«ΣΥΜΠΛΗΡΩΜΑΤΙΚΑ ΓΡΑΜΜΑΤΑ» από την ισπανική εφορία όταν αγοράσατε ένα ακίνητο σε ευκαιρία (φθηνή τιμή)
Τα τελευταία χρόνια, έχουμε δει πελάτες που έλαβαν επιστολές από την περιφερειακή εφορία για να τους ζητηθεί πρόσθετος φόρος για την αγορά των ακινήτων τους. Η έννοια είναι εύκολο να εξηγηθεί: σύμφωνα με το ισπανικό δίκαιο, η εφορία έχει απέκτησε τη δυνατότητα να παρακάμψει τις δηλωμένες αξίες των συναλλαγών για να ζητήσει πρόσθετο φόρο με βάση ότι η δηλωθείσα τιμή ήταν «κάτω από την αγοραία αξία».
Αυτά τα γράμματα ονομάζονται επί του παρόντος «συμπληρωματικές».
Θα σας εξηγήσουμε αυτό το θέμα ακολουθώντας ένα παράδειγμα.
Φαντάζεστε ότι έχετε ένα ακίνητο μεταπώλησης σε διαδικασία απόκτησης έναντι τιμήματος 345.000 EUR, στην Περιφέρεια της Βαλένθια.
Η αξία αυτής της συναλλαγής είναι 345.000 EUR
Αυτή η τιμή ονομάζεται ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ-ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΞΙΑ και είναι η αξία που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό των φόρων που προκύπτουν από την αγορά και των φόρων για την πώληση.
Σε περίπτωση μεταπώλησης, ο φόρος που εφαρμόζεται είναι ο φόρος αγοράς (Transfer Tax – ITP), ο οποίος στη Βαλένθια είναι 10% της τιμής.
Ωστόσο, αν και η αξία της αγοράς είναι 345.000 EUR (ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ ΑΞΙΑ), η ισπανική διοίκηση έχει έως και 4-5 χρόνια για να επιθεωρήσει και να επανεξετάσει την τιμή που χρησιμοποιήθηκε ως βάση του φόρου και που καταβάλλεται σε αυτό το ακίνητο (την ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ ΑΞΙΑ). Έτσι, κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου των 5 ετών, η διοίκηση μπορεί να επιθεωρήσει τη συναλλαγή και να θεωρήσει στα κριτήριά της ότι η αξία που θα χρησιμοποιηθεί για τον υπολογισμό του φόρου αυτής της πώλησης, αντί του καταβληθέντος τιμήματος (ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ ΑΞΙΑ), 345.000 EUR πρέπει να είναι υψηλότερο, για παράδειγμα, 400.000 EUR. Αυτή η τελευταία τιμή είναι αυτό που ονομάζουμε ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗ ΑΞΙΑ ("Αξία Δημοσιονομική").
Εάν συμβεί αυτό, η ισπανική διοίκηση μπορεί να σας ζητήσει να πληρώσετε τη διαφορά και στις δύο αξίες, την ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ ΑΞΙΑ (345.000 EUR.) και τη ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗ ΑΞΙΑ (αυτή που υπολογίστηκε από τη διοίκηση: 400.000 ΕΥΡΩ). Επομένως, η διοίκηση μπορεί να σας ζητήσει να πληρώσετε το φόρο 10 % σε σχέση με 400.000 EUR, αντί για 345.000 EUR.
Και ο τρόπος υπολογισμού του φόρου που πρέπει να πληρώσετε θα είναι στο υπέρβαση του ποσού κατά τη χρήση της Δημοσιονομικής Αξίας. Χρησιμοποιώντας αυτό το παράδειγμα:
- Το 10 % από την Real-Commercial αξία είναι 34.500 EUR
- Το 10% από τη Δημοσιονομική Αξία είναι 40.000
40.000 – 34.500 = 5.500 ευρώ για το πλεόνασμα
Υπάρχει κάποιος τρόπος εντοπισμού της Δημοσιονομικής Αξίας σε μια συναλλαγή ακινήτων;
Ναι, υπάρχει, στο επίσημος ιστότοπος από το Catastro αλλά πρέπει να έχετε επίσημο ψηφιακό πιστοποιητικό στην Ισπανία. Συνήθως, ο δικηγόρος σας πρέπει να το κάνει όταν είναι ανοιχτή η διαδικασία αγοράς.
Ωστόσο, ακόμη και αν λάβει αυτή την Αξία από τον επίσημο ιστότοπο Catastro, κατά τη διάρκεια 4-5 ετών, η ισπανική διοίκηση μπορεί να διερευνήσει και να αμφισβητήσει την τιμή Real-Commercial που έχει συμφωνηθεί με τον αγοραστή-πωλητή. Έτσι, για να σας εγγυηθούμε από τυχόν επιθεωρήσεις σε αυτό το wat, θα ήταν σκόπιμο να πραγματοποιηθεί μια ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ακινήτου από έναν ειδικό –ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝ – κατά την ημερομηνία αγοράς. Αυτή η ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ θα σας βοηθήσει να αποδείξετε στην ισπανική διοίκηση την ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ ΑΞΙΑ του ακινήτου και θα έχετε περισσότερα επιχειρήματα για να εναντιωθείτε σε μελλοντικές ενδεχόμενες επιθεωρήσεις αυτών των αξιών στο μέλλον.