Норми Іспанії встановлюють, що для того, щоб споруда мала доступ до реєстру власності, нотаріуси повинні вимагати надання ліцензії на будівництво та всієї будівельної документації, включаючи акт остаточних робіт тощо.
Про це йдеться в Королівському законодавчому указі 2015/30 від XNUMX жовтня (консолідований текст земельного закону)
Але яка ситуація з тими будівлями, які збудовані без дозволу на будівництво?
У цих випадках той самий земельний закон у своїй статті 28.4 встановлює, що ті споруди, будівлі та споруди, щодо яких більше не є доцільним вживати заходів щодо відновлення містобудівної законності, які передбачають їх знесення, у зв’язку із закінченням терміну давності відповідні періоди, може мати доступ до реєстру власності.
Яке призначення будівлі для доступу до реєстру власності?
Основна причина цього полягає в тому, що споруда, яка не є частиною реєстру власності, не може бути частиною жодної юридичної операції. Тобто не можна купувати, продавати, передавати у спадок, закладати, платити податки тощо.
Доступ до реєстру власності дозволяє будівництву бути об’єктом законного обороту та бути частиною права власності власника. Крім того, це неявно передбачає, що зазначене майно не може бути знищено, знесено чи іншим чином знищено за допомогою правової системи. При цьому власник таким чином закріплює право власності на зазначену споруду, навіть якщо вона збудована без ліцензії.
Але якщо споруда, зведена без ліцензії, потрапляє в реєстр власності, чи вона повністю легалізована? Іншими словами, чи можна вважати це на 100% законним?
Відповідь складна.
Як ми вже говорили раніше, доступ будівництва без ліцензії до реєстру власності означає надання цього будівництва юридичної видимості.
Іншими словами , коли будівництво будується за ліцензією на будівництво, міська рада повідомляється про те, що будівництво буде здійснюватися , і іспанська правова система звертає увагу на зазначену конструкцію. Про завершення цього будівництва повідомляється також через свідоцтво про виконання робіт архітектора та його декларування в нотаріальній конторі через відповідну декларацію про нове будівництво. Таким чином, споруда, побудована за ліцензією на будівництво, автоматично ідентифікується та визнається правовою системою.
Однак споруда, яка була побудована без a ліцензія на будівництво не є частиною законного обігу, оскільки про її будівництво не було повідомлено державній адміністрації . Можливо, існує облік зазначеного будівництва для цілей податків, кадастру та Ibi, але це не означає, що для цілей законності будівництва органи, відповідальні за контроль та нагляд за роботами на території, стало відомо про цю правову конструкцію.
Крім того, якби це було так, тобто якби адміністрація знала про незаконне будівництво, вона автоматично повинна була б вжити заходів, видавши розпорядження про знесення зазначеного будівництва, оскільки воно вважалося незаконним.
Що відбувається, це те, що Іспанська адміністрація , завдяки однаковому принципу безпеки в правовому обігу юридичних і комерційних дій, не може безстроково діяти проти тих робіт і споруд, які були здійснені незаконно.
Крім того, різні регіональні правила Іспанії завжди встановлюють максимальний термін для державних адміністрацій для виявлення робіт і споруд, які будуються без ліцензії, і, таким чином, мають можливість покарати їх шляхом адміністративних санкцій, штрафів і навіть наказів про знесення. Після закінчення цього часу, якщо адміністрація не виявила або не вжила заходів проти будівництва, воно стає легалізованим і переходить у власність власника.
В іспанському законодавстві цей термін відрізняється залежно від різних автономних співтовариств.
Зараз ми поговоримо про два випадки: Валенсійське співтовариство та Андалусія.
Валенсійська громада.
У Валенсійському співтоваристві положення базуються на Закон № 5/2014 від 25 липня «Про планування території, містобудування та ландшафт» Валенсійського співтовариства (більш відомого як ” LOTUP “), який був змінений минулого 2019 року законом від 5 лютого, який набрав чинності з 8 лютого 2019 року.
Цим законом встановлено наступне терміни придатності :
Для визначення строку давності дій адміністрації в цих випадках необхідно розрізняти два випадки:
- Незабудована земля, сільська, захищена . Для робіт, які розташовані на незабудованих або охоронюваних землях, немає терміну придатності .
Таким чином, незалежно від того, чи закінчилася можливість фінансового санкціонування зазначених робіт, адміністрація може в будь-який час розпорядитися про знесення споруд, побудованих без ліцензії, оскільки, як ми кажемо, право адміністрації не передбачає.
- Міська чи забудована земля: Що стосується земель міської забудови, термін позовної давності для тих будівель, для яких на момент набрання чинності ЗОТУП (серпень 2024 року) не було встановлено термін закінчення згідно з попереднім законодавством, є 15 років. Попередній термін позовної давності становив 4 роки.
