VINDER SKAT AT BETALE VED SÆLG AF EJENDOM I SPANIEN – IRPF PÅ SALG – MODEL 210 & MODEL 100

Som ejer af en ejendom i Spanien skal du, når du sælger, betale det, vi kalder "Ganancia Patrimonial", også kendt som "Kapitalgevinster" på engelsk eller "Plus-værdi" på fransk, "Merewaarden" på hollandsk eller "Kapitalgewinn” på tysk osv. Denne skat ved salget er en del af den almindelige indkomstskat.

For at vide, hvordan denne skat fungerer, skal du være opmærksom på følgende begreber:

 1.- PRIS PÅ EJENDOMSKØB:  Samlet beløb betalt på anskaffelsesprisen, da ejendommen blev købt. 

2.- UDGIFTER OG SKATTER TILKØBET:  Dette koncept omfatter det samlede beløb på de betalte udgifter og skatter, som var forbundet med købet:

– Notar- og tinglysningsafgifter

– Beløb betalt på moms og stempelafgift (ved nye ejendomme) eller overførselsafgift (ved videresalg)  

– Professionelle salærer: Ejendomsmæglersalærer, advokatsalærer mv. 

 3.- REFORMER, ARBEJDER OG FORBEDRINGER FORETAGET PÅ EJENDOMMEN:   Det er meget vigtigt at vide, at ikke alle reformerne vil blive accepteret som nedsættelse af ejendomsavancebeskatningen. Rent, den spanske administration vil acceptere netop dem  reformer, der betragtes som "strukturelle", som "rehabilitering" eller "udvidelser" af konstruktioner.  

Tilbygninger foretaget i ejendommen kan også overvejes for at opnå reduktion i IRPF. Det spanske skattekontor mener, at "tilbygning" består af en proces, hvorved nye elementer inkorporeres i en ejendom, der opnås som et arbejde/konstruktion i ejendommen, hvilket giver en større produktionskapacitet. ”I dette koncept vil der indgå de nybyggerier, fladetilbygninger osv. lavet på ejendommen. Omkostningerne ved disse udvidelser kunne ligeledes beregnes som en højere anskaffelsesværdi.

Men pas på, reparations- og konserveringsarbejdet, der udføres i huset, kan ikke beregnes med det formål at mindske kursgevinstens størrelse, da der ikke er tale om arbejder, der har til formål at forbedre huset eller udvide det, men at holde det i perfekt stand til brug og nydelse.

Og for at skelne "forbedringsarbejderne" fra "fredningsarbejderne" angiver Skattekontoret, at "reparationer og fredninger er dem, der har til formål at opretholde ejendommens brugstid og dens produktions- eller brugsevne, samtidig med at det er muligt at betragte som udvidelser. eller forbedringer, der resulterer, enten i en forøgelse af ejendommens kapacitet eller beboelighed, samt i forlængelse af dens brugstid. Såfremt du har udført renoveringsarbejder, kan de afhængigt af arten af ​​disse klassificeres som forbedringer eller tilbygninger, i hvilket tilfælde de skal tages i betragtning ved opgørelsen af ​​anskaffelsesværdien af ​​den overdragne ejendom, eller udgifter til bevarelse eller reparation, som ikke skal tages i betragtning ved nævnte beregning.

Som konklusion står vi over for et bevisspørgsmål, som skal afgøres fra sag til sag afhængig af arten af ​​de udførte arbejder.

 4.- TILBEHOLD FOR KAPITALGEVINSTER: I tilfælde af sælgeren er ikke skattemæssigt hjemmehørende i Spanien, er der en tilbageholdelse fra salgsprisen på 3 %. Dette beløb udbetales ikke til sælger, og skal indbetales til skattekontoret som "tilbageholdelse" til den kommende kursgevinstdeklaration, som fremlægges efter salget. Køber er forpligtet til at "beholde" de 3 % af prisen for at betale og indbetale dem til det spanske skattekontor, som en "forudbetaling" af kapitalgevinsten, der skal betales fra sælgeren.

