انقراض الملكية المشتركة (EC) (أو "إلغاء الملكية المشتركة") يتمثل في نقل ملكية أحد الأصول ، التي لا يمكن تقسيمها ، حيث يكتسب أحد المالكين المشتركين الملكية الكاملة للأصل إلى بقية الشركاء في الملكية ، وينتهي ذلك ، في مناسبات عديدة ، بتعويض (نقدي أو لا).
في أي الحالات نجد "ملكية مشتركة" أو "ملكية مشتركة" على عقار؟
- عندما يقرر شخصان أو أكثر شراء عقار معًا ، وتقاسم نسبة الملكية المشتركة
- في حالة الميراث، عندما يتم التأكيد على أنه ، بموجب القانون أو الوصية ، يتم تقاسم ملكية الممتلكات المحددة بشكل متناسب مع الورثة.
- في أخرى العملية القضائية أو القضائية
عادة ، هناك طريقتان لمتابعة إنهاء الملكية المشتركة:
1.- باتفاق قضائي حيث يتم النظر فيه من قبل المحاكم حيث يتم التأكيد على أن الممتلكات ستذهب إلى أحد المالكين المشاركين فقط.
2 أمثلة:
أ) الطلاق؛ في حالة الطلاق ، حيث يوجد حكم من المحكمة يثبت أن الممتلكات المملوكة من قبل الزوجين تذهب إلى واحد منهم فقط.
ب) الانقراض الرسمي للتعاون في المحاكم. يمكن أن تكون هناك إجراءات قضائية أخرى حيث تقرر إلغاء المالكين المشتركين.
في كلتا الحالتين ، يتم تقديم حكم المحكمة في النظام الإسباني ويتم استخدامه لفتح عملية حيث سيحصل واحد فقط من المالكين المشتركين على 100 ٪ من العقار.
2. - الاتفاق بين الطرفين: بيع أحد الأجزاء للطرف الآخر
من الممكن دائمًا أن يقرر أحد المالكين المشتركين شراء أو بيع جزء منه للآخر.
ما هي الميزة الرئيسية لانقراض الملكية المشتركة؟
يرتبط الجانب الرئيسي لهذه الصفقة بشكل مباشر بالضرائب ، على الرغم من أن أحد المالكين المشتركين "يكتسب" جزء من الملكية المشتركة من الباقي ، من وجهة نظر ضريبية ، لا تخضع هذه المعاملة للضريبة باعتبارها "عملية بيع".
اعتمادًا على المنطقة الإسبانية ، يتم فرض ضريبة على "البيع" من 6 إلى 10٪ على سعر البيع. لكن المفوضية الأوروبية تخضع للضريبة بنسبة 0,5-1,5٪ فقط (حسب المناطق)
هذه هي المعاملة المعتادة التي تتم في حالة الطلاق أو الانفصال.
على سبيل المثال:
"أ" و "ب" متزوجان وشراء شقة مقابل 150.000 يورو في ملقة. بعد عامين ، قرروا الطلاق ، واتفقوا على أن "أ" يحصل على الشقة. "أ" تدفع 2 يورو إلى "ب" للحصول على حصتها.
نظرًا لاعتبارها مجموعة أوروبية ، لن تكون الضرائب على هذه المعاملة 8٪ (ضريبة تحويل الأندلس = 6.000 يورو) ، ولكن 1,5،1.125٪ = XNUMX يورو.
الخلاصة: "أ" + "ب" يوفرون 6.000 - 1.125 يورو = 4.875 يورو لأن هذه المعاملة تعتبر EC بدلاً من بيع.
لذلك ، فإن EC هو خيار مثالي في حالة الطلاق.
هام!: ولكن ، في حالة اتهام العقار بـ رهن، على الرغم من أنه يمكن للطرف الآخر الحصول على العقار بالكامل ("أ" ، في حالة المثال) ، قد لا يقبل البنك ترك "ب" خارج الرهن العقاري. اذا حدث هذا، على الرغم من أنه في السجل العقاري "B" خارج العقار ، إذا لم يقبل البنك إلغاء مسؤولية الرهن العقاري ، فسيستمر "B" في كونه شخصًا مسؤولاً عنه ، وبالتالي ، سيستمر في كونه مدينًا لـ الرهن العقاري للبنك.
من أجل تجنب هذا الوضع غير المرغوب فيه ، قبل اتخاذ قرار ترك العقار لأحد الفائزين ، من المهم الحصول على نصيحة سابقة من البنك الخاص بك لمعرفة ما سيكون موقف الرهن العقاري للطرف الذي يغادر العقار. وبهذه الطريقة ، من المناسب التوقيع ، أولاً ، على انقراض عمارات ، في وقت لاحق ، للمضي في إضفاء الطابع الرسمي على الرهن العقاري الجديد.
