ΦΟΡΟΙ ΠΟΥ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΠΛΗΡΩΘΕΙΤΕ ΟΤΑΝ ΕΝΟΙΚΙΑΖΕΤΕ ΑΚΙΝΗΤΟ ΣΤΗΝ ΙΣΠΑΝΙΑ ΩΣ μη κάτοικος (μοντέλο 210)

Όταν είστε ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ισπανία και είστε ΜΗ ΙΣΠΑΝΙΚΟΣ ΚΑΤΟΙΚΟΣ και δεν το χρησιμοποιείτε ως μόνιμη κατοικία, ΚΑΘΕ ΧΡΟΝΟ, πρέπει να υποβάλλετε φορολογική δήλωση για το ακίνητό σας, και αυτό, ακόμη και αν το ακίνητο είναι μισθωμένο ή μη ενοικιασμένο . Και αυτό γίνεται μέσω ΕΤΗΣΙΑΣ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗΣ ΔΗΛΩΣΗΣ για τα ΤΕΚΜΑΡΤΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΑ (2 % Κτηματολογική Αξία /έτος)..

Και, όταν νοικιάζεις ένα ακίνητο, και λαμβάνεις «εισόδημα», τότε, πρέπει να το δηλώσεις την ίδια στιγμή που λαμβάνεις το εισόδημα, σε ΤΡΙΜΗΝΙΑΙΑ ΔΗΛΩΣΗ.

Όταν νοικιάζετε ένα ακίνητο, λαμβάνετε ένα "εισόδημα" που υπόκειται στον ισπανικό "Φόρο Εισοδήματος" στην Ισπανία, ο οποίος ποικίλλει ανάλογα με το εάν είστε "φορολογικός κάτοικος Ισπανίας" ή "Μη κάτοικος Ισπανίας".

Εάν είστε κάτοικος, τότε ο φόρος είναι ο φόρος εισοδήματος κατοίκων (IRPF-"Impuesto de la Renta de las Personas Físicas" - MODEL 100), και εάν δεν είστε κάτοικος, ο φόρος είναι ο φόρος εισοδήματος μη κατοίκων (IRPFNR- “Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes” – MODEL 210).

Εάν είστε «Φορολογικός κάτοικος Ισπανίας», τότε πρέπει να δηλώσετε τα εισοδήματά σας από ενοίκια στην ΕΤΗΣΙΑ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗ μας δήλωση (μοντέλο 100).

Ωστόσο, εάν είστε Φορολογικός Κάτοικος Μη Ισπανός, τότε θα πρέπει να δηλώσετε τα εισοδήματά σας στον Φόρο Εισοδήματος Μη κάτοικοι (μοντέλο 210) με τον ακόλουθο τρόπο:

– ΤΡΙΜΗΝΟ:  Όταν ενοικιάζετε το ακίνητό σας, έχετε τη δήλωση αυτών των εσόδων το ίδιο τρίμηνο του έτους που προέκυψαν. Έτσι, εδώ σε αυτήν την ανάρτηση, εξετάσαμε την περίπτωση που το ενοίκιο είναι για «τουριστικούς» σκοπούς, αλλά, επίσης, μπορείτε να νοικιάσετε για «οικιακούς» σκοπούς. Και στις δύο περιπτώσεις, πρέπει να δηλώσετε τα εισοδήματα στο αντίστοιχο τρίμηνο του έτους.

 «Ενοικίαση κατοικίας»: Σημαίνει, όταν νοικιάζετε για «οικιστικούς» σκοπούς, με μεσομακροπρόθεσμα οικογένειες ή ιδιώτες που το νοικιάζουν για «διαβίωση» και όχι για «τουρισμό».

– ΕΤΗΣΙΑ – ΤΕΚΜΑΡΤΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΑ: Ως κάτοικος ή ως μη φορολογικός κάτοικος, πρέπει να κάνετε την ετήσια δήλωση φόρων (IRPF /IRPFNR). Έτσι, για τις χρονικές περιόδους του έτους που δεν νοικιάζετε το ακίνητο, ως μη κάτοικος, υπάρχει φόρος που πρέπει να πληρώσετε (αυτό το ονομάζουμε «Τεκμαρτό Εισόδημα») και αυτό δηλώνεται στο τέλος της επόμενης έτος.

 

 Ενα παράδειγμα:

Δεν είστε κάτοικος και λαμβάνετε ενοίκιο για τουριστική ιδιοκτησία τον Φεβρουάριο του 2022.

