बिना लाइसेंस के निर्माण का वैधीकरण

स्पैनिश नियम यह स्थापित करते हैं कि, किसी निर्माण के लिए संपत्ति रजिस्ट्री तक पहुंच प्राप्त करने के लिए, नोटरी को यह आवश्यक होना चाहिए कि भवन लाइसेंस प्रदान किया जाए, और सभी निर्माण दस्तावेज, जिसमें अंतिम कार्य प्रमाण पत्र, आदि शामिल हैं।

यह 2015 अक्टूबर का रॉयल लेजिस्लेटिव डिक्री सेवन/30 कहता है (भूमि कानून का समेकित पाठ)

लेकिन, उन भवनों का क्या हाल है जो बिना बिल्डिंग परमिट के बने हैं?  

इन मामलों में, वही भूमि कानून अपने अनुच्छेद 28.4 में स्थापित करता है कि वे निर्माण, भवन और प्रतिष्ठान जिनके संबंध में शहरी वैधता को फिर से स्थापित करने के उपायों को अपनाना उचित नहीं है, जो सीमा की समाप्ति के कारण उनके विध्वंस को दर्शाता है। इसी अवधि, संपत्ति रजिस्ट्री तक पहुंच हो सकती है।

संपत्ति रजिस्ट्री तक पहुंच के लिए भवन का उद्देश्य क्या है?  

इसका मूल कारण यह है कि एक निर्माण जो संपत्ति की रजिस्ट्री का हिस्सा नहीं है, वह किसी भी कानूनी लेनदेन का हिस्सा नहीं हो सकता है। यही है, आप खरीद, बिक्री, विरासत, बंधक, करों का भुगतान आदि नहीं कर सकते हैं।

संपत्ति रजिस्ट्री तक पहुंच के साथ, निर्माण को कानूनी यातायात का उद्देश्य बनने और मालिक के संपत्ति अधिकार का हिस्सा बनने की अनुमति देता है। और इसके अलावा, इसका तात्पर्य यह है कि उक्त संपत्ति को कानूनी प्रणाली द्वारा ध्वस्त, ध्वस्त या अन्यथा नष्ट नहीं किया जा सकता है। जिसके साथ, मालिक इस प्रकार उक्त निर्माण पर संपत्ति को समेकित करता है, भले ही वह बिना लाइसेंस के बनाया गया हो।

लेकिन, एक बार बिना लाइसेंस के बनाया गया निर्माण, संपत्ति की रजिस्ट्री में चला जाता है, क्या यह पूरी तरह से वैध है? दूसरे शब्दों में, क्या इसे 100% कानूनी माना जा सकता है?

उत्तर जटिल है। 

जैसा कि हमने पहले कहा है, संपत्ति रजिस्ट्री के लिए लाइसेंस के बिना किसी निर्माण की पहुंच का अर्थ है इस निर्माण को कानूनी रूप से दृश्यमान बनाना।

दूसरे शब्दों में , जब एक निर्माण लाइसेंस के साथ बनाया जाता है, तो नगर परिषद को सूचित किया जाता है कि एक निर्माण किया जा रहा है , और स्पेनिश कानूनी प्रणाली उक्त निर्माण का नोटिस लेती है। यह भी सूचित किया जाता है कि यह निर्माण कब आर्किटेक्ट के काम के पूरा होने के प्रमाण पत्र के माध्यम से पूरा हो गया है, और नोटरी के कार्यालय में इसकी घोषणा नए निर्माण की संबंधित घोषणा के माध्यम से की जाती है। इस तरह, एक बिल्डिंग लाइसेंस के साथ बनाया गया एक निर्माण कानूनी प्रणाली द्वारा स्वचालित रूप से पहचाना और पहचाना जाता है।

हालांकि, एक निर्माण जो बिना के बनाया गया है निर्माण लाइसेंस कानूनी यातायात का हिस्सा नहीं है, क्योंकि इसके निर्माण की सूचना लोक प्रशासन को नहीं दी गई है . यह हो सकता है कि करों, कडेस्टर और आईबीआई के प्रयोजनों के लिए उक्त निर्माण का एक रिकॉर्ड है, लेकिन इसका मतलब यह नहीं है कि, निर्माण वैधता के प्रयोजनों के लिए, क्षेत्र में कार्यों को नियंत्रित करने और पर्यवेक्षण करने वाली एजेंसियां, इस कानूनी निर्माण से अवगत हो गए हैं।

इसके अलावा, यदि ऐसा होता, अर्थात, यदि प्रशासन को पता होता कि एक अवैध निर्माण है, तो उसे उक्त निर्माण को ध्वस्त करने का आदेश देकर स्वचालित रूप से कार्य करना होगा क्योंकि इसे अवैध माना जाता था।

क्या होता है कि स्पेनिश प्रशासन , कानूनी और वाणिज्यिक कार्रवाइयों के कानूनी यातायात में सुरक्षा के समान सिद्धांत के कारण, अवैध रूप से किए गए उन कार्यों और निर्माणों के खिलाफ कार्रवाई करने के लिए अनिश्चितकालीन अवधि नहीं रख सकता है।

