ПОРЕЗ НА ДОБИТ КОЈИ СЕ ПЛАЋА ПРИ ПРОДАЈИ ИМОВИНЕ У ШПАНИЈИ – ИРПФ НА ПРОДАЈИ – МОДЕЛ 210 & МОДЕЛ 100

Као власник некретнине у Шпанији, када ПРОДАЈЕТЕ, морате да платите оно што ми зовемо “Гананциа Патримониал", такође познат као "Капитални добици” на енглеском или „Плус-вредност" На француском, "Меерваарден” на холандском или „Капиталгевинн” на немачком итд. Овај порез на промет је део општег пореза на доходак.

Да бисте сазнали како овај порез функционише, обратите пажњу на следеће концепте:

 1.- ЦЕНА КУПОВИНЕ ИМОВИНЕ:  Укупан износ плаћен по цени стицања када је имовина купљена. 

2.- ТРОШКОВИ И ПОРЕЗИ ПРИДРУЖЕНИ КУПОВИНИ:  Овај концепт обухвата укупан износ на плаћене трошкове и порезе који су повезани са куповином:

– Нотарске и земљишно-књижне таксе

– Износ плаћен на ПДВ и таксу (у случају нових некретнина) или порез на пренос (у случају поновне продаје)  

– Професионални хонорари: хонорари агента за некретнине, хонорари адвоката итд. 

 3.- РЕФОРМЕ, РАДОВИ И ПОБОЉШАЊА ИЗВРШЕНИ НА ИМОВИНИ:   Веома је важно знати да све реформе неће бити прихваћене као смањење пореза на капиталну добит. Чисто, шпанска администрација ће прихватити управо то  реформе које се сматрају „структуралним“, попут „рехабилитације“ или „доградње“ конструкција.  

Проширења направљена у имовини такође се могу размотрити како би се постигло смањење ИРПФ-а. Шпанска пореска управа сматра да се „продужење“ састоји од процеса којим се нови елементи уграђују у имовину, добијајући као рад/изградњу на имању који даје већи производни капацитет. „У овај концепт ће ући нове конструкције, доградње и сл. направљене на имању. Цена ових проширења се такође може израчунати као виша вредност набавке.

Али, пази, радови на поправци и конзервацији који се раде у кући не могу се израчунати са циљем да се умањи износ капиталне добити, будући да се не ради о радовима који имају за циљ побољшање или проширење куће, већ да је одржавају у савршеном стању за коришћење и уживање.

И да би разликовали „радове на побољшању“ од „конзерваторских радова“, Пореска управа указује да су „поправке и конзервације они који имају за циљ одржавање корисног века имовине и њеног производног или употребног капацитета, док се могу сматрати продужењем или побољшања која резултирају, било повећањем капацитета или усељивости имовине, као и продужењем њеног корисног века трајања. У случају да сте извршили радове на реновирању, у зависности од природе истих, они се могу класификовати као побољшања или проширења, у ком случају се морају узети у обзир приликом израчунавања набавне вредности пренете имовине, или трошкова конзервације или поправке, што не треба узети у обзир у наведеном прорачуну.

Као закључак, пред нама је питање доказа, које се мора решавати од случаја до случаја у зависности од природе изведених радова.

 4.- ЗАДРЖАВАЊЕ ЗА КАПИТАЛНЕ ДОБИТКЕ: У случају продавац није порески резидент у Шпанији, постоји задржавање од цене продаје од 3%. Овај износ се не исплаћује продавцу и мора се платити пореској управи као „задржавање“ за предстојећу декларацију о капиталним добицима која ће бити представљена након продаје. Купац има обавезу да "задржи" 3% од цене коју треба да плати и депонује у шпанску пореску управу, као "уплату унапред" капиталне добити коју плаћа продавац.