1.- Τριμηνιαία δήλωση: Πρέπει να δηλώσετε αυτό το εισόδημα το ίδιο τρίμηνο. Η προσκόμιση αυτών των δηλώσεων πρέπει να γίνει πριν από 20 ημέρες μετά το τέλος του τριμήνου. Στην περίπτωση του παραδείγματος, τα εισοδήματα από ενοίκια από το τρίμηνο Ιανουαρίου-Μαρτίου, θα πρέπει να δηλωθούν στις φορολογικές δηλώσεις για υποβολή πριν από το 20th του Απριλίου 2022.

Το υπόλοιπο του έτους 2015 δεν υπάρχει περαιτέρω ενοίκιο στο ακίνητο.

2.- Ετήσια Δήλωση: Στη συνέχεια, πριν το τέλος του επόμενου έτους, 2016, θα πρέπει να προσκομίσετε τη δήλωση φόρων, και να πληρώσετε για το χρόνο που δεν έχει μισθωθεί το ακίνητο.

Λοιπόν, σας ενημερώνουμε ότι κατά την ενοικίαση ακινήτου για τουριστικούς σκοπούς, μαζί με τη ΝΟΜΙΚΗ ΥΠΟΧΡΕΩΣΗ εγγραφής του ακινήτου σας, έχετε τη ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗ ΥΠΟΧΡΕΩΣΗ να δηλώνετε τα εισοδήματα ΤΡΙΜΗΝΙΑΙΑ, και στη συνέχεια, ΕΤΗΣΙΑ, για τον υπόλοιπο χρόνο.

Πρέπει να πληρώσω ΦΠΑ;:

Υπάρχει μεγάλη σύγχυση στην αγορά σχετικά με αυτό το ερώτημα. Καθαρά, τα εισοδήματα από ενοίκια δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ.

Έτσι εάν χρησιμοποιείτε το ακίνητό σας και για οικιστικούς ή τουριστικούς σκοπούς, ΔΕΝ ΧΡΕΙΑΖΕΤΑΙ ΝΑ ΠΑΡΑΓΩΓΕΤΕ ΤΙΜΟΛΟΓΙΟ, και τη συναλλαγή ΔΕΝ ΦΟΡΟΛΟΓΕΙΤΑΙ ΜΕ ΦΠΑ.

Αλλά, αυτό συμβαίνει μόνο σε περίπτωση που τα εισοδήματα που λαμβάνετε είναι ΜΟΝΟ ΓΙΑ ΕΝΟΙΚΙΑ. Όμως, όταν προσφέρετε άλλες υπηρεσίες παρόμοιες με το ξενοδοχείο, όπως:

– Εστιατόριο, φαγητό, πρωινό

– Καθαρισμός στο εσωτερικό του διαμερίσματος

– Πλύσιμο πετσετών, σεντονιών κ.λπ.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, πρέπει ΠΑΡΑΓΩΓΗ ΤΙΜΟΛΟΓΙΟΥ και  χρεώνουν ΦΠΑ στην υπηρεσία σας.

Οι απαιτήσεις θα είναι:

– Δημιουργήστε τιμολόγιο σε κάθε έναν από τους καλεσμένους σας

– Χρέωση ΦΠΑ (10 %)

– Δήλωνε ΦΠΑ ανά τρίμηνο

– Δηλώστε ΦΠΑ ετησίως

– Να εγγραφεί ως επαγγελματίας επιχείρηση στη Δ.Ο.Υ

– Να δηλώνει Φόρο Εισοδήματος ανά τρίμηνο

– Να δηλώνει ετησίως Φόρο Εισοδήματος

  • Β) ΠΛΗΡΩΜΕΝΟΣ ΦΟΡΟΣ

    Διευκρινίζοντας τα παραπάνω, θα εξετάσουμε τώρα τον τρόπο πληρωμής των εισοδημάτων που λαμβάνονται μέσω εξοχικής κατοικίας.

    Στα καθαρά ποσά που λαμβάνετε από το ενοίκιο, σε περίπτωση που διαμένετε σε κάποια από τις χώρες της ΕΕ+Ισλανδία+Νορβηγία,  μπορείτε να μειώσετε:

    – Ο αναλογικός τόκος (όχι το κεφάλαιο) της υποθήκης (ή οποιουδήποτε άλλου είδους πίστωσης που χρησιμοποιήθηκε για την αγορά του ακινήτου) που καταβλήθηκε για την απόκτηση του ακινήτου.

    – Ο αναλογικός δημοτικός φόρος, αποκομιδή σκουπιδιών, ασφάλιση σπιτιού, κοινοτικά τέλη κ.λπ.

    – Η αναλογική μεταρρύθμιση, συντήρηση, έπιπλα, εξοπλισμός, νερό, ρεύμα, internet κ.λπ.

