Η κατάργηση συγκυριαρχίας (ΕΚ) (ή «Ακύρωση συνιδιοκτησίας») συνίσταται στη μεταβίβαση της κυριότητας ενός περιουσιακού στοιχείου, το οποίο δεν μπορεί να διαιρεθεί, όταν ένας από τους συνιδιοκτήτες αποκτά την πλήρη κυριότητα του περιουσιακού στοιχείου στα υπόλοιπα των συνιδιοκτητών, και αυτό καταλήγει, σε πολλές περιπτώσεις, με αποζημίωση (χρηματική ή μη).
Σε ποιες περιπτώσεις βρίσκουμε «Συγκρότημα» ή «Συνιδιοκτησία» σε ένα ακίνητο;
- Όταν 2 ή περισσότερα άτομα αποφασίσουν να αγοράσουν μαζί ένα ακίνητο, και μοιράζεται το ποσοστό συνιδιοκτησίας
- Σε περίπτωση κληρονομιάς, όταν βεβαιώνεται ότι, με νόμο ή διαθήκη, η κυριότητα από καθορισμένο ακίνητο κατανέμεται αναλογικά στους κληρονόμους.
- Σε άλλες Δικαστική ή δικαστική διαδικασία
Συνήθως, υπάρχουν 2 τρόποι για να προχωρήσετε σε τερματισμό της Συνιδιοκτησίας:
1.- Με δικαστική συμφωνία όπου εξετάζεται από Δικαστήρια όπου επιβεβαιώνεται ότι το ακίνητο θα πάει σε έναν από τους συνιδιοκτήτες μόνο.
2 παραδείγματα:
α) Διαζύγιο; Σε περίπτωση διαζυγίου, όπου υπάρχει απόφαση Δικαστηρίου που καθορίζει ότι το ακίνητο που ανήκει σε ένα παντρεμένο ζευγάρι πηγαίνει μόνο σε έναν από αυτούς.
β) Επίσημη κατάργηση της Συνιδιοκτησίας στα Δικαστήρια. Θα μπορούσε να υπάρξει άλλη δικαστική διαδικασία όπου θα αποφασιστεί η ακύρωση των συνιδιοκτητών.
Και στις δύο περιπτώσεις, η ποινή του Δικαστηρίου παρουσιάζεται στο ισπανικό σύστημα και χρησιμοποιείται για να ανοίξει μια διαδικασία όπου μόνο ένας από τους συνιδιοκτήτες θα λάβει το 100% του ακινήτου.
2.- Συμφωνία μεταξύ των μερών: Πώληση ενός από τα εξαρτήματα στο άλλο μέρος
Είναι πάντα πιθανό ένας από τους συνιδιοκτήτες να αποφασίσει να αγοράσει ή να πουλήσει το μέρος του στον άλλο.
Ποιο είναι το κύριο πλεονέκτημα της Εξάλειψης της Συνιδιοκτησίας;
Η κύρια πτυχή αυτής της συναλλαγής σχετίζεται άμεσα με τους φόρους καθώς, αν και ένας από τους συνιδιοκτήτες «αποκτά» το μέρος της συνιδιοκτησίας από τους υπόλοιπους, από φορολογική άποψη αυτή η συναλλαγή δεν φορολογείται ως "πώληση".
Ανάλογα με την ισπανική περιοχή, η «πώληση» φορολογείται από 6-10 % στην τιμή της πώλησης. Αλλά η ΕΚ φορολογείται μόνο με 0,5-1,5 % (ανάλογα με τις περιφέρειες)
Αυτή είναι η τυπική συναλλαγή που γίνεται σε περίπτωση διαζυγίου ή χωρισμού.
Παράδειγμα:
Ο «Α» και ο «Β» είναι παντρεμένοι και αγοράζουν ένα διαμέρισμα 150.000 ευρώ στη Μάλαγα. 2 χρόνια αργότερα, αποφασίζουν να χωρίσουν και συμφωνούν ότι ο «Α» παίρνει το διαμέρισμα. Ο «Α» πληρώνει 75.000 ευρώ στον «Β» για να αποκτήσει το μέρος του.