ОСНОВИЦА ПОРЕЗА

Продаја шпанске имовине произилази из обавезе капиталне добити продавцима на „нето профит“ добијен продајом са следећом формулом: 

Цена продаје – Цена набавке – Трошкови и порези на набавку – Трошкови „структурних реформи“ извршених на имовини

ПОРЕСКА СТОПА

Када се израчуна основица овог пореза „Нето профит“, пореска стопа коју треба да платите разликује се од ваше пореске ситуације у Шпанији као ШПАНСКИ РЕЗИДЕНТ или ШПАНСКИ НЕЗИДЕНТ: 

– Шпански становници-МОДЕЛ 100:

У случају да се сматрате „шпанским пореским резидентом“ (што значи да плаћате порез на доходак у Шпанији као резидент Шпаније), тада ћете, након израчунавања капиталне добити, имати следеће бенефиције од пореза:

• БЕЗ КАПИТАЛНИХ ДОБИТАКА ЗА СТАЛНИ БОРАВАК: У случају да је имовина коју продајете ваше стално пребивалиште (користите је више од 3 године као свој «стални дом»), тада ћете имати следеће погодности:
  • Ако сте млађи од 65 година: Не плаћате ЦГ за износе добијене продаје „реинвестиране“ у набавку нове некретнине која ће вам служити као стални боравак. Имате 2 године да практикујете ово «реинвестирање» (прошле 2 године без улагања тих износа, бићете опорезовани у целости).
  • Ако сте старији од 65 година: Не плаћате ЦГ за износе добијене продајом. И то чак и ако не «реинвестирате» у нову некретнину.
• НЕМА 3% ЗАДРЖАВАЊА: По завршетку продаје, добијате пун износ цене од купца без задржавања.

пореска стопа у случају пореских резидената
Нето добит	Пореска стопа
До 6000 €	КСНУМКС%
6000 - 49.999 €	КСНУМКС%
50.000 - 199.999 €	КСНУМКС%
+ КСНУМКС €	КСНУМКС%

– Нерезиденти Шпаније – Модел 210:   Фиксна пореска стопа: КСНУМКС%

Пример израчунавања капиталне добити: 

• Купили сте некретнину за препродају 2015. године по цени од 200.000 ЕУР.
• У том тренутку сте платили 24.000 евра, што је 12% трошкова: 10% порез на пренос + 2% нотар, земљишне књиге, адвокатске таксе итд.
• Затим сте урадили унутрашње реформе за 17.000 евра (промена обраде пода, поправка базена, нови прозори).
• Неколико година касније изградили сте гаражу у вредности од 20.000 евра

Онда сте одлучили да сада продате по цени од 260.000 ЕУР.

Која је капитална добит изведена из ове продаје?

НАПОМЕНА: Пре него што направимо калкулацију, треба да обавестимо да ће шпанска администрација размотрити све наведене концепте за смањење пореза, осим оног за „унутрашње реформе“ за 17.000 евра. Разлог томе је што се „унутрашње“ реформе које нису „структуралне“ реформе не узимају у обзир за пореске олакшице.

Користимо формулу:

260.000 (продајна цена) - КСНУМКС (Цена набавке) – 24.000 (Трошкови и порези на набавку) – 20.000 (Нова гаража) =

16.000 ЕУР

Ово је «Нето профит» који се добија продајом

Како је стопа за капиталне добитке 19%, онда ће износ пореза на капиталну добит бити:

16.000 * 19 % = 3.040 ЕУР

 НАЧИН ПЛАЋАЊА ПОРЕЗА

У случају Шпански порез РЕСИДЕНТС, порез се пријављује заједно са остатком прихода, пензија, плата итд. као део глобалне декларације о порезу на доходак која се подноси пре краја јуна следеће године.

  У случају НОН порески резиденти у Шпанији, начин плаћања капиталних добитака је следећи:

• ПО ЗАВРШЕТКУ ПРОДАЈЕ: 3 % ЗАДРЖАВАЊА: По завршетку продаје, шпанска администрација приморава купца да изврши ЗАДРЖАВАЊЕ од 3% од вредности цене продаје. Дакле, не добијате пуну уговорену цену. Купац задржава 3% од укупне цене и има обавезу да их депонује у Пореској управи. Ово се ради „истог дана по завршетку продаје“.