    – Μάρκετινγκ, δημοσιότητα, δικηγόροι κ.λπ.

    – Αποσβέσεις ακινήτων, επίπλων και οικιακών συσκευών

    ΣΗΜΑΝΤΙΚΗ ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Σε περίπτωση που διαμένετε σε χώρα εκτός ΕΕ (ΗΠΑ, Η.Β., Καναδάς, Μεξικό, Ρωσία κ.λπ.), τότε δεν μπορείτε να αφαιρέσετε τα παραπάνω έξοδα από τη φορολογική βάση.

    Έτσι, η πιο σημαντική διαφορά στον ΙΣΠΑΝΙΚΟ ΦΟΡΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΓΙΑ ΜΗ ΚΑΤΟΙΚΟΥΣ είναι οι εξής:

    • Κάτοικοι ΕΕ+Νορβηγία+Ισλανδία:
      1. Η βάση του φόρου μπορεί να μειωθεί από τα έξοδα που αναφέρονται παραπάνω
      2. Φορολογικός συντελεστής: 19 %
    • Μη κάτοικοι ΕΕ
      1. Η βάση του φόρου ΔΕΝ ΜΠΟΡΕΙ να μειωθεί με κανένα στοιχείο. Άρα, το ποσό των εισοδημάτων που εισπράττονται από ενοίκια θα φορολογηθεί εξ ολοκλήρου.
      2. Φορολογικός συντελεστής 24 %

     Ενα παράδειγμα:  

    Ο «Α» έχει ένα σπίτι στην Κόστα Μπλάνκα, το οποίο δεν χρησιμοποιείται ως μόνιμη κατοικία και αποφασίζει να το νοικιάσει μέσω Airbnb ή οποιασδήποτε άλλης παρόμοιας πλατφόρμας.

    • Δήλωση του μισθώματος που αποκτήθηκε: Το σπίτι αποτιμάται σε 150.000 EUR και το συνολικό ενοίκιο που αποκτήθηκε ήταν 6.000 EUR σε 4 μήνες, Μάιος, Ιούνιος, Ιούλιος, Αύγουστος 2022.
    1. δημοτικός φόρος. Το έτος είναι 500 ευρώ. Άρα, 500/12*4 = 166,6 EUR. Αυτό είναι το αναλογικό ποσό του δημοτικού φόρου κατά την περίοδο των 4 μηνών κατά την οποία ενοικιάστηκε το σπίτι.
    2. Τόκοι στεγαστικού δανείου: Ο «Α» έχει πληρώσει εκείνο το έτος 1.200 ευρώ τόκους στεγαστικού δανείου, άρα, 400 ευρώ αντιστοιχούν στην περίοδο ενοικίασης.
    3. Κοινοτικές χρεώσεις: Ετήσια είναι 600 EUR, επομένως, 200 EUR αντιστοιχούν στην περίοδο ενοικίασης.
    4. Αποκομιδή σκουπιδιών: 150/έτος. Άρα, 50 ευρώ αντιστοιχούν στην περίοδο ενοικίασης.
    5. Ασφάλιση σπιτιού: 350/έτος. Άρα, 33,1 ευρώ αντιστοιχεί στην περίοδο ενοικίασης.
    6. Πληρωμή τελών μάρκετινγκ: 300 EUR
    7. Νερό, ηλεκτρικό, φυσικό αέριο, internet: 450 EUR αντιστοιχεί στην περίοδο ενοικίασης.

    ΣΥΝΟΛΟ ΕΞΟΔΩΝ: 1.599,7 EUR. Αυτό θα είναι το συνολικό ποσό που μπορεί να αφαιρέσει ο «Α» από τα εισοδήματα που έλαβε. Ετσι:

    6.000 – 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

    Καταβάλλεται το ποσό των 4.400,3 ευρώ 836,057 ευρώ σε φόρους, σύμφωνα με την παρακάτω κλίμακα:

    I.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΓΙΑ ΤΟ 2022 –  Τα εισοδήματα που αποκτώνται από ενοικίαση ακινήτων των ΜΗ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟΙ ΚΑΤΟΙΚΟΙ :

    • 19% για υπηκόους ΕΕ + Ισλανδία + Νορβηγία: Από τη βάση του φόρου, οι υπήκοοι αυτοί μπορούν να αφαιρέσουν από τις ακόλουθες έννοιες: -ηλεκτρικό, νερό, ηλεκτρικό. Δημοτικός φόρος (IBI), κοινότητα ιδιοκτητών, δαπάνες μεταρρυθμίσεων, συντήρηση και επισκευή του ακινήτου, τόκοι στεγαστικών δανείων και αποσβέσεις.
    • 24% για υπηκόους εκτός ΕΕ (ΗΠΑ, ΗΒ, Καναδάς, Μεξικό κ.λπ.): Από τη βάση του φόρου, οι υπήκοοι αυτοί ΔΕΝ ΜΠΟΡΟΥΝ ΝΑ ΕΚΠΡΑΣΟΥΝ ΚΑΠΟΙΑ από τις παραπάνω δαπάνες, επομένως η βάση του φόρου φορολογείται εξ ολοκλήρου με 24%.

