«ДОПОМОЖНІ ЛИСТИ» від іспанської податкової служби, коли ви купили вигідну нерухомість (низька ціна)
Протягом останніх кількох років ми стикаємося з клієнтами, які отримували листи з обласної податкової інспекції з проханням доплатити податок на купівлю нерухомості. Концепцію легко пояснити: за іспанським законодавством податкова служба має отримав можливість змінювати заявлену вартість угод, щоб вимагати додаткового податку на підставі того, що заявлена ціна була «нижчою від ринкової».
Зараз ці листи називаються «комплементаріями».
Ми пояснимо вам це питання на прикладі.
Зображення, що у вас є об’єкт перепродажу, який перебуває в процесі придбання за ціною 345.000 EUR, у регіоні Валенсія.
Вартість цієї операції становить 345.000 EUR
Ця ціна називається РЕАЛЬНО-КОМЕРЦІЙНОЮ ВАРТІСТЮ і є вартістю, яка використовується для розрахунку податків, що стягуються з купівлі, і податків на продаж.
У разі перепродажу податком, що застосовується, є податок на купівлю (Transfer Tax – ITP), який у Валенсії становить 10% від ціни.
Проте, хоча цінність покупки є 345.000 EUR (РЕАЛЬНА ВАРТІСТЬ), іспанська адміністрація має до 4-5 років, щоб перевірити та переглянути ціну, яка використовується як база податку та сплачується на це майно (РЕАЛЬНА ВАРТІСТЬ). Таким чином, протягом цього 5-річного періоду адміністрація може перевіряти операцію та може враховувати у своїх критеріях, що вартість, яка буде використовуватися для розрахунку податку на цей продаж, замість сплаченої ціни (РЕАЛЬНА ВАРТІСТЬ), будучи 345.000 EUR має бути вище, наприклад, 400.000 EUR. Це останнє значення ми називаємо ФІСКАЛЬНОЮ ВАРТІСТЮ (“Фіскальна доблесть).
Якщо це буде так, іспанська адміністрація може вимагати від вас сплатити різницю в обох значеннях, РЕАЛЬНУ ВАРТІСТЬ (345.000 EUR.) і ФІСКАЛЬНА ВАРТІСТЬ (розрахована адміністрацією: 400.000 10 євро). Отже, адміністрація може вимагати від вас сплатити податок у розмірі 400.000% щодо 345.000 XNUMX євро, а не XNUMX XNUMX євро.
І спосіб розрахунку податку для сплати буде на перевищену суму при використанні фіскального значення. Використовуючи цей приклад:
- 10% від реальної комерційної вартості становить 34.500 XNUMX євро
- 10% від фіскальної вартості становить 40.000 XNUMX
40.000 34.500 – 5.500 XNUMX = XNUMX XNUMX євро, які необхідно сплатити за перевищення
Чи є спосіб визначити фінансову вартість угоди з майном?
Так, є, на офіційний сайт компанії Catastro але вам потрібно мати офіційний цифровий сертифікат в Іспанії. Зазвичай це повинен зробити ваш юрист, коли процес закупівлі відкритий.
Однак, навіть отримавши цю вартість з офіційного сайту Catastro, протягом 4-5 років іспанська адміністрація може провести розслідування та оскаржити реальну комерційну ціну, погоджену з покупцем-продавцем. Отже, для того, щоб гарантувати вам відсутність будь-яких перевірок цього будинку, було б рекомендовано отримати ОЦІНКУ майна, зроблену фахівцем – АРХІТЕКТОРОМ – на дату покупки. Ця ОЦІНКА допоможе продемонструвати іспанській адміністрації РЕАЛЬНУ ВАРТІСТЬ майна, і у вас буде більше аргументів, щоб виступити проти майбутніх можливих перевірок цих цінностей у майбутньому.