Іншими словами, можна декларувати твір без ліцензії, якщо він був завершений раніше Серпень 20, 2010 . Ця дата дуже важлива, тому що означає чотири роки до набрання чинності ЛОТУП, а це було саме 20 серпня 2014 року.
З якої, роботи на міських землях або землях під забудову, для яких на момент набрання чинності цим законом було встановлено термін будівництва, який минув понад чотири роки (тобто всі будівництва, завершені до серпня 2010 року), можуть бути легалізовані. шляхом доступу до реєстру власності . .
Тим не менш, ті споруди на земельних ділянках міста, які були зведені без ліцензії після 20 серпня 2010 р. , наприклад, 2011, 2012, 2013 і т.д., термін позовної давності приписів про знесення зазначених споруд буде 15 років .
Те саме відбувається з надбудованими конструкціями загальна незабудована земля , Яка можуть мати доступ до реєстру власності за умови, що вони були побудовані до 20 серпня 2010 року.
Однак, що дуже важливо, ті будівництва на незабудованій землі, які були завершені станом на серпень 2010 року, підпадають під дію режиму давності Закону 2014/XNUMX, LOTUP.
І щодо Охоронюваними незабудованими земельними ділянками можуть оголошуватися лише ті споруди без ліцензії, які були завершені до 1 лютого 2002 року.
Це так, тому що ця дата збігається з закінченням чотирьох років, які регулювалися в попередньому законодавстві, і з набранням чинності Валенсійським міським законом 16/2003, який набрав чинності 1 лютого 2006 року, який встановив термін давності для заповідних земель.
Андалусія
Те саме відбувається в Андалусії, хоча тут немає різниці між міським і неурбанізованим. В обох випадках Закон про містобудування Андалусії 7/2022 у своїй редакції після останніх змін від 8 лютого 2012 року збільшує термін позовної давності права адміністрації вимагати знесення споруд з 4 до 6 років. . побудований без ліцензії.
Як і у Валенсійському співтоваристві, цей період вважається застосовним до робіт без ліцензії, для яких на дату затвердження закону минув 4-річний період, встановлений у попередньому законодавстві. Тобто узаконити можна всі споруди, зведені до 8 лютого 2008 року.
Тому для тих споруд, які збудовані після цієї дати, позовна давність становить 6 років.
Каталонія
Те саме можна сказати і про Каталонію. Законодавчий декрет 1/2010 від 3 серпня, яким затверджено переглянутий текст Каталонського закону про містобудування, збільшив термін давності для дій щодо відновлення міської законності будівель з 4 до 6 років.
Тобто вимагати його знесення чи знесення.
Однак у Каталонії не надано андалузьке та валенсійське тлумачення терміну, у якому починає застосовуватися новий подовжений термін у 6 років. Відповідно до каталонських критеріїв, ті споруди, які були побудовані до ухвалення закону, тобто 3 серпня 2010 року, мали б термін давності 4 роки. А ті, що побудовані пізніше, термін буде 6.
ДОБРЕ. Зрозуміло!. Отже, якщо у мене є будівництво без ліцензії, у якому періоди, встановлені законодавством мого автономного співтовариства, минули без санкцій, чи мій будинок є 100%?
Відповідь трохи складна.
Як ми зазначали в цьому звіті, закінчення терміну накладення санкцій/штрафів на будівництво дає право зареєструвати це будівництво в реєстрі власності.
Це означає, що: власник може «володіти» роботою без ліцензії. Його можна передати в іпотеку, оренду, продати, успадкувати, подарувати тощо іспанська система не може видати указ про його знесення.
Однак, хоча іспанська система визнає таку конструкцію законною, воно не може надати йому всіх прав і переваг, які має законна конструкція . Іншими словами, іспанська система не може прирівнювати незаконні споруди, які не дотримуються закону, які не сплачували податки на будівництво, архітектори тощо, до законних робіт, які пройшли ці процедури, були побудовані відповідно до закону та були Вони сплатили всі відповідні податки та витрати.
З цієї причини ці споруди, які збудовані без ліцензії, але зареєстровані в реєстрі власності, каталогізуються особливим чином. Їх називають конструкціями «не в порядку».
Цей вид будівництва має певні обмеження щодо законних споруд:
- Їм не дозволено більше, ніж реформи, які обмежуються збереженням, безпекою та здоров’ям. Тому їм заборонено проводити реабілітаційні роботи.
- Роботи з розширення існуючої конструкції не допускаються.
- У разі природного руйнування конструкції (через природні причини, руйнування або стихійне лихо, повінь тощо), вони не можуть бути відновлені. Їх неможливо відбудувати.
джерело: TLACORP