इसके साथ, विभिन्न स्पैनिश क्षेत्रीय नियम हमेशा सार्वजनिक प्रशासन के लिए लाइसेंस के बिना बनाए गए कार्यों और निर्माणों का पता लगाने के लिए अधिकतम समय सीमा स्थापित करते हैं, और इस प्रकार प्रशासनिक प्रतिबंधों, जुर्माना और यहां तक ​​​​कि विध्वंस आदेशों के माध्यम से उन्हें दंडित करने में सक्षम होते हैं। इस समय के बाद प्रशासन द्वारा पता लगाए बिना, या निर्माण के खिलाफ कार्रवाई किए बिना, यह वैध हो जाता है और मालिक की संपत्ति में पैतृक हो जाता है।

स्पेनिश कानून में, यह शब्द अलग-अलग स्वायत्त समुदायों के अनुसार अलग है।

अब हम दो मामलों के बारे में बात करने जा रहे हैं, वैलेंशिया समुदाय, और अंडालूसिया।

 

वालेंसियन समुदाय।

वैलेंसियन समुदाय में, नियम इस पर आधारित हैं: कानून 5/2014, 25 जुलाई, "क्षेत्र योजना, शहरी नियोजन और परिदृश्य" पर वैलेंसियन समुदाय के (बेहतर के रूप में जाना जाता है " लोटअप "), जिसे पिछले 2019 में 5 फरवरी के कानून के माध्यम से संशोधित किया गया था, जो 8 फरवरी, 2019 से लागू है।

यह कानून निम्नलिखित स्थापित करता है: समाप्ति अवधि :

 इन मामलों में प्रशासन के कार्यों की समाप्ति अवधि निर्धारित करने के लिए, दो मामलों के बीच अंतर करना आवश्यक है:

• अविकसित भूमि, देहाती, संरक्षित . अविकसित या संरक्षित भूमि पर स्थित कार्यों के लिए, कोई समाप्ति अवधि नहीं है .

अत: चाहे उक्त कार्यों की वित्तीय स्वीकृति की संभावना समाप्त हो गई हो या नहीं, प्रशासन किसी भी समय बिना लाइसेंस के निर्मित कार्यों को गिराने का आदेश दे सकता है, क्योंकि जैसा कि हम कहते हैं, प्रशासन का अधिकार निर्धारित नहीं है।

• शहरी या विकास योग्य भूमि: शहरी विकास योग्य भूमि के संबंध में, उन निर्माणों के लिए सीमा अवधि, जो LOTUP (अगस्त 2024) के लागू होने पर पिछले कानून के अनुसार समाप्ति अवधि निर्धारित नहीं की थी पन्द्रह साल। सीमाओं की पिछली क़ानून 15 साल थी।

दूसरे शब्दों में, बिना लाइसेंस के किसी कार्य को तब तक घोषित करना संभव है जब तक कि वह पहले पूरा हो चुका हो अगस्त 20, 2010 . यह तिथि बहुत महत्वपूर्ण है, क्योंकि इसका अर्थ है चार साल LOTUP के लागू होने से पहले, जो ठीक 20 अगस्त 2014 को था।

जिसके साथ, शहरी या विकास योग्य भूमि पर काम, जो इस कानून के लागू होने की तारीख में, चार साल से अधिक समय बीतने के लिए एक निर्माण अवधि के लिए निर्धारित किया गया था (अर्थात, 2010 के अगस्त से पहले पूरे किए गए सभी निर्माण), वैध हो सकते हैं संपत्ति रजिस्ट्री तक पहुंच कर . .

हालांकि, विकास योग्य शहरी भूमि पर वे निर्माण जो 20 अगस्त 2010 की तारीख के बाद बिना लाइसेंस के बनाए गए थे , जैसे, उदाहरण के लिए, 2011, 2012, 2013, आदि, उक्त निर्माणों के विध्वंस आदेशों की सीमा अवधि यह 15 साल होगा .

ऐसा ही निर्माणों के साथ होता है सामान्य अविकसित भूमि , जो संपत्ति रजिस्ट्री तक पहुंच हो सकती है बशर्ते वे 20 अगस्त, 2010 से पहले बनाए गए हों।

हालांकि, और बहुत महत्वपूर्ण बात यह है कि अविकसित भूमि पर वे निर्माण जो अगस्त 2010 तक पूरे किए गए थे, वे एलओटीयूपी के कानून पांच/2014 के अभेद्यता शासन के अधीन हैं। 

और के संबंध में संरक्षित अविकसित भूमि, केवल उन निर्माणों को बिना लाइसेंस के घोषित किया जा सकता है जो 1 फरवरी, 2002 से पहले पूरे हो चुके हैं।

ऐसा इसलिए है, क्योंकि यह तारीख पिछले कानून में शासित चार साल के बीतने के साथ मेल खाती है और वैलेंसियन शहरी कानून 16/2003 के लागू होने के साथ, जो 1 फरवरी, 2006 को लागू हुआ, जो अभेद्यता स्थापित करने के लिए आया था। संरक्षित भूमि के लिए।

 

