ПОДАТОК НА ПРИБУТОК, ЯКИЙ СПЛАТИТИ ПРИ ПРОДАЖІ ВЛАСНОСТІ В ІСПАНІЇ – IRPF НА ПРОДАЖ – МОДЕЛЬ 210 ТА МОДЕЛЬ 100

ПОДАТОК ДО СПЛАТКИ ПРИ ПРОДАЖІ МАЙНА-ПІДРОБКИ КАПІТАЛУ

Як власник нерухомості в Іспанії, при ПРОДАЖІ ви повинні заплатити те, що ми називаємо «Ganancia Patrimonial", також відомий як "Приріст капіталу” англійською або “Плюс-цінність" французькою, "Meerwaarden” голландською або “Kapitalgewinn” німецькою мовою тощо. Цей податок з продажу є частиною загального податку на прибуток.

Щоб дізнатися, як працює цей податок, зверніть увагу на такі поняття:

 1.- ЦІНА КУПІВЛЕННЯ МАЙНОСТІ:  Загальна сума, сплачена за ціною придбання, коли нерухомість була куплена. 

2.- ВИТРАТИ ТА ПОДАТКИ, ПРИЄДНАНІ ДО КУПІВКИ:  Ця концепція охоплює загальну суму витрат і податків, які були сплачені, пов’язані з покупкою:

– Нотаріальні та земельні збори

– Сума, сплачена з ПДВ та гербового збору (у разі нових об’єктів) або податку на передачу (у разі перепродажу)  

– Професійні гонорари: гонорари агента з нерухомості, гонорари адвоката тощо. 

 3.- РЕФОРМИ, РОБОТИ ТА ПОКРАЩЕННЯ, ПРОВЕДЕНІ НА МАЙНІ:   Дуже важливо знати, що не всі реформи будуть прийняті як зниження податку на приріст капіталу. Чисто, іспанська адміністрація прийме саме це  реформи, які розглядаються як «структурні», як «реконструкція» чи «розширення» споруд.  

Розширення, зроблені у власності, також можна розглянути, щоб отримати зниження IRPF. Іспанська податкова служба вважає, що «розширення» складається з процесу, за допомогою якого нові елементи вводяться у власність, одержуючи як роботу/конструкцію у власності, що забезпечує більшу продуктивність. «У цю концепцію увійдуть нові споруди, розширення поверхонь тощо, зроблені на об’єкті. Вартість цих розширень також може бути розрахована як вища вартість придбання.

Але остерігайтеся, ремонтно-консерваційні роботи, які проводяться в будинку, не піддаються розрахунку з метою зменшення розміру приросту капіталу, оскільки це роботи, спрямовані не на покращення будинку чи його розширення, а на збереження його в ідеальному стані для використання та насолоди.

А щоб відрізнити «роботи з благоустрою» від «консерваційних робіт», податкова вказує, що «ремонти та консервація – це ті, що спрямовані на збереження строку корисного використання майна та його виробничої чи користувальної здатності, тоді як їх можна розглядати як продовження або поліпшення, які призводять до збільшення місткості або придатності для проживання майна, а також до продовження терміну його корисного використання. У разі, якщо ви проводили ремонтні роботи, залежно від їх характеру, вони можуть бути віднесені до покращень або прибудов, у цьому випадку їх необхідно враховувати при розрахунку вартості придбання переданого майна, або витрат на консервацію чи ремонт, що не слід враховувати при зазначеному розрахунку.

Як висновок, перед нами стоїть питання доказів, яке має вирішуватися в кожному конкретному випадку залежно від характеру проведених робіт.

 4.- УТРИМАННЯ ДЛЯ ПРИВИНТУ КАПІТАЛУ: У випадку продавець не є податковим резидентом Іспанії, є утримання від ціни продажу 3 %. Ця сума не виплачується постачальнику, а має бути сплачена до податкової служби як «утримання» для майбутньої декларації про приріст капіталу, яка буде представлена ​​після продажу. Покупець зобов’язаний «утримати» 3 % від ціни для сплати та внести їх у податкову інспекцію Іспанії як «передоплату» приросту капіталу, яку має сплатити постачальник.