НАПОМЕНА: Слиједом наведеног примјера, у случају да је цијена продаје била 260.000 ЕУР, задржавање тлоцрта од стране купца би било 260.000 * 3 % = 7.800 ЕУР.

• ПРЕ 4 МЕСЕЦА ПО ЗАВРШЕТКУ ПРОДАЈЕ: ИЗЈАВА О КАПИТАЛНОМ ДОБИТАКУ 100% важи и за држављане ЕУ и оне који нису у ЕУ): Након завршетка продаје, имате 6 месеци да поднесете „Декларацију о капиталним добицима“ шпанској пореској управи. У овој изјави, ви (или ваш адвокат) морате да обрачунате порез пратећи горњи пример. У овом случају, износ који морате платити је 3.040 ЕУР.

НАПОМЕНА: Као што је овде објашњено, капитална добит изведена из ове трансакције износи 3.040 ЕУР. Пошто сте задржани са већим износом (7.800 ЕУР), онда имате „кредит“ код шпанске администрације за разлику.

Дакле, ако вам шпанска администрација држи 7.800 ЕУР за ЦГ таксу, пошто је коначни резултат пореза само 3.040 ЕУР, онда шпанска администрација мора да вам „рефундира“ разлику: 7.800-3.040 = 4.760 ЕУР.

Како тражити овај повраћај новца? Ваш адвокат мора да унесе ову чињеницу у исту Декларацију о капиталним добицима, да је представи Пореској управи.

 НАПОМЕНА: Власници обично бркају „шпанско пореско пребивалиште“ са „шпанским пребивалиштем“.

Другим речима, људи мисле да је „шпанска боравишна карта или „потврда о пребивалишту“ добијена у шпанској националној полицији довољна да покажу да су „шпански резиденти за порезе“, а, нажалост, није тако.

"Шпанска боравишна карта“(Или„Потврда о пребивалишту у Шпанији“), није важећи документ за промену вашег пореског разматрања као „пореског резидента“.

Шпанска боравишна карта (или потврда) служи само за изјаву да „живите“ у Шпанији, како би се полицији олакшало да има бољу контролу над становницима у одређеној области.

Да бисте постали резидент Шпаније за порез, а затим почнете да плаћате порез у Шпанији као обичан шпански држављанин, морате прибавити ПОРЕСКА ЦЕРТИФИКАЦИЈА ШПАНСКОГ РЕЗИДЕНТА издаје шпанска пореска управа или шпанска царина, а затим ћете почети да плаћате порез у Шпанији, а не у земљи порекла.

И, такође, када морате да изјавите Пореској управи своје земље да сте порески резидент Шпаније и да не желите да и даље будете порески резидент у својој земљи-

Дакле, молимо вас да проверите са својим пореским саветником порезе које тренутно плаћате јер, чак и ако нисте резидент Шпаније, требало би да пријављујете и плаћате ПОРЕЗ НА ДОХОДАК НЕРЕСИДЕНТИМА.

____________________________________________________________________________

 

Зашто практиковати задржавање од 3% од продавца?

Зато што представља гаранцију за шпанску администрацију да ће порези који произилазе из капиталне добити коју добије продавац бити плаћени у Шпанији.

 

Шта се дешава ако се задржавање од 3% не плати? 

У случају да купац не практикује задржавање, шпанска администрација може извршити дуг за наведено плаћање у роби или имовини која је предмет продаје.

При чему, у случају да купац не изврши уплату, нити задржи продавцу, може да трпи евентуалне процесе извршења дуга, ау његовом случају и пленидбе стечене имовине.

 

Када се примени задржавање од 3%, шта продавац мора да уради?

 

Пореску декларацију, тај модел 210, мораћете да предочите у року од четири месеца од дана потписивања продаје.

