Гашење етажног власништва (ЕЦ) (или „Отказивање сувласништва”) се састоји у преносу власништва над имовином која се не може поделити, при чему један од сувласника стиче потпуно власништво над имовином на остатак сувласника, а то се у бројним приликама завршава накнадом (новчаном или не).
У којим случајевима налазимо „Етажно власништво“ или „Сувласништво“ на некретнини?
- Када 2 или више особа одлуче да заједно купе некретнину, и дељење процента сувласништва
- У случају наслеђа, када је потврђено да се по закону, или тестаментом, својина на одређеној имовини дели сразмерно наследницима.
- У другим Судски или судски процес
Обично постоје 2 начина да се настави са раскидом сувласништва:
1.- Судским споразумом где се разматра од стране Трибунала где је потврђено да ће имовина припасти само једном од сувласника.
2 примера:
а) Развод брака; У случају развода брака, где постоји пресуда суда којом се утврђује да имовина у власништву брачног пара припада само једном од њих.
б) Званично гашење сувласништва у судовима. Може постојати и други судски процес у којем се одлучује да се сувласници пониште.
У оба случаја, Судска казна је представљена у шпанском систему и користи се за отварање процеса у којем ће само један од сувласника добити 100% имовине.
2.- Уговор између страна: Продаја једног од делова другој страни
Увек је могуће да један од сувласника одлучи да купи или прода свој део другом.
Која је главна предност изумирања сувласништва?
Главни аспект ове трансакције је директно везан за порезе, јер, иако један од сувласника „стиче“ део сувласништва од осталих, са пореске тачке гледишта, ова трансакција се не опорезује као „продаја“.
У зависности од шпанског региона, „продаја“ се опорезује од 6-10% на цену продаје. Али ЕК се опорезује само са 0,5-1,5% (у зависности од региона)
Ово је типична трансакција која се обавља у случају развода или раздвајања.
primer:
„А” и „Б” су венчани и купују стан за 150.000 евра у Малаги. 2 године касније, одлучују да се разведу и слажу се да „А“ добије стан. „А“ плаћа 75.000 евра „Б“ да би стекла свој део.
Будући да се сматра ЕЗ, порези за ову трансакцију неће бити 8% (Андалузија Трансфер Так=6.000 ЕУР), већ 1,5 % = 1.125 ЕУР.
Закључак: “А”+”Б” штеде 6.000 – 1.125 ЕУР = 4.875 ЕУР јер се ова трансакција сматра ЕЦ уместо продајом.
Дакле, ЕК је савршена опција у случају развод.
ВАЖНО!: Али, у случају да се имовина терети а хипотека, иако имовину може у потпуности стећи друга страна („А“, у случају примера), банка можда неће прихватити да „Б“ изостави из хипотеке. ако се ово деси, иако је у земљишним књигама “Б” ван имовине, ако банка не прихвати да поништи своју хипотекарну обавезу, онда ће “Б” и даље бити лице задужено за то и стога ће и даље бити дужник хипотеку банци.
Да бисте избегли ову непожељну ситуацију, пре него што донесете одлуку о препуштању имовине неком од сувласника, важно је да добијете претходни савет од ваше банке да видите какав би био хипотекарни положај лица које напушта некретнину. На овај начин је погодно да се прво потпише гашење етажне својине, а касније да се приступи формализацији нове хипотеке.
Подређеност опорезивању је одређена „новчаном природом” накнаде. Другим речима, да се сматра Гашењем етажног власништва, тако да, у случају компензације робом, подразумева се да се ради о „бартеру” (такође познатом као „СВАП”) и тада се трансакција сматра „продајом “, и опорезује се као „продаја“.
Шта је случај да нема плаћања да се „купи“ други део, или нема судске/судске казне? Да ли је могуће да једна од страна „да“ или „поклони“ свој део другој?
Ово је могуће, али се то неће сматрати „гашењем сувласништва“, па неће имати пореске привилегије овог концепта. То ће се сматрати „донацијом“.
И, у случају „Донација“, дакле, мораћемо да будемо регулисани порезом на донације, који је регионални порез, дакле различито регулисан у зависности од региона.
У случају региона Валенсија, Донација има бонификацију која се састоји у ослобађању пореза до 100.000 ЕУР од износа донације између родитеља и синова. Али, ова бонификација у порезима се не примењује у донацијама између супружника. Дакле, у случају давања дела власника имовине другом, који су супружници, може доћи до високих пореских износа за плаћање.
Порез на донације је још већи када сувласници нису у браку.
Дакле, веома је важно добити одговарајући правни савет приликом доношења одлуке о гашењу или раскидању етажне својине или сувласништва.
Као што је објашњено, ЕЦ где нема плаћања може се сматрати „донацијом“: Веома важан аспект ЕК је да мора постојати „плаћање“ или „компензација“ другој страни. Другим речима, онај ко напушта имање мора да буде „плаћен“ или „надокнађен“ од онога ко је добио имовину. Ако нема плаћања, онда се трансакција може сматрати „поклоном“ и тада се трансакција може опорезовати као „донација“. И ово је заиста важно узети у обзир јер се „донација“ опорезује чак и више него наследство. „Порез на донације“ је био исти као и за „Порез на наслеђе“, а донације између XNUMX супружника не користе онолико смањења и бенефиција као по наслеђу.
ЕЦ где је плаћање са другом имовином може се сматрати „продајом“: Веома је важно знати да када се компензација од стране стицаоца изврши коришћењем друге имовине, онда се трансакција може сматрати „СВАП-ом“, а затим се опорезовати као „продаја“.
У Валенциан Цоммунити, ова опција нуди значајну фискалну предност, тако да је порез у вези (Јуридицал Доцументед Ацт Так) приписао 1,5 % више нотарских трошкова, а ако се имовина дела добра пренесе у замену за надокнаду, фискално је пожељнија ова опција уместо опције куповине, тако да за ову другу примењује на себе приписивање пореза од 10% (у другим регионима овај порез можда 8-10%).
Коначно, у случају опорезивања од НОН РЕСИДЕНТС, у случају нема „вишка доношења пресуде“ нема 3% које треба задржати од партнера који даје део другом.
Али, у гашењима етажне својине са вишком пресуде и новчаном накнадом, према члану 25.2 пречишћеног текста Закона о порезу на доходак нерезидената, на вредност вишка мора се практиковати задржавање од 3% за ликвидацију овог пореза, под условом да је дошло до патримонијалне измене и ажурирања вредности зграде.
Извори:
– Краљевски указ од 24. јула 1889. године.
– Опште фискално управљање.
– Краљевски законодавни декрет 1/1993, 24. септембар.
– Закон о порезу на нерезиденте.