GRUNDLAGET FOR SKATTEN

Salget af spanske ejendomme medfører kapitalgevinstansvar over for sælgere på "Nettoavance" opnået ved salget med følgende formel: 

Salgspris – Anskaffelsespris – Udgifter og afgifter ved erhvervelse – Udgifter til «strukturreformer» foretaget på ejendommen

SKATTEPROCENT

Når grundlaget for denne skat "Nettofortjeneste" er beregnet, afviger den skattesats, du skal betale, fra din skattesituation i Spanien som BOSPAND i Spanien eller SPANSK IKKE BOENDE: 

– Spanske indbyggere-MODEL 100:

I tilfælde af, at du betragtes som «spansk skatteboende» (hvilket betyder, at du betaler din indkomstskat i Spanien som spansk bosiddende), så vil du, når kapitalgevinsten er beregnet, have følgende fordele på skatten:

• INGEN KAPITALGEVINST VED PERMANENT BOL: Hvis ejendommen, du sælger, er din permanente bolig (du har brugt den i mere end 3 år som din "faste bolig"), så vil du have følgende fordele:
  • Hvis du er yngre end 65 år: Du betaler ikke CG for de opnåede salgsbeløb «geninvesteret» i erhvervelsen af ​​en ny ejendom, der skal bruges som din faste bolig. Du har 2 år til at praktisere denne «geninvestering» (bestået 2 år uden at investere disse beløb, vil du blive beskattet fuldt ud).
  • Hvis du er ældre end 65 år: Du betaler ikke CG for de opnåede beløb ved salget. Og dette selvom du ikke «geninvesterer» i en ny ejendom.
• INGEN 3 % TILBEHANDLING: Ved afslutning af salget modtager du det fulde beløb af prisen fra køber uden tilbageholdelse.

skattesats i tilfælde af skattehjemmehørende
Nettoresultat	Skat
Op til 6000 €	19 %
6000 - 49.999 €	21 %
50.000 - 199.999 €	23 %
+ 200.000 €	26 %

– Spanske ikke-residenter – Model 210:   Fast skattesats: 19 %

Eksempel på beregning af kursgevinster: 

• Du købte en videresalgsejendom i 2015 til en pris på 200.000 EUR.
• I det øjeblik betalte du 24.000 EUR, hvilket er de 12 % af udgifterne: 10 % Overførselsafgift + 2 % notar, tinglysning, advokatsalærer osv.
• Derefter lavede du interne reformer for 17.000 EUR (ændring af bearbejdning af gulvet, reparation af poolen og nye vinduer).
• Nogle år senere byggede du en garage til en værdi af 20.000 EUR

Så besluttede du at sælge nu til en pris på 260.000 EUR.

Hvad er kapitalgevinsten fra dette salg?

BEMÆRK: Før vi foretager beregningen, er vi nødt til at informere om, at den spanske administration vil overveje alle ovenstående koncepter for at reducere skatten, undtagen den for «interne reformer» til en værdi af 17.000 EUR. Årsagen til dette er, at «interne» reformer, der ikke er «strukturelle» reformer, ikke kommer i betragtning til skattefordele.

Vi bruger formlen:

260.000 (salgspris) - 200.000 (anskaffelsespris) – 24.000 (Udgifter og skat ved erhvervelse) – 20.000 (Ny Garage) =

16.000 EUR

Dette er den «Nettofortjeneste», der opnås ved salget

Da kursen for kursgevinster er 19 %, vil skattebeløbet for kursgevinster være:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

 BETALINGSMÅDE AF SKATTEN

I tilfælde af Spansk skattebeboere, angives skatten sammen med resten af ​​indkomster, pensioner, løn osv. som en del af den globale indkomstskatteangivelse, der skal fremlægges inden udgangen af ​​juni det følgende år.

  I tilfælde af IKKE skattemæssigt bosiddende i Spanien, måden at betale kursgevinster på er følgende:

• VED GENNEMFØRELSE AF SALG: 3 % TILBEHOLD: Ved afslutningen af ​​salget tvinger den spanske administration køberen til at tilbageholde de 3 % af værdien af ​​salgsprisen. Du får altså ikke den fulde aftalte pris. Køber beholder de 3 % af den samlede pris, og han har pligt til at deponere dem på Skattekontoret. Dette gøres «samme dag for gennemførelse af salget».

