منازل سياحية في مجتمعات الملاك - نزاعات
حل الصراع
تعد ظاهرة البيوت السياحية داخل مجتمعات الملاك من أكثر القضايا الخلافية التي أثيرت في هذا الشأن.
استئجار منزل للأغراض السياحية هو ليس، في حد ذاته ، أ نشاط مزعج، ولكن من الناحية العملية ، غالبًا ما تولد مشاكل التعايش مع الجيران ، على سبيل المثال ، بسبب الاستخدام المكثف للعناصر المشتركة ، والتي يمكن فهمها على أنها غير طبيعية لنفسها وتزيد من مخاطر التلف ، أو الضوضاء في أوقات معينة.
• حلول أن المجتمعات المجاورة يمكن أن تتبنى مشكلة الإسكان السياحي متنوعة.
يعتبر الإيجار السياحي للشقق الواقعة في مجتمع يعيش فيه الملاك الآخرون محل إقامتهم المعتاد نشاط مزعج وخطير، كونه استخدام العناصر المشتركة من قبل عدد كبير من الناس هو استخدام غير طبيعي لها.
حظر النشاط
(LPH مادة 17.12)
حاليا ، مجتمعات الملاك لديها إمكانية الوصول اتفاقيات التي تقيد أو تشترط ممارسة نشاط الإيجار السياحي.
تتطلب هذه الاتفاقيات التصويت لصالح 3/5 من مجموع الملاك الذي بدوره تمثل 3/5 من حصص المشاركة ، بغض النظر عما إذا كانت تقوم بتعديل العنوان التأسيسي أو النظام الأساسي للشركة أم لا. تواصل اجتماعي. لا يمكن أن يكون للاتفاقيات التي يتم إجراؤها بهذا المعنى آثار رجعية ، أي أنها لا يمكن أن تحد من النشاط لأولئك الذين مارسوه بالفعل.
ينطبق هذا الاسترخاء للأغلبية الضروري للحد من نشاط الإيجار السياحي من 6-3-2019. حتى ذلك الحين ، استلزم هذا النوع من التقييد تعديل القوانين أو العنوان التأسيسي الذي ، على هذا النحو ، يتطلب دعمًا بالإجماع من المجتمع بأكمله ( LPH مادة 17.6 ). هذا يعني أنه إذا كان هناك جار بالفعل كان يخصص منزلًا للسكن السياحي أو كان ينوي القيام بذلك ، فمن المستحيل عمليا التوصل إلى اتفاق ضده.
بعد هذا التعديل المعياري ، نطاق التعبير " حد أو شرط "الواردة في القاعدة ، أي ، إذا كان لا يمكن لاجتماعات المالكين إلا بأغلبية 3/5 حظر دون التسبب في إيجار الإجازة فقط أو إذا كان بإمكانهم وضع حدود أو شروط يجب على المالك الوفاء بها من أجل تكريس المنزل لهذا النشاط وفقط إذا لم يتم الوفاء به ، فاحظره.
في ظل عدم وجود حكم فقهي في الأمر ، فيبدو أن عقيدة الأغلبية يميل نحو هذا الخيار الثاني:
- يمكن لمجتمع المالكين وضع قيود مختلفة - مثل ، على سبيل المثال ، لا يمكن للساكنين البقاء في المناطق المشتركة لشاغليها ، أو عدم إمكانية ترك مفاتيح المنزل أو البوابة خارج المبنى لتحصيل المستأجر المستقبلي ، والحد عدد المستخدمين الذين يمكن أن يكونوا في المنزل في وقت واحد ، وما إلى ذلك. في أي حال ، يجب أن يكونوا شروطًا لها فائدة للممتلكات وبقية الجيران والتي تنطوي على انتهاك واضح للحقوق أو تفترض حقًا حظرًا مطلقًا من وجهة عطلة المنزل.
- لكن المجتمع ، حتى لو وصل إلى الأغلبية المؤهلة LPH مادة 17.12 , لا يمكن للمجتمع أن يحظر بشكل مباشر واحدة من العقارات الخاصة من أن تكون مخصصة لما يسمى إيجار الإجازة. والشيء المختلف هو أنه ، إذا تم وضع شروط معينة لها ، فإن خرقها ، إذا كان يؤثر بشكل كبير على التطور الطبيعي للمجتمع ، يمكن اعتباره نشاطًا مزعجًا ومحظورًا.
