"العناصر التكميلية" من مكتب الضرائب الإسباني عندما اشتريت عقارًا بسعر رخيص (بسعر رخيص)
في السنوات القليلة الماضية ، رأينا عملاء تلقوا رسائل من مكتب الضرائب الإقليمي حيث طُلب منهم ضريبة إضافية مستحقة على شراء عقاراتهم. المفهوم سهل الشرح: بموجب القانون الإسباني ، مكتب الضرائب لديها القدرة على تجاوز القيم المعلنة للمعاملات من أجل طلب ضريبة إضافية على أساس أن السعر المعلن كان "أقل من القيمة السوقية".
تسمى هذه الحروف حاليًا "التكميلية".
سنشرح لك هذا الأمر باتباع مثال.
تصوير أن لديك عقار معاد بيعه قيد الاستحواذ بسعر 345.000 يورو، في منطقة بلنسية.
قيمة هذه الصفقة هي 345.000 يورو
يُطلق على هذا السعر اسم "القيمة التجارية الحقيقية" وهي القيمة المستخدمة لحساب الضرائب المستمدة من الشراء وضرائب البيع.
في حالة إعادة البيع ، تكون الضريبة المطبقة هي ضريبة الشراء (ضريبة التحويل - ITP) ، والتي تبلغ 10٪ من السعر في فالنسيا.
ومع ذلك ، على الرغم من أن قيمة الشراء 345.000 يورو (القيمة الحقيقية) ، أمام الإدارة الإسبانية ما يصل إلى 4-5 سنوات لفحص وإعادة النظر في السعر المستخدم كأساس للضريبة ودفعه إلى هذا العقار (القيمة الحقيقية). لذلك ، خلال هذه الفترة التي مدتها 5 سنوات ، قد تقوم الإدارة بفحص المعاملة وقد تأخذ في الاعتبار في معاييرها القيمة التي سيتم استخدامها لحساب الضريبة على هذا البيع ، بدلاً من السعر المدفوع (القيمة الحقيقية) ، 345.000 يورو يجب أن يكون أعلى ، على سبيل المثال ، 400.000 يورو. هذه القيمة الأخيرة هي ما نسميه القيمة المالية ("الشجاعة المالية").
إذا كان هذا هو الحال ، فقد تطلب منك الإدارة الإسبانية دفع الفرق في كلتا القيمتين ، القيمة الحقيقية (345.000 يورو.) والقيمة المالية (التي تحسبها الإدارة: 400.000 يورو). لذلك ، إذن ، قد تطلب منك الإدارة دفع ضريبة 10٪ مقابل 400.000 يورو ، بدلاً من 345.000 يورو.
وستكون طريقة حساب الضريبة الواجب دفعها على المبلغ المتجاوز عند استخدام القيمة المالية. باستخدام هذا المثال:
- 10٪ من قيمة العقار التجاري 34.500 يورو
- 10٪ من القيمة المالية 40.000
40.000 - 34.500 = 5.500 يورو يتم دفعها كزيادة
هل توجد أي طريقة للكشف عن القيمة المالية لصفقة عقارية؟
نعم ، يوجد في الموقع الرسمي من Catastro لكنك تحتاج إلى شهادة رقمية رسمية في إسبانيا. عادة ، يجب على محاميك القيام بذلك عندما تكون عملية الشراء مفتوحة.
ومع ذلك ، حتى الحصول على هذه القيمة من موقع Catastro الرسمي ، خلال 4-5 سنوات ، يجوز للإدارة الإسبانية التحقيق والاعتراض على السعر الحقيقي التجاري المتفق عليه مع البائع-المشتري. لذلك ، من أجل ضمانك من أي عمليات تفتيش على هذا الوات ، سيكون من المستحسن أن يكون لديك تقييم الممتلكات الذي تم إجراؤه بواسطة متخصص - مهندس - في تاريخ الشراء. سيساعد هذا التقييم في إثبات القيمة الحقيقية للممتلكات للإدارة الإسبانية ، وسيكون لديك المزيد من الحجج لمعارضة عمليات التفتيش النهائية المستقبلية لهذه القيم في المستقبل.