BEMÆRK: Efter ovenstående eksempel, i tilfælde af at salgsprisen var 260.000 EUR, ville køberens tilbageholdelse være 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

• FØR 4 MÅNEDER EFTER GENNEMFØRELSE AF SALG: ERKLÆRING AF KAPITALGEVINST 19 % gælder for både EU- og ikke-EU-statsborgere): Efter afslutning af salget har du 6 måneder til at fremvise «Capital Gains Declaration» for det spanske skattekontor. I denne erklæring skal du (eller din advokat) beregne skatten efter ovenstående eksempel. I dette tilfælde er det beløb, du skal betale, på 3.040 EUR.

BEMÆRK: Som forklaret her er kursgevinsten fra denne transaktion på 3.040 EUR. Da du blev tilbageholdt med et højere beløb (7.800 EUR), så har du en «kredit» hos den spanske administration for forskellen.

Så hvis den spanske administration afholder dig 7.800 EUR for CG Tax, da det endelige resultat af skatten kun er 3.040 EUR, så skal den spanske administration «tilbageføre» dig forskellen: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Hvordan kræves denne refusion? Din advokat skal medtage denne kendsgerning på den samme kursgevinsterklæring, som skal fremlægges for skattekontoret.

 BEMÆRK: Normalt forveksler ejere den "spanske skattebolig" med "den spanske bopæl".

Med andre ord, folk tror, ​​at det «spanske opholdskort, eller «opholdsbevis» opnået i det spanske nationale politi, er nok til at demonstrere, at de er «spanske indbyggere for skatter», og det er desværre ikke tilfældet.

Den "Spansk opholdskort"(Eller"Spansk opholdscertifikat"), er ikke det gyldige dokument til at ændre dit skattemæssige hensyn som "skattehjemmehørende".

Det spanske opholdskort (eller certifikat) tjener kun til at erklære, at du "bor" i Spanien, for at gøre det lettere for politiet at have en bedre kontrol over beboerne i et bestemt område.

For at blive spansk bosiddende for skat, og derefter begynde at betale din skat i Spanien som en normal spansk statsborger, skal du få SKATTEBETYDNING FOR SPANSK BOSAND udstedt af det spanske skattekontor eller det spanske toldvæsen, og så vil du begynde at betale dine skat i Spanien, og ikke i dit oprindelsesland.

Og også, når du først skal erklære til skattemyndigheden fra dit land, at du er spansk skattepligtig, og at du ikke ønsker at fortsætte som skattebolig i dit land-

Så tjek venligst med din skatterådgiver de skatter, som du i øjeblikket betaler, for selvom du ikke er bosiddende i Spanien, bør du angive og betale INDKOMSTSKAT IKKE-RESIDENTER.

____________________________________________________________________________

 

Hvorfor praktisere 3% tilbageholdelse fra sælger?

Fordi det repræsenterer en garanti for den spanske administration, at de skatter, der stammer fra den kapitalgevinst, som sælgeren har opnået, vil blive betalt i Spanien.

 

Hvad sker der, hvis tilbageholdelsen på 3 % ikke betales? 

I tilfælde af at tilbageholdelsen ikke praktiseres af køberen, kan den spanske administration eksekvere gælden for nævnte betaling i de varer eller ejendomme, der er genstand for salget.

Med hvilken køberen, i tilfælde af at køberen ikke foretager betalingen, og heller ikke tilbageholder sælgeren, kan lide under de eventuelle processer med tvangsfuldbyrdelse af gælden og i hans tilfælde beslaglæggelse af den erhvervede ejendom.

 

Når tilbageholdelsen på 3 % er blevet anvendt, hvad skal sælgeren så gøre?

 

Du skal fremvise selvangivelsen, model 210, inden for en periode på fire måneder fra datoen for underskrivelsen af ​​salget.

 

I dette tilfælde, i tilfælde af, at mindre end det beløb, der er resultatet af beregningen af ​​kursgevinsten, er blevet tilbageholdt, dvs. hvis € 10,000 er blevet tilbageholdt fra sælger, og resultatet af beregningen af ​​kursgevinsten er € 15,000 . , skal du bidrage med de resterende €5,000 med præsentationen af ​​210-modellen inden for fire måneder efter salgsdatoen.

 

Hvis sælger i modsat fald har tilbageholdt et større beløb end det beløb, der følger af betalingen af ​​avanceskat, har han ret til at få dette beløb tilbage. Dette skal fremvises inden for fire måneder fra salgsdatoen.