    II.- ΠΟΣΟΣΤΟ ΓΙΑ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟΥΣ ΚΑΤΟΙΚΟΥΣ ΙΣΠΑΝΙΩΝ 

    ΦΟΡΟΛΟΓΟΣ ΓΙΑ ΤΑΚΤΙΚΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΑ
    εισοδήματα Φορολογικός συντελεστής
    Έως 12.450 € 19%
    12.450 - 20.200 € 24%
    20.200 - 35.200 € 30%
    35.200 - 60.000 € 37%
    60.000 - 300.000 € 45%
    + 300.000 € 47%

     

    ΦΟΡΟΛΟΓΟΣ ΓΙΑ ΑΠΟΤΑΜΙΕΥΣΗ
    εισοδήματα Φορολογικός συντελεστής
    Έως 6000 € 19%
    6000 - 50.000 € 21%
    50.000 - 200.000 € 23%
    + 200.000 € 26%

    Και αυτή η δήλωση φόρου θα έπρεπε να είχε γίνει σε 2 δηλώσεις, που έγιναν το ενδεδειγμένο τρίμηνο του έτους 2021. Με τον τρόπο αυτό:

    – Το μίσθωμα που αποκτήθηκε τον Μάιο και τον Ιούνιο θα έπρεπε να έχει δηλωθεί στη δήλωση τριμήνου που έγινε πριν από τις 20th του Ιουλίου 2022.

    – Το μίσθωμα που αποκτήθηκε τον Ιούλιο και τον Αύγουστο θα έπρεπε να έχει δηλωθεί στη δήλωση τριμήνου που έγινε πριν από τις 20th του Οκτωβρίου 2022.

    • Δηλώνοντας το υπόλοιπο του έτους: Καθώς το σπίτι δεν είναι μόνιμη κατοικία, τότε ο «Α» πρέπει να δηλώσει, και να πληρώσει, για τον υπόλοιπο χρόνο το σπίτι δεν προορίζεται ως οικονομικό καθεστώς. Έτσι, αυτό πληρώνεται:

    – Στην ετήσια δήλωση Φόρου Εισοδήματος. Εάν ο «Α» ήταν κάτοικος Ισπανίας, πριν από τα τέλη Ιουνίου 2022, και εάν ο «Α» ήταν μη κάτοικος, πριν από τις 31.12.2022.

    ΤΙ ΓΙΝΕΤΑΙ ΜΕ ΤΟ ΑΚΙΝΗΤΟ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΕΡΙΟΔΟ ΠΟΥ ΔΕΝ ΕΝΟΙΚΙΑΖΕΤΑΙ ΚΑΤΑ ΤΗ ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΤΟΥ ΕΤΟΥΣ;

    Σε περίπτωση που το ενοικιαζόμενο ακίνητο δεν είναι η ΜΟΝΙΜΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ σας, τότε, θα πρέπει να πληρώσετε φόρο για το χρόνο που δεν ενοικιάστηκε. Ο φόρος αυτός είναι κατά μέσο όρο 0,4-0,5 % υπολογίζεται από την τιμή Catastral και δηλώνεται πριν από το τέλος του ΕΠΟΜΕΝΟΥ έτους.

    Στην περίπτωση του παραδείγματος, αυτός ο φόρος για το «άδειο» ακίνητο κατά το έτος 2022, θα πρέπει να παρουσιαστεί πριν από το τέλος του 2023

Κάντε κλικ εδώ για να υπολογίσετε τους φόρους σας στην Ισπανία:

– Ισπανικός Υπολογιστής φόρου εισοδήματος για κατοίκους – Συντάξεις, μισθοί και ενοίκια

– Ισπανικός υπολογιστής φόρου εισοδήματος για μη κατοίκους

– Ισπανικός υπολογιστής φόρου εισοδήματος για ενοικιάσεις ακινήτων

– Ισπανικός φόρος για την πώληση ισπανικών ακινήτων

Κάντε κλικ εδώ για να παρακολουθήσετε το VIDEO TUTORIAL μας σχετικά με τους φόρους ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Πηγή: Agencia Tributaria Española