Pentru calcul a randamentului net al capitalului imobiliar , toate il cheltuielile necesare la obţine-l, de asemenea ca sumele alocate la amortizarea , poate fi dedusa din randamentul integral al proprietatii si din celelalte active cedate odata cu aceasta , cu conditia ca ele corespund a acesteia amortizarea efectivă.
În cazul închirierii proprietății supuse și nu scutite de taxa pe valoarea adăugată ( TVA ) sau Impozitul General Indirect Canar ( IGIC ), deductibilele vor fi calculate excluzând TVA sau, după caz, IGIC.
Cheltuieli necesare pentru a obține chiria : interes și alte finanțări cheltuieli și conservare și repara cheltuieli [ Arte . 23.1 a) 10 Legea IRPF și 13 a) Regulamentul]
Următoarele sunt considerate incluse printre necesare cheltuieli la obține randamentele , printre alții :
- Cheltuieli deductibile
- Dobânzi și alte cheltuieli de finanțare
Interes si alte finanțare cheltuieli de străină capital investit în dobandirea sau imbunatatirea proprietatii, dreptului sau facultatii pt utilizare sau distracție, precum și, acolo unde este cazul , a proprietății cesionate, sunt deductibile.
Dobânzile care , ca urmare a aplicării ipotecare-floor clauze , ar fi fost plătită de contribuabil și cu respect la cei care , inainte de capăt a termenului de depunere a sinelui – evaluare a impozitului pe venitul persoanelor fizice prin exercițiul menționat acord a se intoarce il se atinge suma cu financiarul instituție sau ca o rezultat a unui hotărâre judecătorească sau o hotărâre arbitrală, acestea nu pot fi deduse as o cheltuiala.
- Conservare și reparare
Cheltuielile de conservare și repara a proprietăți care produc venituri sunt deductibil . În aceste scopuri, au această considerație :
- a) cele efectuate în mod regulat în scopul menținerii utilizării normale a bunurilor materiale, cum ar fi vopsirea, tencuiala sau repararea instalațiilor.
- b) Inlocuirea unor elemente, precum instalatii de incalzire, lift, usi de securitate sau altele, pentru extinderea sau imbunatatirea bunurilor nu sunt deductibile pentru acest concept, ele constituie o valoare de achizitie mai mare a carei recuperare se face prin amortizarea corespunzatoare.
**Limita maximă de deducere pentru cele două articole de cheltuieli necesare anterioare
- Suma totală maximă de dedus pentru dobânzi și alte cheltuieli de finanțare și pentru cheltuielile de conservare și reparare nu poate depăși, pentru fiecare bun sau drept, suma venitului integral obținut.
Excedentul poate fi dedus în următorii patru ani, fără a depăși, împreună cu cheltuielile pentru aceleași concepte aferente fiecăruia dintre acești ani, cuantumul profiturilor integrale obținute în fiecare dintre acești ani. la fel, pentru fiecare bun sau drept.
- Suma care așteaptă deducerea din exerciții se va aplica cu prioritate sumelor corespunzătoare exercițiului propriu-zis pentru aceleași concepte.
În cazul în care există mai multe contracte de închiriere în cursul anului pe aceeași proprietate, limita maximă a sumei de dedus pentru dobânzi și cheltuieli de conservare și reparații trebuie calculată luând în considerare sumele plătite în anul și veniturile integrale obținute. în acesta, pentru unele dintre contractele de închiriere, suma dedusă pentru dobânzi și cheltuieli de întreținere și reparații putea depăși veniturile obținute.
- Taxe și suprataxe non-statale
taxele și suprataxele sunt deductibile , precum și taxele și suprataxele de stat , cum ar fi IBI, taxe pentru curățenie, colectarea gunoiului, iluminat etc., cu condiția ca:
a ) Afect asupra calculat randamentele or asupra mărfurilor or drepturile care le produc.
- b) Nu au caracter punitiv.
