ضريبة الأرباح التي يجب دفعها عند بيع عقار في إسبانيا - IRPF للبيع - الطراز 210 والنموذج 100

ضريبة للدفع عند بيع ممتلكات - مكاسب رأسمالية

بصفتك مالكًا لعقار في إسبانيا ، عند البيع ، عليك أن تدفع ما نطلق عليه "غانانسيا التراثية"، المعروف أيضًا باسم"مكاسب رأس المال"باللغة الإنجليزية ، أو"زائد القيمة" بالفرنسية، "ميرواردين"باللغة الهولندية ، أو"كابيتالجوين"باللغة الألمانية ، وما إلى ذلك. هذه الضريبة على البيع هي جزء من ضريبة الدخل العامة.

للتعرف على كيفية عمل هذه الضريبة ، يرجى الانتباه إلى المفاهيم التالية:

 1.- سعر شراء الملكية:  المبلغ الإجمالي المدفوع على سعر الاستحواذ عند شراء العقار. 

2.- المصاريف والضرائب المرتبطة بالشراء:  يشمل هذا المفهوم المبلغ الإجمالي للمصروفات والضرائب التي تم دفعها والتي كانت مرتبطة بالشراء:

- رسوم التوثيق والسجل العقاري

- المبلغ المدفوع على ضريبة القيمة المضافة ورسوم الطوابع (في حالة العقارات الجديدة) أو ضريبة النقل (في حالة إعادة البيع)  

- الأتعاب المهنية: أتعاب الوكيل العقاري ، أتعاب المحاماة ، إلخ. 

 3.- الإصلاحات والأعمال والتحسينات التي تمت على العقار:   من المهم جدًا معرفة أنه لن يتم قبول جميع الإصلاحات كتخفيض في ضريبة أرباح رأس المال. محض ، فإن الإدارة الإسبانية سوف تقبل هؤلاء فقط  الإصلاحات التي تعتبر "هيكلية" مثل "إعادة تأهيل" أو "توسعات" الإنشاءات.  

يمكن أيضًا النظر في التمديدات التي تم إجراؤها في العقار من أجل الحصول على تخفيض في IRPF. يعتبر مكتب الضرائب الإسباني أن "الامتداد" يتكون من عملية يتم من خلالها دمج عناصر جديدة في الممتلكات ، والحصول على عمل / بناء في العقار الذي يعطي قدرة إنتاجية أكبر. “في هذا المفهوم سوف تدخل الإنشاءات الجديدة ، وامتدادات الأسطح ، وما إلى ذلك التي تم إجراؤها على الممتلكات. وبالمثل ، يمكن حساب تكلفة هذه الإضافات كقيمة اقتناء أعلى.

ولكن حذار، لا يمكن حساب أعمال الإصلاح والصيانة التي تتم في المنزل بهدف تقليل مقدار الربح الرأسمالي ، فهي ليست أعمالا تهدف إلى تحسين المنزل أو توسيعه ، ولكن لإبقائه في حالة ممتازة للاستخدام والتمتع به.

ولتمييز "أعمال التحسين" عن "أعمال الحفظ" ، يشير مكتب الضرائب إلى أن "الإصلاحات والتحفظات هي تلك التي تهدف إلى الحفاظ على العمر الإنتاجي للعقار وقدرته الإنتاجية أو الاستخدامية ، في حين أنه من الممكن اعتبارها امتدادات أو تحسينات تلك التي تنتج ، إما في زيادة قدرة أو قابلية السكن للممتلكات ، وكذلك في إطالة عمرها الإنتاجي. في حالة قيامك بتنفيذ أعمال التجديد ، اعتمادًا على طبيعة هذه الأعمال ، يمكن تصنيفها على أنها تحسينات أو توسعات ، وفي هذه الحالة يجب أخذها في الاعتبار عند حساب قيمة الاستحواذ على الممتلكات المنقولة ، أو نفقات الصيانة أو الإصلاح ، التي لا ينبغي أن تؤخذ في الاعتبار في الحساب المذكور.

في الختام ، نحن نواجه مسألة الأدلة ، والتي يجب حلها على أساس كل حالة على حدة اعتمادًا على طبيعة الأعمال المنفذة.

