Туристички домови у заједницама власника – сукоби
Решавање конфликата
Феномен туристичких домова унутар заједница власника једно је од најконтроверзнијих питања која су се појавила по овом питању.
Изнајмљивање куће у туристичке сврхе је не, само по себи, а досадна активност, али у пракси често генерише проблеме суживота са суседима, на пример, због интензивне употребе заједничких елемената, што се може схватити као абнормалност истих и повећава ризик од оштећења, односно буке у одређеним тренуцима.
решења да квартовске заједнице могу да прихвате проблем туристичког становања су разнолике.
Туристичко изнајмљивање апартмана који се налазе у заједници у којој остали власници имају своје уобичајено боравиште је ан досадна и опасна активност, што је употреба заједничких елемената од стране великог броја људи ненормална употреба истих.
Забрана активности
(ЛПХ чл.17.12)
Тренутно заједнице власника имају могућност да дођу споразуми који ограничавају или условљавају обављање делатности туристичког изнајмљивања.
Ови споразуми захтевају повољан глас 3/5 укупног броја власника који, заузврат, представљају 3/5 квота за учешће , без обзира да ли мењају или не конститутивни назив или статут друштва. заједница. Уговори који се склапају у том смислу не могу имати ретроактивно дејство, односно не могу ограничити активност за оне који је већ врше.
Ово опуштање већине неопходно за ограничавање активности туристичког изнајмљивања важи од 6-3-2019. До тада је ова врста ограничења подразумевала измену статута или конститутивне титуле која је као таква захтевала једногласну подршку целокупне заједнице ( ЛПХ чл.17.6 ). То је значило да ако је већ постојао комшија који је одредио дом за смештај туриста или је имао намеру да то учини, било је практично немогуће постићи договор против тога.
Након ове нормативне модификације, обим израза ” граница или услов ” садржан у норми се подиже, односно, ако састанци власника могу само са већином од 3/5 без оправданог разлога забранити изнајмљивање за одмор или ако само, могу утврдити границе или услове које власник мора испунити да би посветити дом овој активности и само ако нису испуњени, забранити је.
У недостатку јуриспруденцијалне изјаве о овом питању, чини се да је доктрина већине склон је овој другој опцији:
- Заједница власника може успоставити разна ограничења - као што су, на пример, да станари не могу остати у заједничким просторијама станара, да се кључеви куће или портала не могу оставити ван зграде ради преузимања будућег закупца, ограничити број корисника који могу истовремено бити у кући итд. У сваком случају то морају бити услови који имају корист за имовину и остале комшије и који подразумевају јасну злоупотребу права или који заиста подразумевају апсолутну забрану дестинације за одмор у кући.
- Али заједница, чак и ако достигне квалификовану већину ЛПХ чл.17.12 , заједница не може директно забранити један од приватних имања од тога да буде посвећен такозваном рентирању за одмор. Другачије је то што се, за то су успостављени одређени услови, кршење истих, ако у значајној мери утиче на нормалан развој заједнице, може сматрати досадном делатношћу и бити забрањено.
- Тумачење ограничења као апсолутне забране представљало би ексцес који би нарушио доминикалне способности које произилазе из права власника куће, осим ако нису засноване на прописима ван заједнице. Власнички одбор је могао да забрани употребу само када секторски прописи не дозвољавају делатност у врсти, месту или времену зграде, на начин да се, у ствари, наведеној уредби ништа не може додати.
За споразуме усвојене између 12-19-2018 and 1-23-2019 , РДЛ 21/2018 , укинут због недостатка валидације у Конгресу, већ је успоставио релаксацију већине која је тренутно на снази, тако да они усвојени у том периоду у потпуности важе и обавезују заједницу ( ЛПХ чл.17.12 ).
Повећање накнада
(ЛПХ чл.17.12)
Друго решење које заједнице могу да усвоје је да се туристичке станове прихвате, али се њихови власници приморавају да плаћају посебне квоте трошкова, или повећањем квота за учешће у заједничким трошковима за станове у којима се ова делатност обавља. За њихово усвајање, ова врста споразум захтева позитиван глас 3/5 укупног броја власника који, заузврат, представљају 3/5 квота учешћа.
У сваком случају, повећање не може бити веће од 20% плаћене накнаде.
Ова мера, применљива од 6-3-2019 , већ је укључен од стране РДЛ 21/2018 у ЛПХ , дакле, споразуми који ће се у том погледу склопити између 12. и 19. године, савршено су валидни и обавезују заједницу.
Овом мером се не жели санкционисати власник који свој дом посвети делатности туристичког изнајмљивања, већ да се коришћење заједничких елемената учини пропорционалним његовом доприносу заједници.
Судски поступак
Ако заједница сматра да се власник или корисник стана развија у њему или у остатку имовине забрањене активности у статутима, који су штетни по имовину, председник заједнице, на сопствену иницијативу или иницијативу било ког од власника или корисника, може захтевати од било кога ко обавља забрањене радње да их одмах прекине. Ако власник или станар настави са штетним понашањем, могу се обратити суду како би судови могли да одлуче о том питању
Што се тиче туристичког становања, осим споразума које заједнице могу склопити да убудуће забране делатност, питање које се намеће у судовима у погледу оних који већ постоје, да ли је изнајмљивање ових домова забрањена активност, анализирајући пропис у статутима и његово тумачење.
Став који су судови тренутно заузели је да признају ограничење или забрана туристичких станова у заједници власника само када је јасна и изричита забрана садржана у конститутивном власништву или статуту, што утиче на купце трећих лица и под условом да је законска забрана уписана у зк. Оваквом забраном, заједница власника предузима превентивне мере како би се избегле досадне активности.
Аутономне заједнице, у светлу контроверзе која је настала око ових станова, регулишу ову материју да је прилагоде тренутној ситуацији и покушавају да избегну, колико је то могуће, ове сукобе који су настали у суседним заједницама.
Пре овог тренда, тумачило се да је довољно да се термин стан је коришћен у конститутивној титули или у статутима заједнице суседа сматрати да је једино дозвољено коришћење стана за ту намену, становање или дом и да је као такво у супротности са туристичком наменом.
Соурце: ТЛАЦОРП