БАЗА ПОДАТКУ

Продаж іспанської нерухомості випливає з зобов’язання щодо приросту капіталу перед постачальниками за «чистий прибуток», отриманий від продажу за такою формулою: 

Ціна продажу – Ціна придбання – Витрати та податки на придбання – Вартість «структурних реформ», проведених у власності

СТАВКА ПОДАТКУ

Після розрахунку бази цього податку «Чистий прибуток» ваша ставка податку, яку потрібно сплатити, відрізняється від податкової ситуації в Іспанії як резидента Іспанії чи нерезидента Іспанії: 

– Жителі Іспанії-МОДЕЛЬ 100:

Якщо ви вважається «податковим резидентом Іспанії» (це означає, що ви сплачуєте податок на прибуток в Іспанії як резидент Іспанії), то після обчислення приросту капіталу ви матимете такі переваги щодо податку:

  • ВІД КАПІТАЛУ ВІД ПОСТІЙНОГО ПРОЖИВАННЯ НЕ ПІДСТАВЛЯЄТЬСЯ: якщо нерухомість, яку ви продаєте, є вашим постійним місцем проживання (ви використовуєте її більше 3 років як ваш «постійний будинок»), то ви матимете наступні переваги:
    • Якщо ви молодше 65 років: Ви не сплачуєте CG за суми від продажу, отримані «реінвестовані» у придбання нової нерухомості, яка буде використовуватися як ваше постійне місце проживання. У вас є 2 роки, щоб практикувати це «реінвестування» (за 2 роки без інвестування цих сум, ви будете оподатковуватись у повному обсязі).
    • Якщо вам більше 65 років: ви не платите CG за суми, отримані від продажу. І це навіть якщо ви не «реінвестуєте» в нову нерухомість.
  • НІ 3% ЗБЕРЕЖЕННЯ: Після завершення продажу ви отримуєте повну суму ціни від покупця без утримання.

ставка податку для податкових резидентів

Чистий прибуток ставка податку
До 6000 XNUMX євро 19%
6000 - 49.999 € 21%
50.000 - 199.999 € 23%
+ 200.000 € 26%

– Нерезиденти Іспанії – Модель 210:   Фіксована ставка податку: 19%

Приклад розрахунку приросту капіталу: 

  • Ви купили нерухомість для перепродажу в 2015 році за ціною 200.000 XNUMX євро.
  • На той момент ви заплатили 24.000 12 євро, що становить 10 % витрат: 2 % податок на передачу + XNUMX % нотаріус, земельний кадастр, плата за адвоката тощо.
  • Потім ви зробили внутрішні реформи за 17.000 XNUMX євро (зміна підлоги, ремонт басейну, нові вікна).
  • Через кілька років ви побудували гараж вартістю 20.000 XNUMX євро

Тоді ви вирішили продати зараз за ціною 260.000 XNUMX євро.

Який приріст капіталу від цього продажу?

ПРИМІТКА: перед тим як зробити розрахунок, повідомимо, що іспанська адміністрація розгляне всі вищенаведені концепції зменшення податку, крім «внутрішніх реформ» на суму 17.000 XNUMX євро. Причина цього полягає в тому, що «внутрішні» реформи, які не є «структурними» реформами, не розглядаються як податкові пільги.

Використовуємо формулу:

260.000 (Ціна продажу) - 200.000 (Ціна придбання) – 24.000 20.000 (Витрати та податки на придбання) – XNUMX XNUMX (Новий гараж) =

16.000 EUR

Це «Чистий прибуток», який можна отримати від продажу

Оскільки ставка на приріст капіталу становить 19%, то сума податку на приріст капіталу становитиме:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 EUR

 СПОСІБ СПЛАТИ ПОДАТКУ

В випадку Іспанські податкові РЕЗИДЕНТИ, податок декларується разом з рештою доходів, пенсій, заробітної плати тощо як частина глобальної декларації з податку на прибуток, яка має бути подана до кінця червня наступного року.

  В випадку НЕ податкові резиденти Іспанії, спосіб виплати приросту капіталу є таким:

  • ЗА ЗАВЕРШЕННЯМ ПРОДАЖІ: 3 % УТРИМАННЯ: Після завершення продажу іспанська адміністрація змушує покупця утримати 3 % від вартості ціни продажу. Отже, ви не отримуєте повну узгоджену ціну. Покупець утримує 3 % від загальної ціни і зобов’язаний внести їх у податкову інспекцію. Це робиться «в день завершення продажу».