 4.- الاحتفاظ بالمكاسب الرأسمالية: في حال البائع ليس مقيمًا ضريبيًا في إسبانيا ، هناك احتفاظ من سعر البيع بنسبة 3٪. لا يتم دفع هذا المبلغ إلى البائع ، ويجب دفعه إلى مكتب الضرائب كـ "احتفاظ" ببيان أرباح رأس المال القادم الذي سيتم تقديمه بعد البيع. يلتزم المشتري "بالاحتفاظ" بنسبة 3٪ من السعر لدفعها وإيداعها في مكتب الضرائب الإسباني ، على أنها "دفعة مقدمة" لأرباح رأس المال يتم دفعها من البائع.

أساس الضريبة

يُشتق بيع العقارات الإسبانية من مسؤولية أرباح رأس المال للبائعين على "صافي الربح" الذي تم الحصول عليه من البيع بالصيغة التالية: 

سعر البيع - سعر الشراء - المصاريف والضرائب على التملك - تكلفة "الإصلاحات الهيكلية" على العقار

معدل الضريبة

بمجرد احتساب أساس هذه الضريبة "صافي الربح" ، يختلف معدل الضريبة الذي يجب دفعه عن وضعك الضريبي في إسبانيا كمقيم إسباني أو غير مقيم أسباني: 

- المقيمون الأسبان- MODEL 100:

في حالة اعتبارك "مقيمًا ضريبيًا إسبانيًا" (مما يعني أنك تدفع ضريبة الدخل الخاصة بك في إسبانيا كمقيم إسباني) ، فعندما تحسب أرباح رأس المال ، ستحصل على المزايا التالية على الضريبة:

  • لا توجد مكاسب رأسمالية للإقامة الدائمة: إذا كان العقار الذي تبيعه هو إقامتك الدائمة (لقد استخدمت النحل لأكثر من 3 سنوات كـ "منزلك الدائم") ، فستحصل على الفوائد التالية:
    • إذا كان عمرك أقل من 65 عامًا: لا تدفع CG لمبالغ البيع التي تم الحصول عليها "المعاد استثمارها" في شراء عقار جديد لاستخدامه كمحل إقامة دائم. لديك سنتان لممارسة "إعادة الاستثمار" هذه (مرت سنتان بدون استثمار هذه المبالغ ، ستخضع للضريبة بالكامل).
    • إذا كان عمرك أكبر من 65 عامًا: لا تدفع CG للمبالغ التي تم الحصول عليها عند البيع. وذلك حتى لو لم "تعيد الاستثمار" في عقار جديد.
  • NO 3٪ RETENTION: عند إتمام البيع ، تتلقى المبلغ الكامل للسعر من المشتري دون احتفاظ به.

معدل الضريبة في حالة سكان الضريبة

صافي الربح معدل الضريبة
يصل إلى 6000 يورو ,
6000 - 49.999 € ,
50.000 - 199.999 € ,
+ 200.000 € ,

- الاسبان غير المقيمين - نموذج 210:   إصلاح معدل الضريبة: ,

مثال لحساب مكاسب رأس المال: 

  • قمت بشراء عقار لإعادة البيع في عام 2015 بسعر 200.000 يورو.
  • في تلك اللحظة ، دفعت 24.000 يورو ، وهي 12٪ من النفقات: 10٪ ضريبة نقل + 2٪ كاتب عدل ، تسجيل الأراضي ، أتعاب محامي ، إلخ.
  • بعد ذلك ، أجريت إصلاحات داخلية مقابل 17.000 يورو (تغيير حراثة الأرضية ، وإصلاح حوض السباحة ، ونوافذ جديدة).
  • بعد بضع سنوات قمت ببناء مرآب بقيمة 20.000 يورو

ثم قررت البيع الآن بسعر 260.000 يورو.

