Extinction of Condominium (EC) (eller "Ophævelse af medejerskab") består i overførsel af ejendomsretten til et aktiv, som ikke kan deles, hvor en af medejerne erhverver den fulde ejendomsret til aktivet til resten af medejerne, og det ender i adskillige tilfælde med en kompensation (monetær eller ej).
I hvilke tilfælde finder vi en "Ejerlejlighed" eller "Medejerskab" på en ejendom?
- Når 2 eller flere personer beslutter sig for at købe en ejendom sammen, og dele procentdelen af medejerskab
- I tilfælde af arv, når det bekræftes, at ved lov eller ved testamente deles ejendomsretten fra en bestemt ejendom forholdsmæssigt med arvingerne.
- I andre domstol eller retsproces
Normalt er der 2 måder at fortsætte med en opsigelse af medejerskab:
1.- Med en retsaftale, hvor det behandles af Tribunaler, hvor det er bekræftet, at ejendommen kun tilfalder en af medejerne.
2 eksempler:
a) Skilsmisse; I tilfælde af skilsmisse, hvor der er en domstolsdom, der fastslår, at den ejendom, der ejes af et ægtepar, kun går til én af dem.
b) Officiel ophævelse af medejerskab ved domstolene. Der kan være en anden retssag, hvor medejerne besluttes at blive annulleret.
I begge tilfælde præsenteres Domstolens sætning i det spanske system, og den bruges til at åbne en proces, hvor kun én af medejerne får 100 % af ejendommen.
2.- Aftale mellem parter: Salg af en af delene til den anden part
Det er altid muligt, at en af medejerne beslutter sig for at købe eller sælge sin del til den anden.
Hvad er den største fordel ved udryddelsen af medejerskab?
Hovedaspektet af denne transaktion er direkte relateret til skatter, da selv om en af medejerne "erhverver" delen af medejerskabet fra resten, fra et skattemæssigt synspunkt beskattes denne transaktion ikke som "et salg".
Afhængigt af den spanske region beskattes "udsalget" fra 6-10 % af salgsprisen. Men EF beskattes kun med 0,5-1,5 % (afhængigt af regionerne)
Dette er den typiske transaktion, der udføres i tilfælde af skilsmisse eller separation.
Eksempel:
"A" og "B" er gift og køber en lejlighed for 150.000 EUR i Malaga. 2 år senere beslutter de sig for at blive skilt, og de bliver enige om, at "A" får lejligheden. "A" betaler 75.000 EUR til "B" for at erhverve sin del.
I betragtning af at denne transaktion betragtes som et EF, vil skatter for denne transaktion ikke være 8 % (Andalusiens overførselsafgift=6.000 EUR), men 1,5 % = 1.125 EUR.
Konklusion: "A"+"B" sparer 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR, da denne transaktion betragtes som en EF i stedet for et salg.
Så EC er en perfekt mulighed i tilfælde af skilsmisse.
VIGTIGT!: Men i tilfælde af at ejendommen er belastet med en realkreditlån, selvom ejendommen fuldt ud kan erhverves af den anden part ("A", i eksemplet), kan banken ikke acceptere at lade "B" stå uden for realkreditlånet. Hvis dette sker, Selvom "B" i tinglysningen er ude af ejendommen, hvis banken ikke accepterer at annullere sit panteansvar, vil "B" fortsat være en ansvarlig for det, og derfor vil den fortsat være debitor af realkreditlånet til banken.
For at undgå denne uønskede situation er det vigtigt, før du beslutter dig for at overlade ejendommen til en af medvinderne, at få råd fra din bank på forhånd for at se, hvad der ville være belåningspositionen for den part, der forlader ejendommen. På denne måde er det egnet til først at underskrive udryddelsen af ejerlejlighed, senere for at fortsætte med formaliseringen af det nye realkreditlån.
Underordningen til beskatning bestemmes af kompensationens "monetære karakter". Med andre ord, for at blive betragtet som en udryddelse af ejerlejlighed, så i tilfælde af kompensation med varer, er det underforstået, at det er en "byttehandel" (også kendt som "SWAP"), og så betragtes transaktionen som et "salg ”, og beskattes som et ”salg”.
Hvad er tilfældet, hvis der ikke er nogen betaling for at "købe" den anden del, eller der ikke er nogen rets-/domstolens dom? Kunne det være muligt, at en af parterne "giver" eller "donerer" sin del til den anden?
Dette er muligt, men det vil ikke blive betragtet som "udryddelse af medejerskab", så det vil ikke have de skattemæssige privilegier som dette koncept. Det vil blive betragtet som en "donation".
Og i tilfælde af "Donation", så bliver vi nødt til at blive reguleret af donationsskat, som er en regional skat, så det er forskelligt reguleret afhængigt af regionerne.
I tilfælde af Valencia-regionen har Donation en bonifikation bestående af en skattefri op til 100.000 EUR fra beløbet doneret mellem forældre og sønner. Men denne bonificering i skatter anvendes heller ikke i donationer mellem ægtefæller. Så i tilfælde af donation af en del af ejendommens ejer til den anden, som er ægtefæller, kan der være tale om høje skattebeløb at betale.
Donationsafgiften er endnu højere, når medejere ikke er gift.
Så det er meget vigtigt at få den rette juridiske rådgivning, når man træffer beslutningen om at slukke eller opløse ejerlejligheden eller sameje.
Som forklaret kan EC, hvor der ikke er nogen betaling, betragtes som en "donation": Et meget vigtigt aspekt fra EF er, at der skal være en "betaling" eller "kompensation" til den anden part. Med andre ord skal den, der forlader ejendommen, "betales" eller "kompenseres" af den, der får ejendommen. Hvis der ikke er nogen betaling, kan transaktionen betragtes som en "gave", og transaktionen kan derefter beskattes som en "donation". Og dette er virkelig vigtigt at blive betragtet som en "donation" beskattes endnu højere end en arv. "Donationsafgift" plejer at være den samme som i "Arveafgift", og donationer mellem ægtefæller plejer ikke at have så meget som reduktioner og fordele som pr. arv.
Et EF, hvor betalingen er med et andet aktiv, kan betragtes som et "salg": Det er meget vigtigt at vide, at når kompensationen fra den erhvervende part sker ved hjælp af et andet aktiv, så kan transaktionen betragtes som en "SWAP" og derefter beskattes som et "salg".
I Valencian Community, giver denne mulighed vigtige skattemæssige fordele, så den associerede skat (Juridical Documented Act Tax) har tillagt 1,5 % flere notaromkostninger, og hvis ejendommen til en del af en vare overføres til gengæld for en kompensation, skattemæssigt er det at foretrække denne mulighed i stedet for købsoption, så for sidstnævnte gælder for sig selv en skattetilskrivning på 10 % (i andre regioner er denne skat måske 8-10 %).
Endelig ved beskatning af IKKE BOENDE, i tilfælde af der er ikke "overskridelse af bedømmelsen", der er ikke nogen 3 %, der skal tilbageholdes fra partneren, der giver delen til den anden.
Men, i udryddelser af ejerlejlighed med overskud af dom og erstatning i penge, i henhold til artikel 25.2 i den konsoliderede tekst til lov om indkomstskat for ikke-hjemmehørende, på værdien af selvrisikoen skal der praktiseres en tilbageholdelse på 3 % til afvikling af denne skat, forudsat at der er sket en formueændring og ajourføring af bygningens værdi.
kilder:
– Kongelig anordning af 24. juli 1889.
– Generel finansforvaltning.
– Kongelig lovanordning 1/1993, 24. september.
– Ikke-hjemmehørende skattelov.