ПРИМІТКА: Відповідно до наведеного вище прикладу, якщо ціна продажу становила 260.000 260.000 євро, утримання покупцем буде 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

  • ДО 4 МІСЯЦІВ ПІСЛЯ ЗАВЕРШЕННЯ ПРОДАЖІ: ДЕКЛАРАЦІЯ ПРО ДОРОЖЕННЯ КАПІТАЛУ 19% застосовується до громадян ЄС і НЕ ЄС): Після завершення продажу у вас є 6 місяців, щоб подати «Декларацію про приріст капіталу» до податкової служби Іспанії. У цій декларації ви (або ваш адвокат) повинні розрахувати податок за наведеним вище прикладом. У цьому випадку сума, яку ви повинні заплатити, становить 3.040 євро.

ПРИМІТКА: Як пояснюється тут, приріст капіталу, отриманий від цієї трансакції, становить 3.040 євро. Оскільки ви були утримані з більшою сумою (7.800 євро), то у вас є «кредит» з іспанською адміністрацією на різницю.

Отже, якщо іспанська адміністрація утримує від вас 7.800 євро для CG Tax, оскільки кінцевий результат податку становить лише 3.040 євро, то іспанська адміністрація повинна «повернути» вам різницю: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Як вимагати цього повернення? Ваш адвокат повинен включити цей факт до тієї ж декларації про приріст капіталу, щоб подати її до податкової служби.

 ПРИМІТКА. Зазвичай власники плутають «іспанську податкову резиденцію» з «іспанською резиденцією».

Інакше кажучи, люди вважають, що «іспанська карта проживання» або «посвідчення на проживання», отримана в Національній поліції Іспанії, достатньо, щоб продемонструвати, що вони «податкові резиденти Іспанії», але, на жаль, це не так.

"Іспанська карта проживання"(Або"Сертифікат проживання в Іспанії«), не є дійсним документом для зміни вашого податкового обліку як «Податкового резидента».

Іспанська карта проживання (або сертифікат) служить лише для того, щоб засвідчити, що ви «живете» в Іспанії, щоб полегшити поліцію кращого контролю над жителями певної території.

Щоб стати резидентом Іспанії за податки, а потім почати платити податки в Іспанії як звичайний громадянин Іспанії, ви повинні отримати Податкова сертифікація резидента Іспанії виданий іспанською податковою службою або іспанською митницею, і тоді ви почнете сплачувати податки в Іспанії, а не в країні походження.

А також, коли вам потрібно заявити податковому органу вашої країни, що ви є податковим резидентом Іспанії, і що ви не бажаєте продовжувати статус податкової резиденції у своїй країні,

Тож, будь ласка, уточніть у свого податкового консультанта податки, які ви сплачуєте на даний момент, оскільки, навіть якщо ви не є резидентом Іспанії, ви повинні декларувати та сплачувати податок на прибуток НЕрезидентам.

____________________________________________________________________________

 

Навіщо практикувати 3% утримання від продавця?

Оскільки це є гарантією для іспанської адміністрації, що податки, отримані від приросту капіталу, отриманого продавцем, будуть сплачені в Іспанії.

 

Що станеться, якщо 3% утримання не буде сплачено? 

У випадку, якщо утримання не практикується покупцем, іспанська адміністрація може стягнути борг за вказаний платіж за товари або майно, що є об’єктом продажу.

При цьому, у випадку, якщо покупець не здійснить оплату, а також не утримає продавця, він може постраждати від можливих процесів стягнення боргу, а в його випадку, арешту придбаного майна.

 

Що має робити продавець після застосування 3% утримання?

 

Ви повинні будете подати податкову декларацію моделі 210 протягом чотирьох місяців з дати підписання договору купівлі-продажу.

 

У цьому випадку, якщо було утримано менше суми, визначеної в результаті розрахунку приросту капіталу, тобто якщо 10,000 15,000 євро було утримано з продавця, а результат розрахунку приросту капіталу становить 5,000 210 євро . , вам доведеться внести решту XNUMX євро разом з презентацією моделі XNUMX протягом чотирьох місяців після дати продажу.