ما هي مكاسب رأس المال المتأتية من هذا البيع؟

ملاحظة: قبل إجراء الحساب ، نحتاج إلى إبلاغ أن الإدارة الإسبانية ستنظر في جميع المفاهيم المذكورة أعلاه لخفض الضريبة ، باستثناء "الإصلاحات الداخلية" بقيمة 17.000 يورو. والسبب في ذلك هو أن الإصلاحات "الداخلية" التي ليست إصلاحات "هيكلية" لا تعتبر من المزايا الضريبية.

نستخدم الصيغة:

260.000 (سعر البيع) - 200.000 (سعر الشراء) - 24.000 (مصاريف وضرائب على الاستحواذ) - 20.000 (جراج جديد) =

16.000 يورو

هذا هو "صافي الربح" الذي سيتم الحصول عليه مع البيع

نظرًا لأن معدل أرباح رأس المال هو 19 ٪ ، فإن مبلغ الضريبة على أرباح رأس المال سيكون:

16.000 * 19٪ = 3.040 يورو

 طريقة سداد الضريبة

في حالة سكان إسبانيا الضريبيون، يتم الإعلان عن الضريبة مع باقي المداخيل والمعاشات التقاعدية والرواتب وما إلى ذلك كجزء من إقرار ضريبة الدخل العالمي الذي سيتم تقديمه قبل نهاية شهر يونيو من العام التالي.

  في حالة غير المقيمين الضريبة في إسبانياطريقة دفع مكاسب رأس المال هي كالتالي:

  • عند اكتمال البيع: الاحتفاظ بنسبة 3٪: عند إتمام البيع ، تجبر الإدارة الإسبانية المشتري على الاحتفاظ بنسبة 3٪ من قيمة سعر البيع. لذلك ، لا تتلقى السعر المتفق عليه بالكامل. يحتفظ المشتري بنسبة 3٪ من السعر الإجمالي وعليه إيداعه في مكتب الضرائب. يتم ذلك «في نفس يوم إتمام البيع».

ملاحظة: باتباع المثال أعلاه ، في حالة ما إذا كان سعر البيع 260.000 يورو ، فإن الاحتفاظ بالمشتري من قبل المشتري سيكون 260.000 * 3٪ = 7.800 يورو.

  • قبل 4 أشهر بعد إتمام البيع: إعلان المكاسب الرأسمالية 19% ينطبق على كل من مواطني الاتحاد الأوروبي وغير الاتحاد الأوروبي): بعد إتمام البيع ، لديك 6 أشهر لتقديم "إقرار أرباح رأس المال" إلى مكتب الضرائب الأسباني. في هذا الإعلان ، يجب عليك (أو على محاميك) حساب الضريبة باتباع المثال أعلاه. في هذه الحالة ، المبلغ الذي يتعين عليك دفعه هو 3.040 يورو.

ملاحظة: كما هو موضح هنا ، فإن أرباح رأس المال المستمدة من هذه الصفقة تبلغ 3.040 يورو. نظرًا لأنه تم الاحتفاظ بك بمبلغ أعلى (7.800 يورو) ، فلديك "رصيد" لدى الإدارة الإسبانية مقابل الفرق.

لذا ، إذا كانت الإدارة الإسبانية تحتفظ بك 7.800 يورو لضريبة CG ، حيث أن النتيجة النهائية للضريبة هي 3.040 يورو فقط ، فيجب على الإدارة الإسبانية أن "ترد لك" الفرق: 7.800-3.040 = 4.760 يورو.

كيفية المطالبة بهذا المبلغ المسترد؟ يجب أن يدرج محاميك هذه الحقيقة في نفس إعلان أرباح رأس المال ، لتقديمها إلى مكتب الضرائب.

 ملحوظة: يخلط المالكون عادةً بين "الضريبة الإسبانية" و "الإقامة الإسبانية".

وبعبارة أخرى ، يعتقد الناس أن «بطاقة الإقامة الإسبانية ، أو« شهادة الإقامة »التي تم الحصول عليها في الشرطة الوطنية الإسبانية ، كافية لإثبات أنهم« مقيمون إسبان للضرائب »، وللأسف ، ليس هذا هو الحال.

في "بطاقة الإقامة الإسبانية"(أو"شهادة الإقامة الإسبانية") ، ليس المستند الصحيح لتغيير اعتبارك الضريبي كـ« مقيم ضريبي ».