Andalusia

अंडालूसिया में भी ऐसा ही होता है, हालांकि शहरी और गैर-शहरीकरण के बीच कोई अंतर नहीं है। दोनों ही मामलों में, अंडालूसिया 7/2022 के शहरी नियोजन का कानून, 8 फरवरी, 2012 को अपने अंतिम संशोधन के बाद अपने शब्दों में, कार्यों के विध्वंस की मांग के लिए प्रशासन के अधिकार की सीमा अवधि को 4 से बढ़ाकर 6 साल कर देता है। . बिना लाइसेंस के बनाया गया है।

 जैसा कि वैलेंसियन समुदाय में, यह अवधि बिना लाइसेंस के कार्यों पर लागू मानी जाती है, जिसके लिए, कानून के अनुमोदन की तिथि पर, पिछले कानून में स्थापित 4 वर्ष की अवधि समाप्त हो गई थी। दूसरे शब्दों में, 8 फरवरी 2008 से पहले निर्मित सभी निर्माणों को वैध किया जा सकता है।

इसलिए, इस तिथि के बाद निर्मित उन निर्माणों के लिए, सीमाओं की क़ानून 6 वर्ष हो जाती है।

 

केटलोनिआ

कैटेलोनिया में भी यही कहा जा सकता है। 1 अगस्त के विधायी डिक्री 2010/3, कैटलन शहरी नियोजन कानून के संशोधित पाठ को मंजूरी देते हुए, इमारतों की शहरी वैधता को 4 से 6 साल तक बहाल करने के लिए कार्रवाई के लिए सीमा अवधि बढ़ा दी।

यानी इसके विध्वंस या विध्वंस की मांग करना।

हालांकि, कैटेलोनिया में उस शब्द की अंडालूसी और वैलेंसियन व्याख्या जिसमें 6 साल की नई विस्तारित अवधि लागू होना शुरू होती है, नहीं दी गई है। कैटलन मानदंड के अनुसार, वे कार्य जो कानून के अनुमोदन से पहले बनाए गए थे, अर्थात 3 अगस्त 2010, 4 साल की सीमाओं का क़ानून होगा। और जो बाद में बने, उनका पद 6 होगा।

 ठीक है। यह समझा जाता है!। इसलिए, यदि मेरे पास बिना लाइसेंस के कोई निर्माण है जिसमें मेरे स्वायत्त समुदाय के कानून में स्थापित अवधि बिना मंजूरी के समाप्त हो गई है, तो क्या मेरा घर 100% है?

उत्तर थोड़ा जटिल है।

जैसा कि हमने इस रिपोर्ट में संकेत दिया है, एक निर्माण को मंजूरी/दंडित करने के लिए अवधि के पारित होने से संपत्ति रजिस्ट्री में उक्त निर्माण को पंजीकृत करने की शक्ति मिलती है।

इसका मतलब यह है कि: मालिक बिना लाइसेंस के काम का "स्वामित्व" कर सकता है। इसे गिरवी रखा जा सकता है, पट्टे पर दिया जा सकता है, बेचा जा सकता है, विरासत में मिला, दान किया जा सकता है, आदि स्पेनिश प्रणाली इसके विध्वंस का आदेश नहीं दे सकती।

हालांकि, हालांकि स्पेनिश प्रणाली इस तरह के निर्माण को कानूनी मानती है, यह इसे सभी अधिकार और लाभ नहीं दे सकता है जो एक कानूनी निर्माण के पास है . दूसरे शब्दों में, स्पैनिश प्रणाली उन अवैध निर्माणों को आत्मसात नहीं कर सकती जो कानून का सम्मान नहीं करते थे, जो निर्माण करों, आर्किटेक्ट्स आदि का भुगतान नहीं करते थे, इन प्रक्रियाओं से गुजरने वाले कानूनी कार्यों के लिए, कानून के अनुसार बनाए गए थे, और थे उन्होंने सभी संबंधित करों और खर्चों का भुगतान किया।

इस कारण से, ये निर्माण जो बिना लाइसेंस के बनाए गए थे, लेकिन जो संपत्ति रजिस्ट्री में पंजीकृत हैं, उन्हें एक विशेष तरीके से सूचीबद्ध किया गया है। उन्हें "आउट ऑफ ऑर्डर" निर्माण कहा जाता है।

इस प्रकार का निर्माण कानूनी निर्माणों के संबंध में कुछ सीमाओं के अधीन है:

• उन्हें संरक्षण, सुरक्षा और स्वास्थ्य तक सीमित सुधार कार्यों से अधिक की अनुमति नहीं है। इसलिए उन्हें पुनर्वास कार्य करने की अनुमति नहीं है।
• मौजूदा निर्माण के विस्तार कार्यों की अनुमति नहीं है।
• यदि निर्माण स्वाभाविक रूप से ध्वस्त हो जाता है (प्राकृतिक कारणों, बर्बादी, या आपदा, बाढ़, आदि के कारण), तो उनका पुनर्निर्माण नहीं किया जा सकता है। उनका पुनर्निर्माण नहीं किया जा सकता है।

 

 

स्रोत: टैलाकॉर्प