Αν θεωρηθεί ως ΕΚ, οι φόροι για αυτήν τη συναλλαγή δεν θα είναι 8 % (Φόρος Μεταβίβασης Ανδαλουσίας=6.000 EUR), αλλά 1,5 % = 1.125 EUR.
Συμπέρασμα: Οι "A"+"B" εξοικονομούν 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR καθώς αυτή η συναλλαγή θεωρείται ως ΕΚ αντί για πώληση.
Έτσι, το EC είναι μια τέλεια επιλογή σε περίπτωση διαζύγιο.
ΣΗΜΑΝΤΙΚΟ!: Όμως, σε περίπτωση που το ακίνητο χρεωθεί με α στεγαστικών δανείων, αν και το ακίνητο μπορεί να αποκτηθεί πλήρως από το άλλο μέρος («Α», στην περίπτωση του παραδείγματος), η τράπεζα μπορεί να μην δεχτεί να αφήσει το «Β» εκτός υποθήκης. Αν συμβεί αυτό, αν και στο Κτηματολόγιο το «Β» είναι εκτός ακινήτου, εάν η τράπεζα δεν αποδεχθεί να ακυρώσει την υποθήκη της, τότε ο «Β» θα συνεχίσει να είναι υπεύθυνος για αυτό και, ως εκ τούτου, θα συνεχίσει να είναι οφειλέτης του την υποθήκη στην τράπεζα.
Προκειμένου να αποφευχθεί αυτή η ανεπιθύμητη κατάσταση, πριν λάβετε την απόφαση να αφήσετε το ακίνητο σε έναν από τους συν-κερδισμένους, είναι σημαντικό να λάβετε προηγούμενη συμβουλή από την τράπεζά σας για να δείτε ποια θα ήταν η θέση υποθήκης του μέρους που εγκαταλείπει το ακίνητο. Έτσι, ενδείκνυται να υπογραφεί, πρώτα, η κατάργηση της συγκυριαρχίας, αργότερα να προχωρήσει η επισημοποίηση της νέας υποθήκης.
Η υπαγωγή στη φορολογία καθορίζεται από τη «νομισματική φύση» της αποζημίωσης. Με άλλα λόγια, να θεωρείται ως Εξάλειψη Συγκυριαρχίας, άρα, σε περίπτωση αποζημίωσης με αγαθά, εννοείται ότι πρόκειται για «ανταλλαγή» (γνωστό και ως «SWAP») και στη συνέχεια η συναλλαγή θεωρείται ως «πώληση». », και φορολογείται ως «πώληση».
Τι συμβαίνει, εάν δεν υπάρχει πληρωμή για την «αγορά» του άλλου εξαρτήματος ή δεν υπάρχει δικαστική/δικαστική ποινή; Θα μπορούσε το ένα από τα μέρη να «δώσει» ή να «δωρίσει» το μέρος του στο άλλο;
Αυτό είναι δυνατό, αλλά δεν θα θεωρηθεί ως «Αφανισμός Συνιδιοκτησίας», επομένως δεν θα έχει τα φορολογικά προνόμια αυτής της έννοιας. Θα θεωρηθεί ως «Δωρεά».
Και, σε περίπτωση «Δωρεά», λοιπόν, θα πρέπει να ρυθμιστούμε από τον φόρο δωρεάς, ο οποίος είναι ένας περιφερειακός φόρος, επομένως, ρυθμίζεται διαφορετικά ανάλογα με τις περιοχές.
Στην περίπτωση της περιοχής της Βαλένθια, η δωρεά έχει μια δωρεά που συνίσταται σε αφορολόγητο έως 100.000 EUR από το ποσό δωρεάς μεταξύ γονέων και γιων. Όμως, αυτή η οστεοποίηση στους φόρους δεν εφαρμόζεται ούτε σε δωρεές μεταξύ συζύγων. Έτσι, σε περίπτωση δωρεάς μέρους του ιδιοκτήτη του ακινήτου στον άλλο, όντας σύζυγοι, θα μπορούσε να αντλήσει υψηλά ποσά φόρου για να πληρώσει.