تعمل بطاقة الإقامة الإسبانية (أو الشهادة) فقط على التصريح بأنك "تعيش" في إسبانيا ، من أجل تسهيل سيطرة الشرطة بشكل أفضل على السكان في منطقة محددة.

من أجل أن تصبح مقيمًا في إسبانيا للضرائب، ثم ابدأ في دفع الضرائب الخاصة بك في إسبانيا كمواطن إسباني عادي ، يجب عليك الحصول على شهادة ضريبة المقيمين الاسبانية صادرة عن مكتب الضرائب الأسباني أو الجمارك الإسبانية ، وبعد ذلك ستبدأ في دفع ضرائبك في إسبانيا ، وليس في بلدك الأصلي.

وأيضًا ، بمجرد أن تحتاج إلى أن تعلن لضريبة المكتب من بلدك أنك مقيم ضرائب إسباني ، وأنك لا ترغب في الاستمرار في الإقامة الضريبية في بلدك -

لذا ، من فضلك ، تحقق مع مستشارك الضريبي بشأن الضرائب التي تدفعها حاليًا لأنه ، حتى لو لم تكن مقيمًا إسبانيًا ، يجب أن تعلن عن ضريبة الدخل وتدفعها لغير المقيمين.

____________________________________________________________________________

 

لماذا تمارس الاحتفاظ بنسبة 3٪ من البائع؟

لأنه يمثل ضمانًا للإدارة الإسبانية بأن الضرائب المستمدة من مكاسب رأس المال التي حصل عليها البائع سيتم دفعها في إسبانيا.

 

ماذا يحدث إذا لم يتم دفع نسبة الـ 3٪ المحتجزة؟ 

في حالة عدم ممارسة المشتري للاحتفاظ ، يجوز للإدارة الإسبانية تنفيذ الدين مقابل السداد المذكور في البضائع أو الممتلكات موضوع البيع.

والتي ، في حالة عدم قيام المشتري بالدفع ، ولم يحجب البائع ، قد يعاني من العمليات النهائية لتنفيذ الدين ، وفي حالته ، الاستيلاء على الممتلكات المكتسبة.

 

بمجرد أن يتم تطبيق الاحتفاظ بنسبة 3٪ ، ما الذي يتعين على البائع فعله؟

 

سيتعين عليك تقديم الإقرار الضريبي ، هذا النموذج 210 ، في غضون أربعة أشهر من تاريخ توقيع البيع.

 

في هذه الحالة ، في حالة اقتطاع أقل من المبلغ الناتج عن حساب مكاسب رأس المال ، أي إذا تم حجز 10,000 يورو من البائع ، وكانت نتيجة حساب مكاسب رأس المال 15,000 يورو . ، سيتعين عليك المساهمة بمبلغ 5,000 يورو المتبقي مع عرض طراز 210 ، في غضون أربعة أشهر من تاريخ البيع.

 

خلاف ذلك ، إذا كان البائع قد حجز مبلغًا أكبر من المبلغ الناتج عن دفع ضريبة أرباح رأس المال ، فسيكون له الحق في استرداد هذا المبلغ. يجب تقديم ذلك في غضون أربعة أشهر من تاريخ البيع.

 

من المهم في هذه المرحلة ، أي في حالة وجود حق إرجاع بنسبة 3 ٪ ، أو جزء من الاحتفاظ المذكور للإدارة الإسبانية ، فإن هذا سيتطلب من البائع أن يكون قد امتثل مسبقًا للالتزامات الضريبية التي كان ملزمًا كمالك في إسبانيا في مفهومه عن غير المقيم. أي لعرض ضريبة الدخل السنوية المفروضة على IRPFNR ، على الإقامة الثانية ، والتي يلتزم بها جميع مالكي العقارات في إسبانيا بصفتهم غير مقيمين. عادة ، سيكون هذا الالتزام مطلوبًا لمدة أربع سنوات. بمعنى آخر ، لن تطالب الإدارة الإسبانية بتسوية ضرائب الدخل المحسوبة ، وعدم دفعها بعد السنوات الأربع الماضية قبل تاريخ البيع.