- Datorii de colectare dificilă
Datoriile cu colectare dificilă sunt deductibile, cu condiția ca această circumstanță să fie suficient de justificată. Se înțelege suficient de justificat în următoarele circumstanțe:
- a) Când debitorul se află în faliment.
b) Când între momentul primei proceduri de încasare efectuată de contribuabil și sfârșitul perioadei fiscale au trecut mai mult de șase luni și nu a avut loc nicio reînnoire a creditului.
Cand o datorie este colectat după ea deducere , Aceasta va fi calculat ca venituri în anul în care are loc respectiva colectare.
- Sume alocate pentru amortizarea proprietatii.
Sumele destinate pentru amortizarea of il proprietate și celălalt activele cesionate cu acesta sunt considerate cheltuieli deductibile, cu conditia că ei corespund la amortizarea efectivă a acestora.
Amortizările sunt considerate pentru a îndeplini cerinţă de eficacitate când acestea nu depășesc procentele indicate mai jos:
- Proprietate:
Rezultatul aplicării procentului de 3% pe cea mai mare dintre următoarele valori.
- a) Costul de achiziție plătit, inclusiv cheltuielile și impozitele inerente la achizitie (notar, registru, TVA nedeductibil, Tax privind transferurile de proprietate și Acte juridice documentate , agentie cheltuieli , ) neincluse în calculul valorii terenului. În achizițiile imobiliare prin moștenire sau donație, numai partea din cheltuieli și taxe inerente la il achizitie care corespunzatoare constructiei, as bine ca toate investițiile și îmbunătățirile realizate.
- b) Valoarea cadastrală, excluzând valoarea
Daca se cunoaste valoarea terenului, aceasta se va calcula prin proratarea costului de achizitie indeplinit intre valorile cadastrale ale il teren și a construcția fiecărui an reflectată în chitanța corespunzătoare a Impozit pe imobiliare ( IB I ).
- Bunuri de natură mobiliară cesionate împreună cu proprietatea
Acestea vor fi rambursabile cu condiția ca acestea să poată fi utilizate pe o perioadă mai mare de un an.
Se va înțelege că amortizarea anuală deductibilă pentru fiecare dintre activele transferate îndeplinește cerința de eficacitate, atunci când valoarea acestuia nu depășește rezultatul aplicării costurile de achiziţie respective la respectivul lor achiziție cheltuieli , satisfacerea coeficientilor de amortizare . care îi corespunde în conformitate cu tabelul simplificat de amortizare aprobat prin Ordinul din 27 martie 1998. În cadrul acestui tabel, printre altele, următorul coeficient maxim eficient de amortizare: Instalații, mobilier și corpuri de iluminat: 10%.
- Drepturi de utilizare sau de bucurie asupra proprietății
Acestea vor fi rambursabile cu condiția ca achiziția lor să fi implicat un cost pentru contribuabil. În aceste cazuri, este necesar să se distingă:
- a) Dacă dreptul sau facultatea are un termen determinat, amortizarea anuala deductibila va fi cea rezultata din impartirea costului de achizitie platit la numarul de ani de durata a acestuia .
- b) If dreapta or facultate au fost pentru viata, amortizarea calculabila va fi rezultatul aplicarii coeficientului eficient de 3 % asupra achizitiei platite
În ambele cazuri, cuantumul rambursărilor nu poate depăși suma profiturilor integrale derivate din fiecare drept. Important: în cazul în care imobilul nu a fost închiriat pe tot parcursul anului, amortizarea deductibilă, dobânzile și alte cheltuieli de finanțare, cheltuielile cu primele de asigurare etc., vor fi cele care corespund numărului de zile ale anului în pe care proprietatea a fost închiriată .
- Cheltuieli nedeductibile
Acestea nu vor fi deductibile ca cheltuială, printre altele:
– Plăți efectuate ca urmare a accidentelor survenite în imobile care dau naștere la scăderi ale valorii bunurilor contribuabilului.
– Cuantumul îmbunătățirilor aduse imobilului, fără a aduce atingere recuperării costului acestuia prin amortizare.