يخضع الخضوع للضرائب إلى "الطبيعة النقدية" للتعويض. بعبارة أخرى ، يجب اعتباره انقراضًا لملكية مشتركة ، لذلك ، في حالة التعويض بالسلع ، يُفهم أنها "مقايضة" (تُعرف أيضًا باسم "SWAP") ومن ثم تُعتبر المعاملة "بيعًا" "، وضريبة باعتبارها" بيع ".
ما هو الحال في حالة عدم وجود مدفوعات "لشراء" الجزء الآخر ، أو عدم وجود حكم قضائي / محكمة؟ هل يمكن أن "يتبرع" أحد الطرفين أو "يتبرع" بنصيبه للطرف الآخر؟
هذا ممكن ، لكنه لن يعتبر "إقصاء للملكية المشتركة" ، لذلك لن يكون لديه الامتيازات الضريبية لهذا المفهوم. سيتم اعتباره بمثابة "تبرع".
وفي حالة "التبرع" ، إذن ، يجب أن يتم تنظيمنا من خلال ضريبة التبرع ، وهي ضريبة إقليمية ، لذلك ، يتم تنظيمها بشكل مختلف اعتمادًا على المناطق.
في حالة منطقة فالنسيا ، يحتوي التبرع على مكافأة تتكون من إعفاء من الضرائب يصل إلى 100.000 يورو من المبلغ المتبرع به بين الآباء والأبناء. لكن هذه المكافأة في الضرائب لا تطبق في التبرعات بين الزوجين. لذلك ، في حالة التبرع بجزء من مالك العقار للآخر ، كونه زوجًا ، يمكن أن يدر مبالغ ضريبية عالية للدفع.
تكون ضريبة التبرع أعلى في حالة عدم زواج المالكين.
لذلك ، من المهم جدًا الحصول على المشورة القانونية المناسبة عند اتخاذ قرار إطفاء أو حل الملكية المشتركة أو الملكية المشتركة.
كما أوضح EC حيث لا يوجد مدفوعات ، يمكن اعتباره "تبرعًا": من الجوانب المهمة جدًا من المفوضية الأوروبية أنه يجب أن يكون هناك "دفعة" أو "تعويض" للطرف الآخر. بمعنى آخر ، يجب أن "يدفع" الشخص الذي يغادر العقار أو "يعوضه" من يحصل على العقار. إذا لم يكن هناك أي دفعة ، فيمكن اعتبار Transaciton بمثابة "هدية" ومن ثم قد يتم فرض ضريبة على المعاملة على أنها "تبرع". وهذا أمر مهم حقًا لاعتباره "تبرعًا" يتم فرض ضرائب عليه أعلى من ضريبة الميراث. يجب أن تكون "ضريبة التبرع" هي نفسها الواردة في "ضريبة الميراث" ، ولا تستخدم التبرعات بين الأزواج للحصول على نفس القدر من التخفيضات والمزايا حسب الميراث.
يمكن اعتبار المفوضية الأوروبية حيث يتم الدفع بأصل آخر بمثابة "بيع": من المهم جدًا معرفة أنه عندما يتم التعويض من الطرف المقتني باستخدام أصل آخر ، فيمكن اعتبار المعاملة "مقايضة" ، ومن ثم يتم فرض ضرائب عليها على أنها "بيع".
في مجلة مجتمع بلنسية، يوفر هذا الخيار ميزة مالية مهمة ، لذا فإن الضريبة المرتبطة (الضريبة القانونية الموثقة القانونية) قد نسبت 1,5٪ ، ونفقات أكثر توثيقية ، وإذا تم نقل ملكية جزء من سلعة مقابل تعويض ، من الناحية المالية ، يفضل هذا الخيار بدلاً من خيار الشراء ، لذلك ، بالنسبة للأخير ينطبق على نفسه إسناد ضريبي بنسبة 10 ٪ (في المناطق الأخرى ربما تكون هذه الضريبة 8-10 ٪).
أخيرا ، في حالة الضرائب غير المقيمين، في حال ليس هناك "زيادة في القضاء" ولا يوجد 3٪ يتم الاحتفاظ بها من الشريك الذي يعطي الجزء للآخر.
لكن، في انقراض عمارات مع زيادة في القضاء والتعويض في المال، وفقًا للمادة 25.2 من النص الموحد لقانون ضريبة الدخل لغير المقيمين ، على قيمة الفائض يجب أن يمارس احتفاظ بنسبة 3٪ لتصفية هذه الضريبة ، بشرط حدوث تغيير مالي وتحديث لقيمة المبنى.
مصادر:
- المرسوم الملكي بتاريخ 24 يوليو 1889.
- الإدارة المالية العامة.
- المرسوم التشريعي الملكي 1/1993 ، 24 سبتمبر.
- قانون ضريبة غير المقيمين.