Припинення ОСББ (або «скасування права спільної власності») полягає в передачі права власності на актив, який не можна розділити, коли один із співвласників набуває повного права власності на актив до решти співвласники, і це закінчується, у багатьох випадках, компенсацією (грошовою чи ні).
У яких випадках ми знаходимо «кондомініум» або «співвласність» на нерухомість?
- Коли 2 або більше осіб вирішили купити нерухомість разом, та розподіл частки спільної власності
- У разі отримання спадщини, коли підтверджується, що за законом або за заповітом право власності на визначене майно пропорційно ділиться між спадкоємцями.
- В інших Суд або судовий процес
Зазвичай існує 2 способи припинення права спільної власності:
1.- За допомогою судової угоди, яка розглядається трибуналами, де підтверджується, що майно перейде лише до одного із співвласників.
2 приклади:
а) Розлучення; У разі розлучення, якщо є вирок суду, який встановлює, що майно, яким володіє подружня пара, переходить лише одному з них.
b) Офіційне припинення спільної власності в судах. Може бути інший судовий процес, у якому вирішується анулювання співвласників.
В обох випадках вирок суду представлено в іспанській системі та використовується для початку процесу, у якому лише один із співвласників отримає 100% власності.
2.- Угода між сторонами: продаж однієї з частин іншій стороні
Завжди можлива ситуація, коли один із співвласників вирішить купити або продати свою частку іншому.
У чому головна перевага припинення права спільної власності?
Основний аспект цієї операції безпосередньо пов’язаний з податками, оскільки, хоча один із співвласників «набуває» частину спільної власності у решти, з податкової точки зору ця операція не оподатковується як «продаж».
Залежно від регіону Іспанії «розпродаж» оподатковується від 6 до 10% від ціни продажу. Але ЄС оподатковується лише 0,5-1,5% (в залежності від регіону)
Це типова операція, яка виконується у разі розлучення або роздільного проживання.
приклад:
«А» і «Б» одружені і купують квартиру за 150.000 2 євро в Малазі. Через 75.000 роки вони вирішують розлучитися і погоджуються, що «А» отримує квартиру. «А» платить XNUMX XNUMX євро «Б» за придбання своєї частки.
Оскільки податок на цю трансакцію розглядається як ЄС, податок на цю трансакцію становитиме не 8 % (Податок на передачу Андалусии=6.000 1,5 євро), а 1.125 % = XNUMX євро.
Висновок: «А»+«Б» заощаджують 6.000 1.125 – 4.875 XNUMX євро = XNUMX XNUMX євро, оскільки ця транзакція вважається EC, а не продажем.
Отже, EC є ідеальним варіантом у разі розлучення.
ВАЖЛИВО!: Але, якщо на майно стягується а іпотека, хоча майно може бути повністю придбано іншою стороною («A», у випадку прикладу), банк може не погодитися залишити «B» поза іпотекою. Якщо це станеться, хоча в земельному кадастрі «B» не є власністю, якщо банк не погодиться скасувати свою іпотечну відповідальність, тоді «B» продовжуватиме бути відповідальною особою, а отже, він продовжуватиме бути боржником іпотека в банк.
Щоб уникнути цієї небажаної ситуації, перш ніж прийняти рішення про передачу майна одному із співвласників, важливо отримати попередню консультацію від свого банку, щоб дізнатися, якою буде іпотечна позиція сторони, яка залишає нерухомість. Таким чином, доцільно спочатку підписати ліквідацію кондомініуму, а потім приступити до оформлення нової іпотеки.
Підпорядкованість оподаткуванню визначається «грошовою природою» винагороди. Іншими словами, розглядатися як припинення кондомініуму, тому у випадку компенсації товарами мається на увазі, що це «бартер» (також відомий як «SWAP»), і тоді операція вважається «продажем». », і оподатковується як «продаж».
У чому справа: немає платежу, щоб «купити» іншу частину, або немає судового/судового вироку? Чи можливо, що одна із сторін «віддає» або «дарує» свою частину іншій?
Це можливо, але це не вважатиметься «припиненням права спільної власності», тому воно не матиме податкових пільг, передбачених цією концепцією. Це буде вважатися «Пожертвою».
І, в разі «Пожертвування», тож ми повинні будемо регулювати податок на пожертвування, який є регіональним податком, тому регулюється по-різному в залежності від регіону.
У випадку регіону Валенсія, пожертвування має боніфікацію, яка полягає у звільненні від податків до 100.000 XNUMX євро від суми пожертви між батьками та синами. Але ця боніфікація в податках не застосовується до пожертвувань між подружжям. Таким чином, у разі дарування частини майна власник іншому, будучи подружжям, може сплатити високі суми податку.
Податок на дарування ще вищий, якщо співвласники не перебувають у шлюбі.
Отже, дуже важливо отримати належну юридичну консультацію при прийнятті рішення про припинення чи ліквідацію Кондомініуму або Співвласності.
Як пояснюється, ЄС, якщо платіж відсутній, може вважатися «пожертвою»: Дуже важливий аспект ЄС полягає в тому, що має бути «виплата» або «компенсація» іншій стороні. Іншими словами, той, хто залишає власність, повинен отримати «виплату» або «компенсацію» тим, хто отримує власність. Якщо жодного платежу немає, то транзакцію можна розглядати як «подарунок», а потім транзакцію можна оподатковувати як «пожертву». І це дуже важливо враховувати, оскільки «пожертва» оподатковується навіть вищим податком, ніж спадщина. «Податок на пожертвування» був таким же, як і «Податок на спадщину», а пожертви між подружжям не мали таких знижок і пільг, як у спадщині.
EC, де платіж здійснюється іншим активом, може розглядатися як «продаж»: Дуже важливо знати, що коли компенсація від сторони-покупця здійснюється з використанням іншого активу, тоді операція може розглядатися як «SWAP», а потім оподатковуватися як «продаж».
У Валенсія, цей варіант дає важливу фіскальну перевагу, тому пов’язаний з податок (Податок, засвідчений юридичними документами) приписує 1,5 % більше нотаріальних витрат, і, якщо власність частини товару передається в обмін на компенсацію, у фіскальному плані цей варіант є кращим, а не варіантом купівлі, тому для останнього застосовує до себе віднесення податку в розмірі 10% (в інших регіонах цей податок може становити 8-10%).
Нарешті, у разі оподаткування НЕРЕЗИДЕНЦІ, на випадок немає «перевищення судового рішення», немає жодних 3 %, які слід утримувати від партнера, який передає частину іншому.
Але, при ліквідації ОСББ з перевищенням судового рішення та грошовою компенсацією, відповідно до статті 25.2 доповненого тексту Закону про податок на доходи нерезидентів, від вартості перевищення має практикуватися утримання 3 % для ліквідації цього податку за умови, що відбулася спадкова зміна та оновлення вартості будівлі.
джерела:
– Королівський указ від 24 липня 1889 року.
– Загальне фіскальне управління.
– Королівський законодавчий декрет 1/1993, 24 вересня.
– Закон про оподаткування нерезидентів.