 

У овом случају, у случају да је задржано мање од износа који произлази из обрачуна капиталне добити, односно ако је продавцу задржано 10,000 €, а резултат обрачуна капиталне добити је 15,000 €. . , мораћете да допринесете преосталих 5,000 евра уз презентацију модела 210, у року од четири месеца од датума продаје.

 

У супротном, ако је продавац задржао износ већи од износа који је резултат плаћања пореза на капиталну добит, имаће право да му се тај износ врати. Ово мора бити поднето у року од четири месеца од датума продаје.

 

У овом тренутку је важно, односно у случају да постоји право на повраћај од 3% или део наведеног задржавања шпанској администрацији, то ће захтевати од продавца да претходно испуни пореске обавезе према којима је био је дужан као власник у Шпанији у свом концепту нерезидента. Односно, на представљање годишњег импутираног пореза на доходак ИРПФНР, другог пребивалишта, на који су сви власници имовине у Шпанији обавезни као нерезиденти. Обично ће ова обавеза бити потребна на период од четири године. Другим речима, шпанска администрација неће захтевати да се приписани порези на доходак регулишу, а не плаћају дуже од последње четири године пре датума продаје.

 

Колико времена шпанска администрација има да врати вишак од задржаних 3%?

 

Администрација има 6 месеци да врати учињени вишак задржавања. Након 6 месеци, управа ће бити у обавези да врати наведени износ заједно са затезном каматом.

 

Посебна пажња се мора обратити на рок повратка јер шпанској администрацији у неким случајевима може бити потребно више од годину дана да изврши повратак.

 

Такође се мора узети у обзир да администрација има до ЧЕТИРИ ГОДИНЕ да практикује враћање или рефундацију. Стога, у случају да вам је потребно више од годину дана да добијете повраћај новца, мораћете да ангажујете услуге специјалисте да паралишете рокове истека права на повраћај новца.

 

Да ли постоји обавеза да се практикује задржавање од 3% у случају донација имовине у Шпанији?

 

У случају донација некретнина које се налазе у Шпанији, пошто су оне бесплатне, за њих се не плаћа цена, односно нема накнаде, не постоји обавеза задржавања 3% вредности донацију или уношење преко модела 211.

 

У случају раскида етажне својине, односно гашења сувласништва, да ли је обавезно задржавање 3%?

 

Не нормално . Другим речима, распуштање етажне својине је неутралан диспозитивни акт, који не генерише патримонијални пренос ни за једну од страна. Стога се не сматра да постоји профит.

 

Међутим , у случају да се једном од сувласника додели део већи од оног који му припада , у овом случају, сматраће се да наведени део представља капиталну добит за сувласника, којом је, задржавање се мора практиковати. од 3% на наведени вишак . 

Другим речима, на пример, замислимо да постоји случај у коме „А” и „Б” имају имовину у Шпанији у којој се 65% дели за „А” и 35% за „Б”. У овом случају, ако дође до раскида етажне својине у којем се утврди да сваки задржава по 50% имовине, сматраће се да је „Б” добио 15% више од онога што је допринео. Односно, доприносом вредности од 35% добија се резултат од 50%, при чему ће се тих 15% вишка сматрати капиталном добити, а „А” ће бити принуђено да задржи 3% вредности од тих 15% да би “Б”.

На исти начин, замислимо да постоји још један пример у којем ”Б” добија, поред својих 35% имовине, и готовински разговор од 50,000 евра. На исти начин, наведена накнада у готовини би била предмет задржавања од 3%, јер представља једно од постојећих средстава „Б“.

 

 __________________________________________________________________________

 

 

ОСТАЛИ ПОРЕЗИ ЗА ПРОДАВЦЕ-ПЛУСВАЛИА

Углавном, ПЛУСВАЛИА је порез на повећање вредности земљишта у коме се налази ваша имовина, од куповине и продаје. То је једини порез који нисмо у могућности да обрачунамо претходно на продају, јер зависи од конкретних критеријума из Градске куће.

У овим случајевима, задржавање од купца до продавца је довољно да покрије плаћање овог пореза. Све у свему, када продавац напусти земљу након продаје.