 

كم من الوقت يتعين على الإدارة الإسبانية إعادة نسبة 3٪ الزائدة المحتجزة؟

 

لدى الإدارة 6 أشهر لإعادة الاستبقاء الزائد الذي تم إجراؤه. بعد 6 أشهر ، ستكون الإدارة ملزمة بإعادة المبلغ المذكور مع فائدة التأخير في السداد.

 

يجب توخي الحذر بشكل خاص مع مدة العودة لأن الإدارة الإسبانية يمكن أن تستغرق في بعض الحالات أكثر من عام لتنفيذ العودة.

 

يجب أيضًا أن يؤخذ في الاعتبار أن لدى الإدارة ما يصل إلى أربع سنوات لممارسة الإرجاع أو السداد. لذلك ، إذا استغرق الأمر أكثر من عام لاسترداد الأموال ، فستحتاج إلى الاستعانة بخدمات متخصص لشل فترات انتهاء الحق في استرداد الأموال.

 

هل هناك التزام لممارسة الاحتفاظ بنسبة 3٪ ، في حالة التبرع بالممتلكات في إسبانيا؟

 

في حالة التبرع بالممتلكات الموجودة في إسبانيا ، نظرًا لأنها مجانية ، فلا يوجد ثمن يدفع مقابلها ، أي أنه لا يوجد مقابل ، ولا يوجد التزام بحجب 3 ٪ من قيمة التبرع او ادخاله من خلال نموذج 211.

 

في حالة حل عمارات ، أو انقراض الملكية المشتركة ، هل هو إلزامي حجب 3٪؟

 

ليس اعتياديا . وبعبارة أخرى ، فإن حل الملكية هو فعل تصرف محايد ، والذي لا ينتج عنه نقل ملكية لأي من الأطراف. لذلك لا يعتبر أن هناك ربحاً.

 

لكن , في حالة منح أحد المالكين المشاركين جزءًا أكبر من الجزء الخاص به ، في هذه الحالة ، سيتم اعتبار أن الجزء المذكور يشكل مكاسب رأسمالية للمالك المشارك ، والتي ، يجب ممارسة الاحتفاظ. 3٪ على الجزء الزائد المذكور . 

بعبارة أخرى ، على سبيل المثال ، دعنا نتخيل أن هناك حالة يكون فيها "أ" و "ب" ممتلكات في إسبانيا حيث يتم مشاركة 65٪ من أجل "أ" و 35٪ في "ب". في هذه الحالة ، إذا حدث انحلال عمارات حيث ثبت أن كل واحد يحتفظ بـ 50٪ من العقار ، فسيتم اعتبار أن "B" قد حصل على 15٪ أكثر مما ساهم به. أي ، المساهمة بقيمة 35٪ تم الحصول عليها نتيجة 50٪ ، والتي بواسطتها سيتم اعتبار فائض 15٪ بمثابة مكاسب رأسمالية ، وسيُجبر "A" على الاحتفاظ بـ 3٪ من قيمة ذلك الـ 15٪ إلى " ب".

بنفس الطريقة ، دعونا نتخيل أن هناك مثالًا آخر يتلقى فيه "B" ، بالإضافة إلى 35٪ من ملكيته ، محادثة نقدية بقيمة 50,000 يورو. وبنفس الطريقة ، سيخضع التعويض النقدي المذكور للاحتفاظ بنسبة 3٪ ، لأنه يمثل أحد الأصول الموجودة في "B".

 

 __________________________________________________________________________

 

 

ضرائب أخرى للبائعين-PLUSVALÍA

بشكل أساسي ، PLUSVALÍA ، هي ضريبة على الزيادة في قيمة الأرض التي يوجد بها عقارك ، من وقت الشراء والبيع. إنها الضريبة الوحيدة التي لسنا في وضع يسمح لها بحسابها مسبقًا للبيع ، لأنها تعتمد على معايير محددة من Town Hall.

في هذه الحالات ، يكفي الاحتفاظ من المشتري إلى البائع لتغطية دفع هذه الضريبة. بشكل عام عندما يغادر البائع البلاد بعد البيع.