"KOMPLEMENTARIALETTERS" fra det spanske skattekontor, når du købte en lejlighedskøb ejendom (billig pris)
I de sidste par år har vi set kunder, der har modtaget breve fra det regionale skattekontor, hvor de var blevet bedt om yderligere skat ved køb af deres ejendomme. Konceptet er let at forklare: i henhold til spansk lov, skattekontoret har fik kapacitet til at tilsidesætte de deklarerede værdier af transaktioner for at bede om yderligere skat på baggrund af, at den deklarerede pris var "under markedsværdien".
Disse bogstaver kaldes i øjeblikket "complementarias".
Vi vil forklare dig denne sag efter et eksempel.
Billedbillede, at du har en videresalgsejendom under overtagelse til en pris for 345.000 EUR, i regionen Valencia.
Værdien af denne transaktion er 345.000 EUR
Denne pris kaldes REAL-KOMMERCIEL VÆRDI og er den værdi, der bruges til at beregne de skatter, der er afledt af købet og dem, der er for salget.
I tilfælde af videresalg er afgiften købsafgiften (Transfer Tax – ITP), som i Valencia er 10% af prisen.
Dog selvom værdien af købet er 345.000 EUR (REGEL VÆRDI), den spanske administration har op til 4-5 år til at inspicere og genoverveje den pris, der er brugt som grundlag for afgiften og betales til denne ejendom (den RIGTIGE VÆRDI). Så i denne periode på 5 år kan administrationen inspicere transaktionen og kan i deres kriterier overveje, at værdien, der skal bruges til at beregne afgiften på dette salg, i stedet for den betalte pris (REAL VALUE), er 345.000 EUR skal være højere, f.eks. 400.000 EUR. Denne sidste værdi er det, vi kalder FISCAL VALUE ("Valor Fiskal").
Hvis dette vil være tilfældet, kan den spanske administration kræve, at du betaler forskellen i begge værdier, den REELLE VÆRDI (345.000 EUR.) og den FISKALE VÆRDI (den, der er beregnet af administrationen: 400.000 EUR). Så, så kan administrationen kræve, at du betaler 10 % skat med hensyn til 400.000 EUR i stedet for 345.000 EUR.
Og måden at beregne den skat, der skal betales, vil være på det overskredne beløb, når man bruger Skatteværdien. Ved at bruge dette eksempel:
- De 10 % fra den reelle kommercielle værdi er 34.500 EUR
- De 10 % fra den skattemæssige værdi er 40.000
40.000 – 34.500 = 5.500 EUR, der skal betales for selvrisikoen
Er der nogen måde at opdage den skattemæssige værdi på en ejendomstransaktion?
Ja, der er, på officiel side fra Catastro men du skal have et officielt digitalt certifikat i Spanien. Normalt skal din advokat gøre det, når købsprocessen er åben.
Men selv når den opnår denne værdi fra det officielle Catastro-websted, kan den spanske administration i løbet af 4-5 år undersøge og bestride den real-kommercielle pris, som er aftalt med køber-sælger. Så for at garantere dig fra eventuelle inspektioner af dette, vil det være anbefalelsesværdigt at få en ejendomsvurdering foretaget af en specialist – ARKITEKT – på købsdatoen. Denne VURDERING vil hjælpe med at demonstrere over for den spanske administration den reelle værdi af ejendommen, og du ville have flere argumenter for at gøre modstand mod fremtidige eventuelle inspektioner af disse værdier i fremtiden.