Ο φόρος δωρεάς είναι ακόμη υψηλότερος όταν οι συνιδιοκτήτες δεν είναι παντρεμένοι.
Επομένως, είναι πολύ σημαντικό να λαμβάνετε τις κατάλληλες νομικές συμβουλές όταν λαμβάνετε την απόφαση να σβήσετε ή να διαλύσετε τη Συγκυριαρχία ή τη Συνιδιοκτησία.
Όπως εξηγείται η ΕΚ όπου δεν υπάρχει πληρωμή μπορεί να θεωρηθεί ως «Δωρεά»: Μια πολύ σημαντική πτυχή από την ΕΚ είναι ότι πρέπει να υπάρχει «πληρωμή» ή «αποζημίωση» στο άλλο μέρος. Με άλλα λόγια, αυτός που φεύγει από το ακίνητο πρέπει να «πληρωθεί» ή να «αποζημιωθεί» από αυτόν που παίρνει το ακίνητο. Εάν δεν υπάρχει καμία πληρωμή, τότε η συναλλαγή μπορεί να θεωρηθεί ως «δώρο» και στη συνέχεια η συναλλαγή μπορεί να φορολογηθεί ως «δωρεά». Και αυτό είναι πραγματικά σημαντικό να θεωρηθεί καθώς μια «δωρεά» φορολογείται ακόμη υψηλότερα από μια κληρονομιά. Ο «Φόρος Δωρεάς» ήταν ο ίδιος με τον «Φόρο Κληρονομιάς» και οι δωρεές μεταξύ των συζύγων δεν χρησιμοποιούν τόσες μειώσεις και παροχές όπως ανά κληρονομιά.
Μια ΕΚ όπου η πληρωμή γίνεται με άλλο περιουσιακό στοιχείο μπορεί να θεωρηθεί ως "πώληση": Είναι πολύ σημαντικό να γνωρίζετε ότι όταν η αποζημίωση από το εξαγοράζον μέρος γίνεται με χρήση άλλου περιουσιακού στοιχείου, τότε η συναλλαγή μπορεί να θεωρηθεί ως «SWAP» και στη συνέχεια να φορολογηθεί ως «πώληση».
Στο Κοινότητας της Βαλένθια, αυτή η επιλογή προσφέρει σημαντικό δημοσιονομικό πλεονέκτημα, επομένως, ο σχετικός φόρος (Φόρος Νομικής Τεκμηριωμένης Πράξης) έχει αποδώσει 1,5 %, περισσότερα συμβολαιογραφικά έξοδα και, εάν η περιουσία ενός μέρους ενός αγαθού μεταβιβάζεται έναντι αποζημίωσης, φορολογικά, είναι προτιμότερη αυτή η επιλογή αντί για την επιλογή αγοράς, επομένως, για το τελευταίο ισχύει για τον εαυτό του καταλογισμός φόρου 10 % (σε άλλες περιοχές αυτός ο φόρος μπορεί να είναι 8-10 %).
Τέλος, στην περίπτωση της φορολόγησης των ΜΗ ΚΑΤΟΙΚΟΙ, σε περίπτωση δεν υπάρχει «υπέρβαση δικαστικής απόφασης» δεν παρακρατείται 3 % από τον εταίρο που δίνει το μέρος στον άλλο.
Όμως, στις εκλείψεις συγκυριαρχίας με υπέρβαση επιδίκασης και αποζημίωσης σε χρήμα, σύμφωνα με το άρθρο 25.2 του ενοποιημένου κειμένου του Νόμου περί φόρου εισοδήματος μη κατοίκων, για την αξία του πλεονάσματος πρέπει να ασκηθεί διατήρηση 3 % για την εκκαθάριση του φόρου αυτού, εφόσον έχει γίνει κληρονομική μεταβολή και ενημέρωση της αξίας του κτιρίου.
Πηγές:
– Βασιλικό Διάταγμα της 24ης Ιουλίου 1889.
– Γενική Δημοσιονομική Διαχείριση.
– Βασιλικό Νομοθετικό Διάταγμα 1/1993, 24 Σεπτεμβρίου.
– Φορολογική Νομοθεσία για μη κατοίκους.