- إن تفسير القيد على أنه حظر مطلق سيشكل تجاوزًا من شأنه أن ينتهك الملكيات المهيمنة المستمدة من حق مالك المنزل ما لم تكن مبنية على أنظمة غير مجتمعية. يمكن لمجلس المالكين حظر الاستخدام فقط عندما لا تسمح لوائح القطاع بالنشاط في نوع المبنى أو مكانه أو وقته ، بطريقة لا يمكن في الواقع إضافة أي شيء إلى اللائحة المذكورة.
للاتفاقيات المعتمدة بين 12-19-2018 and 1-23-2019 , ردل 21/2018 ، تم إلغاؤه بسبب عدم وجود مصادقة في الكونجرس ، وأسس بالفعل تخفيف الأغلبيات السارية حاليًا ، لذا فإن تلك التي تم تبنيها خلال تلك الفترة صالحة تمامًا وتلزم المجتمع ( LPH مادة 17.12 ).
زيادة الرسوم
(LPH مادة 17.12)
الحل الآخر الذي يمكن أن تتبناه المجتمعات هو قبول الشقق السياحية مع إجبار أصحابها على دفع حصص نفقات خاصة ، أو عن طريق زيادة حصص المشاركة في النفقات العامة للمساكن التي يتم فيها تنفيذ هذا النشاط. لاعتمادها ، وهذا النوع من اتفاقية يتطلب التصويت الإيجابي من 3/5 من إجمالي الملاك الذين يمثلون بدورهم 3/5 من حصص المشاركة.
على أي حال ، لا يمكن أن تتجاوز الزيادة 20٪ من الرسوم التي تم دفعها.
هذا التدبير ، قابل للتطبيق من 6-3-2019 ، تم تضمينه بالفعل بواسطة ردل 21/2018 في ال LPH لذلك ، فإن الاتفاقات التي سيتم اتخاذها في هذا الصدد بين 12-19-2018 و1-23-2019 ، صالحة تمامًا وملزمة للمجتمع.
وبهذا الإجراء ، لا يقصد معاقبة المالك الذي يكرس منزله لنشاط الإيجار السياحي ، ولكن الاستفادة من العناصر المشتركة المتناسبة مع مساهمته في المجتمع.
دعوى قضائية
إذا اعتبر المجتمع أن مالك أو شاغل الشقة قد تطور فيه أو في بقية العقار الأنشطة المحظورة في القوانين ، التي تضر بالممتلكات ، يجوز لرئيس المجتمع ، بمبادرة منه أو بمبادرة من أي من المالكين أو المقيمين ، أن يطلب من كل من يقوم بالأنشطة المحظورة أن يوقفها على الفور. إذا استمر المالك أو الشاغل في تطوير السلوك الضار ، فيمكنهم الذهاب إلى المحكمة حتى تتمكن المحاكم من الفصل في الأمر
فيما يتعلق بالإسكان السياحي ، بصرف النظر عن الاتفاقات التي قد تتخذها المجتمعات ، في المستقبل ، تحظر النشاط ، فإن السؤال الذي يطرح نفسه في المحاكم فيما يتعلق بتلك الموجودة بالفعل ، هو ما إذا كان تخصيص هذه المنازل للإيجار السياحي هو نشاط محظور ، وتحليل اللوائح في القوانين وتفسيرها.
الموقف الذي اتخذته المحاكم حاليا هو قبول تقييد أو حظر للشقق السياحية في مجتمع الملاك فقط عندما يرد حظر واضح وصريح في العنوان التأسيسي أو في القوانين ، مما يؤثر على مشتري الطرف الثالث وشريطة أن يكون الحظر القانوني مسجلاً في السجل العقاري. مع هذا الحظر ، يتخذ مجتمع المالكين تدبيرًا وقائيًا لتجنب الأنشطة المزعجة.
المجتمعات المستقلة ، في ضوء الجدل الذي نشأ مع هذه المساكن ، دأبت على تنظيم هذه المسألة لتكييفها مع الوضع الحالي ومحاولة تجنب هذه الصراعات التي نشأت في المجتمعات المجاورة قدر الإمكان.
قبل هذا الاتجاه ، تم تفسيره بأنه يكفي أن يكون تم استخدام مصطلح المسكن في العنوان التأسيسي أو في قوانين مجتمع الجيران اعتبار أن الاستخدام الوحيد المسموح به للشقة كان لهذا الغرض أو الإقامة أو المنزل وهذا ، على هذا النحو ، يتعارض مع الغرض السياحي.
مصدر: TLACORP