hatályba lépett 1/2006. védett földre.
Andalúzia
Ugyanez történik Andalúziában, bár nincs különbség városi és nem urbanizálható között. Az andalúziai városrendezési törvény 7/2022, legutóbbi, 8. február 2012-i módosítása utáni szövege mindkét esetben 4 évről 6 évre emeli a közigazgatásnak az építmények lebontásának követelésére vonatkozó jogának elévülési idejét. . engedély nélkül épült.
A Valenciai Közösséghez hasonlóan ez az időszak azokra az engedély nélküli munkákra vonatkozik, amelyekre a törvény elfogadásának időpontjában a korábbi jogszabályokban megállapított 4 éves időszak lejárt. Vagyis minden 8. február 2008. előtt épült építmény legalizálható.
Ezért az ezen időpont után épült építmények esetében az elévülési idő 6 év.
Katalónia
Ugyanez mondható el Katalóniáról is. A katalán városrendezési törvény felülvizsgált szövegét jóváhagyó, augusztus 1-i 2010/3. számú törvényerejű rendelet 4 évről 6 évre emelte az épületek városi jogszerűségének helyreállítására irányuló kereset elévülési idejét.
Vagyis lebontását vagy lebontását követelni.
Katalóniában azonban nem adják meg annak a kifejezésnek az andalúz és valenciai értelmezését, amelyben az új, meghosszabbított 6 éves időtartamot alkalmazni kezdik. A katalán kritériumok szerint 3 éves elévülési idővel járnának azok az építmények, amelyek a törvény elfogadása előtt, azaz 2010. augusztus 4-án épültek. A később épülteknél pedig 6 lenne a kifejezés.
OKÉ. Megértett!. Tehát, ha olyan engedély nélküli építményem van, amelyben az autonóm közösségem jogszabályaiban meghatározott időszakok szankció nélkül teltek el, akkor az otthonom 100%-os?
A válasz egy kicsit bonyolult.
Amint azt ebben a jelentésben jeleztük, az építmény szankcionálására/büntetésére vonatkozó határidő átadása feljogosítja az építmény ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére.
Ez azt jelenti, hogy: a tulajdonos engedély nélkül is „birtokolhatja” a művet. Jelzáloggal terhelhető, lízingelhető, eladható, örökölhető, adományozható stb a spanyol rendszer nem rendelheti el annak lebontását.
Bár a spanyol rendszer törvényesnek ismeri el az ilyen konstrukciót, nem adhatja meg számára mindazokat a jogokat és előnyöket, amelyeket egy jogi konstrukció megvan . Más szóval, a spanyol rendszer nem tudja asszimilálni azokat az illegális építményeket, amelyek nem tartották tiszteletben a törvényt, nem fizettek építményadót, építészeket stb. Kifizették az összes kapcsolódó adót és költséget.
Emiatt ezek az engedély nélkül épült, de az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett építmények speciálisan katalogizálva vannak. Ezeket „renden kívüli” konstrukcióknak nevezik.
Ez a fajta konstrukció bizonyos korlátozások hatálya alá tartozik a jogi konstrukciók tekintetében:
- Csak a megőrzésre, a biztonságra és az egészségvédelemre korlátozódó reformmunkákra van lehetőségük. Ezért nem végezhetnek rehabilitációs munkákat.
- A meglévő építmény bővítési munkái nem megengedettek.
- Abban az esetben, ha az építmény természetes úton (természetes okok, tönkremenetel, katasztrófa, árvíz stb. miatt) lebontásra kerül, nem építhető újra. Nem építhetők újjá.
Forrás: TLACORP