 

Det er vigtigt på dette tidspunkt, dvs. i tilfælde af, at der er en returret på 3 %, eller en del af nævnte tilbageholdelse til den spanske administration, vil dette kræve, at sælgeren tidligere har overholdt de skattemæssige forpligtelser, som han var forpligtet som ejer i Spanien i sit begreb om ikke-resident. Det vil sige til præsentationen af ​​den årlige imputerede indkomstskat af IRPFNR, af anden bolig, som alle ejendomsejere i Spanien er forpligtet til som ikke-residenter. Normalt vil denne forpligtelse være påkrævet i en periode på fire år. Med andre ord vil den spanske administration ikke kræve, at imputerede indkomstskatter skal reguleres, ikke betalt ud over de sidste fire år forud for salgsdatoen.

 

Hvor lang tid har den spanske administration til at returnere de tilbageholdte overskydende 3 %?

 

Administrationen har 6 måneder til at returnere den foretagne overskydende tilbageholdelse. Efter 6 måneder er administrationen forpligtet til at tilbagebetale nævnte beløb med morarenter.

 

Der skal udvises særlig omhu med tilbagesendelsesperioden, da den spanske administration i nogle tilfælde kan tage mere end et år at gennemføre tilbagesendelsen.

 

Det skal også tages i betragtning, at administrationen har op til FIRE ÅR til at praktisere returneringen eller refusionen. I tilfælde af, at det tager dig mere end et år at opnå refusion, skal du derfor hyre en specialists tjenester for at lamme udløbsperioderne for retten til at opnå refusion.

 

Er der en forpligtelse til at praktisere tilbageholdelse på 3 %, i tilfælde af donationer af ejendomme i Spanien?

 

I tilfælde af donationer af ejendomme beliggende i Spanien, da disse er gratis, er der ingen pris at betale for dem, dvs. der er ingen modydelse, der er ingen forpligtelse til at tilbageholde 3 % af værdien af donationen eller indtaste den gennem model 211.

 

Er det ved ejerlejlighedsopløsning, eller bortfald af sameje, lovpligtigt at tilbageholde 3 %?

 

Ikke normalt . Opløsningen af ​​ejerlejligheden er med andre ord en neutral dispositiv handling, som ikke genererer formueoverdragelse for nogen af ​​parterne. Det vurderes derfor ikke, at der er overskud.

 

Men , i tilfælde af, at en af ​​medejerne tildeles en større del end den, der tilhører ham , vil det i dette tilfælde anses for, at nævnte del udgør en kursgevinst for medejeren, hvormed fastholdelse skal øves. på 3 % på nævnte overskydende del . 

Med andre ord, lad os for eksempel forestille os, at der er et tilfælde, hvor "A" og "B" har en ejendom i Spanien, hvor 65% er delt for "A" og 35% for "B". Hvis der i dette tilfælde sker en ejerlejlighedsopløsning, hvor det konstateres, at hver enkelt beholder 50 % af ejendommen, vil det blive anset for, at ”B” har opnået 15 % mere, end hvad han har indskudt. Det vil sige, at bidrage med en værdi på 35% opnået et resultat på 50%, hvormed de 15% overskud vil blive betragtet som en kursgevinst, og "A" vil blive tvunget til at beholde 3% af værdien af ​​de 15% til "B".

Lad os på samme måde forestille os, at der er et andet eksempel, hvor "B" udover sine 35 % af ejendommen modtager en kontant samtale på €50,000. På samme måde ville nævnte kompensation i kontanter være underlagt 3 % tilbageholdelse, fordi den repræsenterer et af de eksisterende aktiver i "B".

 

 __________________________________________________________________________

 

 

ANDRE SKATTER FOR SÆLGER-PLUSVALÍA

Primært, PLUSVALÍA, er en skat over stigningen i værdien af ​​den jord, hvor din ejendom er, fra købs- og salgstidspunktet. Det er den eneste skat, som vi ikke er i stand til at beregne før salget, fordi det afhænger af specifikke kriterier fra Rådhuset.

I disse tilfælde er en tilbageholdelse fra køber til sælger nok til at dække betalingen af ​​denne afgift. Samlet når sælger forlader landet efter salget.