 

В іншому випадку, якщо продавець утримав суму, більшу за суму, отриману від сплати податку на приріст капіталу, він матиме право на повернення цієї суми. Його необхідно надати протягом чотирьох місяців з дати продажу.

 

На цьому етапі важливо, тобто у випадку, якщо існує право на повернення 3% або частини зазначеного утримання іспанській адміністрації, це вимагатиме від продавця попереднього дотримання податкових зобов’язань, до яких він він був зобов'язаний як власник в Іспанії в його концепції нерезидента. Тобто до представлення річного податку на прибуток IRPFNR другого місця проживання, який зобов’язані сплачувати всі власники нерухомості в Іспанії як нерезиденти. Як правило, це зобов’язання вимагатиметься протягом чотирьох років. Іншими словами, адміністрація Іспанії не вимагатиме, щоб податки на приписний прибуток були врегульовані та не сплачувались за останні чотири роки до дати продажу.

 

Скільки часу має іспанська адміністрація, щоб повернути надлишок утриманих 3%?

 

Адміністрація має 6 місяців, щоб повернути надлишкове утримання. Через 6 місяців адміністрація буде зобов'язана повернути зазначену суму разом з відсотками за прострочення.

 

Слід особливо уважно поставитися до терміну повернення, оскільки в деяких випадках іспанська адміністрація може зайняти більше року, щоб виконати повернення.

 

Слід також взяти до уваги, що адміністрація має до ЧОТИРИХ РОКИ, щоб відпрацювати повернення або відшкодування. Тому у випадку, якщо для повернення коштів у вас знадобиться більше року, вам доведеться скористатися послугами спеціаліста, щоб паралізувати терміни закінчення права на повернення коштів.

 

Чи є зобов’язання практикувати утримання 3% у разі дарування майна в Іспанії?

 

У випадку пожертвування майна, розташованого в Іспанії, оскільки воно безкоштовне, за нього не потрібно платити, тобто немає компенсації, немає зобов’язання утримувати 3% від вартості пожертвування або внесення через модель 211.

 

У разі розірвання ОСББ чи припинення спільної власності чи обов’язкове утримання 3%?

 

Не нормально . Іншими словами, розірвання ОСББ є нейтральним диспозитивним актом, який не породжує переходу майна для жодної зі сторін. Тому не вважається, що прибуток є.

 

Однак , у разі присудження одному із співвласників частки, більшої від тієї, що йому належить , у цьому випадку буде вважатися, що зазначена частина становить приріст капіталу для співвласника, з яким, утримання потрібно практикувати. 3% на зазначену надлишкову частину . 

Іншими словами, наприклад, уявімо, що є випадок, у якому «А» і «Б» мають власність в Іспанії, у якій 65% спільно для «А» і 35% для «Б». У цьому випадку, якщо відбудеться розпуск ОСББ, у якому буде встановлено, що кожен з них зберігає 50% власності, вважатиметься, що «Б» отримав на 15% більше, ніж він вніс. Тобто внесок у розмірі 35% дає результат у 50%, відповідно до якого ці 15% надлишку будуть вважатися приростом капіталу, а «А» буде змушений утримувати 3% від вартості цих 15% для «Б».

Таким же чином, уявімо, що є інший приклад, у якому ”B” отримує, на додаток до своїх 35% власності, готівку в розмірі 50,000 3 євро. Таким же чином, зазначена компенсація готівкою підлягатиме утриманню XNUMX%, оскільки вона є одним із наявних активів «B».

 

 __________________________________________________________________________

 

 

ІНШІ ПОДАТКИ ДЛЯ ПРОДАВЦІВ-PLUSVALÍA

В основному, PLUSVALÍA – це податок на збільшення вартості землі, на якій знаходиться ваша власність, від моменту купівлі та продажу. Це єдиний податок, який ми не можемо розрахувати раніше до продажу, тому що залежить від конкретних критеріїв від Ратуші.

У цих випадках для покриття сплати цього податку достатньо утримання від покупця до продавця. Загалом, коли продавець залишає країну після продажу.